中山市“三舊"改造新政兩連發

千呼萬喚，針對舊村莊、舊廠房改造的三舊改造新政終於推出。這兩份意見是對之前實施辦法與相關細則的補充、修改、完善。某些部分的規定也作了較大改動或明確，比如對開發量的計算方式進行了修改，對權屬類型複雜的片區採取政府招商引入開發商的新政等等。

中山市三舊改造尚在起步階段，很多政策會陸續完善與補充，中山的未來將越來越好。

本篇暫不作政策解讀，後續將進行探討。

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中山市人民政府關於深入推進舊村莊改造提升城市品質的指導意見

文 號：中府〔2019〕66號 中府規字〔2019〕9號

火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

為進一步推動舊村莊有序更新改造，促進城鄉協調發展，提升城市品質，更加積極主動參與粵港澳大灣區分工和建設，根據有關法律法規，以及國家低效用地再開發和省“三舊”改造等政策規定，結合我市實際，制定如下指導意見。

一、深化認識，統籌兼顧，精心謀劃舊村莊改造更新

（一）明確舊村莊改造的目的和要求。為改善人居環境、完善城市功能、提升人民生活品質，實現人民群眾對美好生活的嚮往，更好挖掘提升存量建設用地潛力，拓展生產、生活、生態空間，提升城市綜合競爭力，各鎮政府、區辦事處、區管委會（以下簡稱鎮區政府）、各部門要深化認識舊村莊改造的重要意義，增強工作緊迫感，夯實政府職責，在充分尊重村民意願和遵從市場規律的基礎上，加強項目經濟平衡測算和經濟可行性分析，紮實做好前期基礎工作，統籌安排改造規模、結構、時序和節奏，做到成熟一個，改造一個。原則上每個鎮區每年新增納入舊村莊全面改造計劃的項目不超過1個。對改造意願同意率達到80%以上的，每年可結合改造同意率、區位條件等情況在全市範圍內統籌額外安排3-5個項目名額。

（二）因地制宜分類推進改造。舊村莊改造應當拆改留並舉，宜拆則拆、宜改則改、宜留則留。對佈局散亂、基礎設施差、安全隱患突出、條件成熟的，應重新規劃、拆除重建、完善功能。對具有歷史價值的建築、街區、古村落等，應採用整治修繕、保護活化、生態修復等“繡花”功夫，完善配套設施，提升人居環境，傳承傳統文化，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。

二、加強領導，強化監管，全方位更好發揮政府作用

（三）加強政府統籌主導作用。舊村莊改造應當堅持政府主導、規劃引領、市場參與、利益共享、有序推進、公開公平原則，夯實政府管控資源、調控市場職責，把好總基調、總佈局、總方向，提前研究謀劃，落實公建設施（含基礎設施和公共服務設施，下同）配建責任。強化市鎮聯動，明確市鎮分工，市級主要負責定政策措施、定目標任務、抓規劃統籌、管項目審批，鎮級主要負責定改造範圍、定公建設施、抓項目實施、管過程跟蹤。

（四）加強更新（改造）計劃管理。為確保舊村莊全面改造穩步有序推進，強化更新（改造）計劃源頭管控，將“項目預備庫”調整為“更新（改造）單元計劃”，作為分年度推進實施城市更新（“三舊”改造）專項規劃和啟動編制更新（改造）單元規劃的銜接

。更新（改造）單元由屬地鎮區政府結合改造意願情況，依據“三舊”改造專項規劃和相關技術規範要求統籌劃定，鼓勵以整個行政村或自然村劃成一個更新（改造）單元，允許以市政道路、河流等要素自然分割，且形狀較規整、四至界線相對平直、面積不小於100畝的連片區域，劃成一個更新（改造）單元。各鎮區政府劃定更新（改造）單元后，應明確更新（改造）具體目標、更新方向（改造用途），以及單元內應配建的公建設施具體類型、數量規模、建設標準等，涉及歷史建築等微改造的，應一併明確微改造具體內容、改造標準等，在完成經濟可行性評估和社會風險穩定評估的基礎上，形成更新（改造）單元計劃，經市城市更新局審查後報市政府批准。其中，涉及調整已批控制性詳細規劃的，單元計劃應包括控規調整論證報告內容。經批准的更新（改造）單元計劃，作為該單元舊村莊改造項目立項啟動的依據。

（五）明確參與村企合作改造的開發企業要求。集體經濟組織通過市公共資源交易平臺，公開選擇進行合作的開發企業，應當具備以下資格條件：

1．具有獨立法人資格；

2．實繳註冊資金不低於5億元（以驗資報告為準）；

3．開發企業或其控股股東具備房地產開發企業二級及以上資質（以國家住建部頒發的資質證書為準）；

4．開發企業或其控股子公司近5年內作為改造實施主體參與過“三舊”改造項目；

5．近3年在國家、省、市信用信息系統沒有不良記錄；

6．根據項目實際需設置的其他條件。

合作開發企業可以為單一企業，也可以為成員數量不超過2個的企業聯合體，但所有聯合體成員均須具備上述第1、2、3、5、6項條件，聯合體成員之一須具備上述第4項條件。集體經濟組織公開選定開發企業、雙方簽訂《合作協議》後，應當按協議約定的合作模式在中山市成立項目公司。未經集體經濟組織及屬地鎮區政府同意，項目公司不得申請以任何直接或間接方式變更股東、轉讓股權。

（六）強化項目實施過程跟蹤監管。屬地鎮區政府應當嚴格落實監管責任，對集體經濟組織公開選擇合作企業的公開交易（招商）文件，應經農村集體經濟資產管理機構組織審查、報鎮區政府審定。對參與公開交易的開發企業，每個項目應按不低於1000萬元的標準繳納交易保證金；選定開發企業後，交易保證金可轉為履約保證金，由屬地鎮區政府、集體經濟組織和開發企業共同監管；拆除舊建築前，屬地鎮區政府應與實施主體簽訂項目實施監管協議，根據項目安置復建總量按不低於3000元／平方米標準落實復建安置監管資金，由屬地鎮區政府、實施主體和監管賬戶開戶銀行三者共同監管。履約保證金可轉作為復建安置資金，不足部分由實施主體按約定存入指定監管賬戶或者提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。復建安置房建設應當安排在首期，配建的公建設施應當與項目同步規劃、同步建設、同步驗收。

三、規劃先行，完善配套，努力構建共建共享新機制

（七）改進城市更新（“三舊”改造）規劃管控。對照城市總體規劃、控制性詳細規劃或村莊規劃編制工作，統籌確定城市更新（“三舊”改造）專項規劃和單元規劃編制權限。優化城市更新（“三舊”改造）分級引導體系，由更新（改造）單元劃定工作負責串聯專項規劃和單元規劃、統籌保障規劃落實。確立以更新（改造）單元為規劃管控和實施的基本單位，可按照控制性詳細規劃編制或修改程序編制、審批單元規劃後，作為控制性詳細規劃實施。

（八）明晰城市更新（“三舊”改造）規劃的分工任務。市專項規劃根據相關上層次規劃，重點研究確定全市域城市更新（“三舊”改造）管控框架、總體目標和實施策略，劃定不同更新（改造）模式的重點分區，銜接生態控制、重大交通、工業保護等專項規劃，明確補足公建設施的總任務，分解確定各鎮區改造規模等；鎮區專項規劃主要負責細分全面改造、微改造、全面改造和微改造並舉等範圍，明確各個範圍相應的優先改造時序、擬改造用途、產業方向以及配建公建設施任務等。單元規劃主要負責明確用地佈局（含公建設施用地佈局）、細分地塊及其用途，提出城市設計要求、開發建設指標等。

（九）落實公建設施保障公共利益。各鎮區要結合城市總體規劃、控制性詳細規劃或村莊規劃、相關上層次規劃以及鎮（區）專項規劃確定的全面改造、微改造、全面改造和微改造並舉範圍，合理劃定更新（改造）單元，結合經濟可行性等分析評估，明確配置各類公建用地的具體要求。鎮區專項規劃有關改造範圍確定的配建公建設施任務分配到更新（改造）單元的任務，應當按照與其相應的空間增量相匹配原則確定。

四、框定規則，激發動力，不斷提高市場參與積極性

（十）尊重合法權利人改造意願。舊村莊改造應當充分尊重村民改造意願，對擬採用的改造模式，應當取得集體經濟組織成員戶代表80%以上同意，以及集體土地上蓋建築物權利人80%以上同意，屬地鎮區劃定更新（改造）單元、完成經濟可行性評估和社會風險穩定評估後，形成更新（改造）單元計劃，經市城市更新局審查、市政府批准後，方可啟動改造項目；對搬（拆）遷補償安置方案（含獎勵標準）、公開交易（招商）方案，應當取得集體經濟組織成員戶代表80%以上同意，以及集體土地上蓋建築物權利人80%以上同意，方可視為通過；對集體建設用地轉為國有建設用地方案，應當取得集體經濟組織成員戶代表80%以上同意，方可視為通過；與集體土地上蓋建築物權利人簽訂搬（拆）遷補償安置協議達到80%以上，經屬地鎮區政府批准，方可進場實施拆除和平整場地。改造範圍內存在國有土地權利人的，對改造意願、搬（拆）遷補償安置方案，也應當取得國有土地上蓋建築物80%以上合法權利人同意。

（十一）明確舊村莊與舊城鎮改造政策的適用範圍。根據適用上位法律政策的不同，舊村莊與舊城鎮應當按照其範圍內的土地所有權屬性進行劃分。對農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原集體經濟組織已解散，但土地仍保留集體所有性質的，應當由該集體經濟組織繼受單位按照省“三舊”政策申請自願將集體建設用地轉為國有建設用地，或者作為被徵收主體由政府依法徵收為國家所有。擬連片改造用地現狀以國有土地為主，夾雜的集體土地面積佔國有土地面積比例不超過20%，且符合“三地”政策的，可以適用舊城鎮改造政策規定；對兩者比例超過20%，或者兩者比例雖不超過20%但不符合“三地”政策要求的，應當結合舊村莊、舊城鎮改造政策統籌實施，即按舊村莊改造實施主體，與該片區國有土地範圍的搬（拆）遷補償主體相協調統一，實現土地統一整備。

（十二）推行前期服務商制度。舊村莊改造引入開發企業前，由屬地鎮區政府，或者由屬地鎮區政府指導集體經濟組織，通過市公共資源交易平臺或各鎮區“三資”監管交易平臺等方式公開招引前期服務商，具體承擔意願調查、測繪、可行性研究評估、社會風險評估、基礎數據調查、相關方案編制等部分或全部前期工作。根據項目引入合作企業的具體時點和合作改造模式需要，可以在明確具體工作內容及相應資質要求、服務標準（含支付村民誤工費）、時限要求等情況下，將多項工作以費用包乾形式招引一個綜合服務商統籌實施，也可以針對不同工作，分別確定不同資質要求的專項服務商。無論綜合服務商還是專項服務商，針對涉及利用地籍調查等成果開展相關工作的，應委託具備涉密資質的單位承擔。前期費用以服務商中標價確定，可以由鎮區政府墊付或者由集體經濟組織自行支付，也可以與前期服務商約定待確定項目合作企業後由其支付。招引前期服務商時，應明確服務商有關數據、圖件等工作成果及其衍生成果均歸委託方（鎮區政府或集體經濟組織）所有，服務商沒有使用權、更不得挪作他用。舊村莊由集體經濟組織自主改造的，前期工作可由其自行完成。

（十三）建立由政府統一組織招商的改造模式。除繼續保留採用集體經濟組織自主改造、村企合作改造，以及按省政策“將搬（拆）遷工作和擬改造土地的使用權一併公開交易”模式外，對土地所有權屬性不同、使用權類型不同、土地用途混雜、權利人分散的更新（改造）單元，為保障規劃的整體性實施，實行改造權和土地產權相分離，由政府組織公開掛牌招商，確定單一實施主體。即按照經批准的單元計劃，完成基礎數據調查和權屬確認等前期工作後，政府制定掛牌招商方案，綜合確定掛牌底價進行公開掛牌招商，報價最高企業為入圍企業。入圍企業在確定入圍資格之日起12個月的限期內，實現搬（拆）遷補償安置協議簽訂率達到80%以上的，在復建安置監管資金到位後，經屬地鎮區政府批准，可進場實施拆除和平整場地。在按規定辦理已拆除部分的不動產權證註銷登記手續後，入圍企業可按規劃文件以宗地為單位申辦供地手續。掛牌前產生的前期費用，納入掛牌招商條件由入圍企業承擔。入圍企業須在掛牌招商文件確定的時限內完成全部權利人的搬（拆）遷補償安置、上蓋建築拆除和平整場地工作；在確定入圍資格之日起12個月內達到80%以上籤約率的，在達到80%簽約率之日起6個月內復建安置資金未到位、未申請進場拆除和平整場地，或者提出申請後經批准但未進場拆除和平整場地的，將自動喪失入圍資格，所簽訂的搬（拆）遷補償安置協議自始不生效，前期費用不予退還；在確定入圍資格之日起12個月內未達到80%簽約率的，也將自動喪失入圍資格，所簽訂的搬（拆）遷補償安置協議自始不生效，前期費用不予退還。對入圍企業喪失入圍資格，或者違反掛牌招商條件等約定不具備實施主體資格的，由屬地政府重新組織掛牌招商。

（十四）明確改造項目開發建設量計算規則。為保障宜居城市的空間環境品質，促進形成宜密則密、宜疏則疏、疏密有致的城市空間格局，明確“基礎建築面積+補償建築面積+獎勵建築面積”的改造項目開發建設量計算規則。以該計算規則為基礎，具體改造項目最終可獲得的計容總建築面積、各地塊最終批准的淨容積率，應當在符合地塊淨容積率管控要求（居住用地淨容積率不得超過3.5，其他用地不得超過《中山市城市規劃技術標準與準則》相應限值）的前提下，還須按照相關技術規範、單元計劃和單元規劃規定的交通影響等各項評估進行審查通過後確定。

（十五）建立以區片市場評估價為基礎的地價計收體系。結合城市更新（“三舊”改造）項目特點和風險因素，加快編制出臺中山市城市更新（“三舊”改造）區片市場評估價，主動向社會公開並定期更新，提高地價計收透明度，穩定市場預期。以區片土地市場評估價為基礎，綜合考慮改造實施主體承擔的搬（拆）遷補償安置費用、項目開發週期、用地貢獻等因素，統籌制定地價計收政策，合理確定政府應收的地價款，提高市場參與改造的積極性。

五、規範管理，優化服務，營造競爭有序的市場環境

（十六）明確合作企業介入的具體時點。集體經濟組織正式選取合作企業的時點，應當在完成基礎數據調查和權屬核實之後。結合項目情況和合作改造模式（合同型或法人型），可以分前期和後期兩個時點公開遴選。前期遴選基本流程是，完成基礎數據調查核實和權益確認後，由集體經濟組織委託代理機構編制公開交易（招商）文件，經集體經濟組織表決同意並報屬地鎮區政府審定後，通過市公共資源交易平臺，可從企業資質實力、開發經驗、責任能力，及其編制的規劃方案、補償安置初步方案、公建用地貢獻等方面評比，選定不超過3家合作意向企業（投標企業少於3個的，按實際數量確定），結合投標企業的優勝方案統籌確定單元規劃，報市城市更新局審核、市政府批准後，再由集體經濟組織根據合作意向企業提出的具體補償安置方案、具體改造方案等表決確定1家合作企業。後期遴選基本流程是，在改造單元規劃經市政府批准，補償安置方案、項目設計方案、公開交易（招商）方案已經集體經濟組織表決通過後，再由集體經濟組織通過市公共資源交易平臺按“價高者得”原則選定合作主體。

（十七）明確城市更新（“三舊”改造）相關事項審批權限。對地塊標圖入庫，由鎮區城市更新（“三舊”改造）主管部門組織初審，經市城市更新局審批後，報省主管部門備案。對單元計劃，由屬地鎮區組織編制，經市城市更新局審查，報市政府審批；對單元規劃，參照《中山市控制性詳細規劃管理辦法》有關編制審批程序，由市城市更新局負責組織編制或按照該單元所在鎮區政府的委託進行組織編制，按程序報市政府審批；對涉及全面改造（含同一主體實施兼有全面改造和微改造的項目）的改造方案，由鎮區城市更新（“三舊”改造）主管部門組織改造實施主體編制，經市城市更新局組織審查，報市政府審批；僅涉及微改造的改造方案，由鎮區城市更新（“三舊”改造）主管部門組織改造實施主體編制，經屬地鎮區審批後，報市城市更新局備案；對涉及徵收、農用地轉用的，由屬地鎮區組織材料、初審，經市城市更新局組織審查，報市政府按照省政府委託（或農用地轉用業務授權）進行審批；對涉及協議出讓的，由屬地鎮區組織材料、初審，市城市更新局審查，市土地管理委員會集體決策後，報市政府審批；對建設用地規劃許可和建築工程規劃許可，由市城市更新局負責審批。對涉及的其他審批事項，由相關部門按職能辦理。

（十八）歸併整合流程降低制度性成本。舊村莊改造調整控制性詳細規劃或村莊規劃的，以經批准的單元規劃作為項目規劃審批的依據。搬遷補償協議簽訂率達到規定要求，並進場拆除舊建築後，改造實施主體可組織原房地產權利人，或憑原房地產權利人經公證的委託書，一次性辦理不動產權證註銷登記手續。實行流程再造，研究項目改造方案、用地報批方案、土地供應方案等打包“一次性”報審機制，縮短審批時限。

（十九）落實改造流程信息按規定公開。舊村莊改造應當堅持村民自治原則，改造過程中涉及的重大事項應當進行公開表決，由屬地鎮區政府監督、公證機構公證。改造過程各環節事項，屬地鎮區應當組織做好跟蹤，建立檔案，全過程留痕，可回溯管理，市城市更新局研究整合相關信息，實行標圖建庫、單元計劃、單元規劃、用地審批、土地供應等全流程信息按規定公開。

（二十）規範舊村莊改造秩序。各鎮區政府應當指導集體經濟組織不得私下與開發企業簽訂戰略協議、合作意向協議等任何形式的協議，嚴防開發企業通過各種協議名義圈地囤地。對舊村莊改造，任何意向企業或個人，不得向集體經濟組織及其成員提供任何形式的資助、贊助，不得出資為集體經濟組織召開表決會議，不得介入集體經濟組織的民主表決程序。有關企業或個人違反規定並經查實的，不再受理該企業或個人申報的“三舊”改造任何手續。各鎮區應加大政策宣傳，結合本轄區實際，明確禁止行為和相應處理措施，並指導集體經濟組織建立健全村規民約，共同維護良好的改造秩序。

本指導意見自印發之日起實施，有效期3年。由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市城市更新局承擔。本指導意見施行前，我市有關政策與本指導意見規定不一致的，以本指導意見為準。舊城鎮改造計劃管理、改造意願條件參照本指導意見第（四）、（十）點執行。

中山市人民政府

2019年6月21日

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中山市人民政府關於深入推進舊廠房改造促進高質量發展的實施意見

文 號：中府〔2019〕65號 中府規字〔2019〕8號

火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

為進一步拓展產業轉型發展空間，推動新舊動能轉換，保障經濟高質量發展，更加積極主動參與粵港澳大灣區分工和建設，根據有關法律法規，以及國家低效用地再開發和省“三舊”改造等政策規定，結合我市實際，制定如下實施意見。

一、強化政府作用，加快推動“三低”工業用地連片改造

（一）加強規劃統籌，加快推進連片成片改造。各鎮政府、區辦事處、區管委會（以下簡稱鎮區政府）應當結合產業發展規劃，強化政府主導作用，對轄區內低效、低端、低質工業用地實行連片成片統籌策劃，綜合採用政府統租統管、徵收收儲（購）、鼓勵村企合作、推動產權人自改等措施，並做好改造期間工廠搬遷對接或週轉廠房資源信息服務，有序推動“三低”工業用地升級改造，完善基礎設施和公共服務配套設施，打造產業轉型升級的示範樣本。對屬地鎮區統租統管實施改造的，在項目竣工驗收後5年內，視所入駐企業對市本級新增貢獻總體情況，按階梯式補助方法，由市財政通過轉移支付方式補助給所在鎮區（功能類鎮區除外），用於“三低”工業用地改造。具體補助方案另行制定。

（二）鼓勵單一主體實施歸宗改造。對連片成片的若干宗國有工業用地，改造範圍內的全部權利人通過簽訂搬遷補償協議，將房地產權益轉移到單一主體，在完成上蓋物拆除、原有不動產權證註銷登記後，可以將擬改造用地以協議方式出讓給該單一主體實施改造，土地出讓價款按出讓時該整宗用地的區片市場評估價與原若干宗用地區片市場評估價（考慮年限等因素修正）總價的差額計收。整合歸宗涉及的邊角地、夾心地、插花地，按規定完善用地手續後可一併協議出讓給該單一主體實施改造，土地出讓價款按照區片市場評估價標準計收。對於舊村莊改造範圍內的零星工業用地，可納入舊村莊改造範圍一併改造。

（三）支持按規定修改土地利用總體規劃。對於不符合土地利用總體規劃的工業用途改造項目，各鎮區政府應當優先自行調劑其預留規模以外、已落圖部分的建設用地規模後，按程序和權限修改土地利用總體規劃，也可結合村級土地利用規劃編制工作，由各鎮區政府通過建設用地規模內部調劑方式調整建設用地佈局。對於規上限上企業，或者省、市重點工業項目，對所需建設用地規模，屬地鎮區不能通過鎮內平衡原則落實的，在項目用地符合城市總體規劃、控制性詳細規劃或村莊規劃的前提下，可以申請由市統籌利用跨省購買的增減掛鉤節餘建設用地規模和土規調整完善方案預留的城鄉建設用地規模，按照“產業優先、效益優先、先急後緩”原則，支持優質企業舊廠房進行升級改造。對申請由市統籌安排建設用地規模的項目，應經屬地鎮區政府組織初審後，報市自然資源局組織審查、市土地管理委員會審議、市政府審定。落實建設用地規模後，按權限組織編制預留建設用地規模落地方案，並按程序呈報省自然資源廳審批。

二、加快完善歷史用地手續，促進實體經濟高質量發展

（四）明確可完善歷史用地手續的情形。2009年12月31日前已簽訂徵地協議、實際已實施徵地，已按協議進行補償，且未因徵地補償安置等問題引發糾紛、迄今被徵地農民無不同意見的，可按照用地發生時的土地管理法律政策落實處罰（處理）後按土地現狀完善徵收手續。對簽訂徵地協議後發生轉讓行為的，在提供真實、完整的權益轉讓協議關係鏈條證明材料的前提下，以受讓人（目前實際使用人）作為改造主體（協議供地對象），無需歷史徵地協議簽署主體和補償款支付主體與目前實際使用人相一致。

（五）明確完善歷史用地手續的優惠政策措施。凡用地行為發生時土地管理法律政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關歷史用地協議或被徵地農村集體同意的前提下，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。2009年第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查屬建設用地類的，完善用地手續時按建設用地辦理，不需新增建設用地指標。對歷史違法用地，作處罰（處理）、完善徵收手續後，除改造為住宅用途外，均可以採用協議出讓方式供地，土地出讓價款以區片土地市場評估價為基礎，綜合考慮徵地拆遷或土地取得成本等因素合理確定，具體計收標準另行制定。

三、完善財政激勵措施，拓展產業轉型升級空間

（六）明確工業廠房建設標準。符合以下基本要求的“工改工”改造項目，可以按第（八）、（九）點有關規定申請財政獎補：

1．項目用地不小於10畝（6666.7平方米）；

2．建築容積率不低於1.5且不高於3.5，建築限高50米；

3．新建建築首層高度不低於6米，二層及以上樓層層高不低於4.5米；

4．新建建築樓面活荷載設計標準值不低於4KN/m²；

5．涉及分割轉讓的，應符合第（七）點分割轉讓要求。

（七）明確分割轉讓要求。對國有土地上工業物業申請分割轉讓的，產權人自持比例不得小於確權登記的總建築面積51%，並在項目監管協議中明確約定自辦理不動產（房產）登記之日起自持不少於15年。行政辦公和生活配套設施用房不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押，但可以按照不高於廠房分割或分割轉讓的比例，隨廠房一併分割、分割轉讓或抵押。對分割或分割轉讓的部分，應符合獨立通行、獨立使用和消防安全要求，以幢或層的固定界限為基本單位，且幢和層的單元面積分別不小於2000平方米、500平方米。受讓主體須為企業，受讓後自完成轉移登記之日起5年內不得申請轉讓，具體起止時限在不動產證書附記項中予以註記。已辦理分割轉讓部分不得申請再次分割。

（八）調整優化財政獎勵政策。舊城鎮、舊村莊或舊廠房用地拆除重建後用於工業用途，在項目竣工驗收後，對自持部分的建築面積，按200元/平方米的標準，由市財政通過鎮區政府對實施主體進行獎勵。在符合規劃、建築規範和滿足建築物結構安全的前提下，在保留原有合法廠房建築繼續使用的基礎上，通過局部拆改建、加建使整宗用地建築容積率達到要求的，在項目竣工驗收後，對自持的新建建築面積按200元/平方米標準進行獎勵。改造後用於興辦先進製造業、科技創新產業的，分別經市工業和信息化局、市科技局出具認定意見，以上獎勵標準再提高20%；單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。對用地達到75畝（5萬平方米）及以上，由土地權利人自行改造的“工改工”項目，在項目竣工驗收後5年內，視所入駐企業對市級新增貢獻總體情況，按階梯式補助方法，由項目所在鎮區政府補助給實施主體。補助資金由市和所在鎮區政府按財政管理體制各自負擔，其中市本級負擔部分由市財政通過轉移支付方式補助給所在鎮區政府（功能類鎮區除外），功能類鎮區參照上述政策標準執行。鼓勵各鎮區在上述獎補標準基礎上，結合自有財力加大獎補力度。具體補助方案另行制定。

（九）支持工業上樓。舊城鎮、舊村莊或舊廠房用地拆除重建後用於工業用途，廠房（不含行政辦公和生活配套設施用房）樓層達到4層及以上，安裝工業電梯的，在項目竣工驗收、電梯驗收合格後，按10萬元/臺的標準，由市財政通過鎮區政府對實施主體進行補助。單幢廠房財政補助不超過2臺。

四、多措並舉綜合施策，促進改造提速增量

（十）明確有關歷史建設處理措施。對2009年12月31日前建成使用至今，地上建築物（構築物）基底面積達到用地面積三分之一及以上，經“三舊”改造主管部門核實，符合土地利用總體規劃以及上蓋物類型和佔比要求，第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查認定為建設用地，申請實施“三舊”改造並按規定辦理“三舊”改造相關手續的，視為非閒置土地，改造實施主體可憑經批准的改造方案批覆到住房城鄉建設部門辦理施工報建手續。

（十一）支持按規定改造為新型產業用地。對符合“三舊”改造政策的國有工業用地，在符合新型產業用地選址要求、准入條件的前提下，相關土地權利人可按規定程序申請改作新型產業用地，經批准後與市自然資源局重新簽訂土地出讓合同或出讓合同變更協議，按商服用途的區片市場評估價20%與工業用途區片市場評估價的差額補繳土地價款。通過“三舊”改造改作新型產業用地，涉及的用地貢獻、分割、轉讓及項目監管等要求，按我市新型產業用地政策執行。

（十二）促進低效存量工業用地盤活利用。對符合“三舊”改造政策的國有工業用地，土地權利人無能力改造的，因政府招商引資、推動改造需要，可由願意投入資金進行改造的企業，受讓存量工業用地，不審核投資開發強度。申請改造的企業，應向屬地鎮區政府提出申請，由屬地鎮區政府加具確認意見後，憑經批准的“三舊”改造方案辦理轉移登記手續。轉讓前，如土地涉及閒置的，需經閒置土地處置後再辦理轉讓。轉讓後核發不動產權證，但受讓方須按項目監管協議約定，動工前不得申請辦理變更登記、抵押登記及轉移登記等手續。

（十三）保障與建築耐久年限相匹配的土地使用期限。對國有工業用地按經批准的改造方案拆除重建後，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按區片市場評估價標準補繳相應的土地價款。經集體土地所有權人表決同意，集體建設用地的受讓方作為改造實施主體的，雙方可簽訂變更協議或重新簽訂合同，延長流轉年限並補繳相應地價款，但延長期限不得超過國有工業用地法定最高使用年限。對集體建設用地承租人作改造實施主體的，鼓勵集體土地所有權人與承租人延長租賃期限。

五、提升行政管理水平，降低企業制度性成本

（十四）簡化“工改工”項目審批流程。對“工改工”項目用地標圖建庫，實行隨報隨審，由屬地鎮區城市更新（“三舊”改造）主管部門納入計劃管理臺賬，提供跟蹤服務。對涉及控規調整的，可按照控制性詳細規劃法定程序編制單元規劃，經市政府批准後作為項目規劃審批的依據。推行“工改工”改造方案簡化版標準文本，改造實施主體申報改造方案審批時，自動納入年度實施計劃。對涉及完善歷史用地手續的，歸併簡化改造方案、用地報批、供地審核以及申辦規劃條件、用地規劃許可等手續。

六、加強跟蹤監管服務，形成聯合促改的強大合力

（十五）全面落實項目跟蹤監管和服務制度。對納入“三舊”改造範圍、享受相關優惠政策的項目，屬地政府應當按規定與相關改造實施主體簽訂項目監管協議，明確項目動工、竣工時限，投入、產出等要求和相應違約責任，組織鎮區相關部門按職能做好改造全過程跟蹤服務，對違反法律政策規定或協議約定的，應依法依規或依約進行處置。

（十六）建立健全工業用地利用情況數據庫。由市城市更新局依託地籍調查、全國國土調查和年度變更調查等數據成果，土地房屋產權信息以及土地利用總體規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃和衛星影像圖等圖件，建立全市工業用地產權基礎數據庫。以此為基礎，由市工業和信息化局會同相關職能部門組織鎮區政府分片分批調查核實工業用地現狀、產業類別、稅收貢獻以及消防、環保情況等，摸清全市工業項目情況，為精準施策、分類處置提供數據基礎。

（十七）開展部門聯合促改專項行動。對未完善用地手續、沒有合法報建手續的舊廠房，分類採取違法用地查處、閒置土地處置、依法採取罰款或拆除措施等，試行差別化用水用電措施，開展環保、消防專項檢查整治等，加大輿論宣傳力度，加強公安、住房城鄉建設、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等多部門聯合執法力度，形成部門聯動、齊抓共管、限時促改的工作機制，以3年為過渡期，推動低效用地實施改造，消除安全隱患，保護人民生命財產安全。對存在安全隱患、未限時整改、造成事故的，將依法嚴格追究相關土地權利人的責任。

本實施意見自印發之日起實施，有效期3年。由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市城市更新局承擔。本實施意見施行前我市有關政策與本實施意見規定不一致的，以本實施意見為準。

中山市人民政府

2019年6月21日

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