經濟觀察網 記者 陳博 3月26日，接棒董事會主席三個多月，王祥明缺席了在華潤置地有限公司（01109.HK，以下簡稱“華潤置地”）的媒體業績會。但當天下午，他的聲音出現在線上投資者會議上。
“從精力分配上來說，我會把精力更多放在與各位分析師的對接上，特別是在資源（對接）方面發揮重要作用。”當投資者問他“未來精力更多放到華潤置地還是華潤集團”時，他開了一個玩笑。
雖然頂著華潤置地董事會主席頭銜，但王祥明並未被任命為執行董事，只擔任非執行董事。他另一重身份是華潤集團總經理，分管華潤置地業務。
“我的分工說明華潤集團對置地的發展高度關注。”王祥明提到，未來，他會將工作重點放到把方向、管大局、促落實上，主要精力集中在董事會事務中。具體經營層面，他會全力支持以李欣為首董事會執委會的工作。
這相當於公開宣告，華潤置地的“實際操盤手”責任，落到李欣身上。
2018年底，華潤置地取消聯席總裁架構。時任首席執行官的唐勇與總裁李欣、董事會副主席張大為三人，在過去長達4年間，被看作是華潤置地的“鐵三角”。
而今，伴隨著唐勇轉戰華潤電力，華潤置地進入與“唐勇時代”截然不同的新階段。
前10危機
對於李欣而言，這次權力的更迭絕非是個簡單挑戰，唐勇掌舵下曾遭遇的規模增長難題是迎面而來的第一重考驗。
在3月26日發佈的全年業績報告中，2019年，華潤置地的開發物業實現簽約額2425億元，同比增長15.1%，這個增速創下最近五年來新低。如果對比此前定下的2420億元全口徑銷售目標，華潤置地這一年僅僅壓線完成任務。
根據克而瑞發佈的2019年中國房地產企業銷售排行榜，華潤置地剛好位列第10，排位相比2018年後退一名。2018年中期業績會時，唐勇曾經表示，做到行業前10是力所能及的事情。但如今看來，這個目標暗藏危機。
“公司還是會堅持前十的目標。”在媒體業績會上，面對經濟觀察網提出“是否會有掉出前十危機感”一問，張大為給出簡單的回應。
而在投資者會議中，王祥明的解釋顯然更為詳細，“具體目標還是保持銷售行業規模的行業前十，並且保持商業領導者地位，實現規模和利潤的雙增長。”
至於如何保持前十地位，王祥明說，原來華潤置地的拿地方式相對比較單一，未來會在多元化拿地方面進一步加大相關工作舉措，比如在收併購方面取得突破。
此外，華潤置地今年提出“三調”——調節奏、調結構、調佈局。在節奏上，注重拿地窗口期，不在高位搶地；在佈局上，此前華潤資源過於分散，下一步會圍繞大灣區、京津冀、長三角三大城市都市圈，以及十大核心城市都市圈深耕市場；在結構上，可能會在投資合作上往住宅物業多一點匹配。“我相信這些調整應該對華潤置地保持規模增長起到一些有力的支撐作用。”王祥明稱。
儘管對於規模增長頗有需求，但華潤置地還是延續一貫的“保守”作派，2020年，其設定的銷售目標是2620億元，同比增長約8.0%。相較2019年，這個增速幾乎“腰斬”。
保守的背後是突然來襲的疫情，短期內對華潤置地開發業務造成較大沖擊。早在2月10日，華潤置地就召開了一場以“搶時間保業績”為主題的管理層會議，要求管理層，主要是各個大區總經理要即刻返崗。
在銷售方面，1-2月份，華潤置地實現合同銷售額達165.1億元，同比下降35%。3月份，為了恢復客戶的市場信心，華潤置地在全國範圍內做了階段性促銷活動，李欣透露，目前來看，效果比較明顯，大概一週成交30、40億元。
建築工地延遲復工復產也直接影響到整個年度的供貨和交付節奏。根據李欣提供的數據，上半年的供貨影響率在10%以內。華潤置地已經做了具體鋪排，一個項目一個項目清理，一個項目一個項目對數，上半年的供貨影響基本可以在全年補救回來。
“總的來講，我們還是比較有信心，全年仍按照既定的計劃實現供貨和交付節律。4月份市場也可以恢復到正常水平。初步判斷，上半年完成1000億左右的簽約額是可以預期的。”李欣表示。
除去規模增長面臨挑戰之外，李欣的第二重考驗更為棘手——盈利水平正在下降。年報顯示，2019年，華潤置地的綜合毛利率為37.9%；2017、2018年，這一指標分別為40.3%、43.4%。
綜合毛利率下降完全是基於開發物業毛利率的下降。同個報告期，開發物業的毛利率為36.5%；2017、2018兩年，這一指標還停留在39.7%、42.9%。
在2019年中期業績會，唐勇曾給出解釋，毛利率下降主要是由於結算結構的變化調整造成。2018年，深圳灣悅府一個項目的毛利率就高達72%，把整體毛利率拉到歷史高點。而這一次，管理層的答覆是，整個行業的毛利率都是下降趨勢。
但不難看出，對毛利率的追求仍是華潤置地的工作重心之一。華潤置地董事會下達給管理層的KPI中，對於開發業務，在維持行業前十目標的同時，“毛利率今年保持30%—35%，以後年份保持在30%左右”，也是其中一個要求。
計劃開業數量減少
以“2+X”作為過去五年發展戰略的華潤置地，另一主營業務投資物業的表現，近年來遠遠優於開發物業。年報顯示，2019年，華潤置地全年綜合營業額達1477.4億元，按年增長21.9%。而投資物業（包括酒店經營）的租金收入就達到120.3億元，按年增長26.3%，這一收入增速創下近三年來新高。
區別於綜合毛利率與開發物業毛利率的下降，去年，投資物業（包括酒店經營）的毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。
上述120.3億元收入中，作為投資物業板塊中的重中之重，購物中心貢獻了91.5億元，佔比高達76%。
年內，華潤置地新開業購物中心8個，重裝開業3個。截至2019年底，華潤置地自持在營/在建購物中心數量達88個，其中在營的有42個，計容建築面積 516萬平方米，可租面積317萬平方米。另管理輸出購物中心28個。
這部分自持在營的購物中心，整體出租率由94.1%提升至去年的94.8%，毛利率也進一步提升8個百分點至2019年的75.1%。
如果根據開業時間進行劃分，共有6個萬象城與4個萬象匯處於成熟期（5年以上），這一類購物中心的毛利率貢獻最大，高達80.8%，平均成本回報率也達到33.4%。
值得關注的是，另外10個處於穩定期（3-5年）的購物中心，在盈利表現上反而不如剩餘22個處於培育期（1-2年）的購物中心。
比如毛利率，穩定期的購物中心去年毛利率增速最快，增加4.2個百分點至70.2%，但依然低於培育期購物中心的71.0%；平均成本回報率方面，去年，穩定期的購物中心已經提高1.9個百分點至13.1%，也仍跑不贏培育期購物中心14.6%的回報率。
按照此前的鋪排，最近三四年仍將是華潤置地新建購物中心投入運營的持續高峰期。但根據最新披露數據，2020年，華潤置地的新開業購物中心數量急劇下降，僅成都萬象城2期及3個輕資產項目計劃開業，初步預計，這是近四年來計劃開業數量最少的一年。
伴隨而來的同樣是疫情所帶來的階段性影響。疫情期間，華潤置地對旗下購物中心租戶的固定租金進行減免和折扣，一共減了大約1.5個月鋪租，約10億元。這一數額，相當於去年總租金收入的8.3%。
在投資者會議上，李欣表示，受疫情影響，購物中心零售額下降幅度很大，2月份大概下降了6成。不過，從目前看，購物中心的復工速度比較好，截至3月24日，租戶開業率已經達到94.2%，如果剔除掉政府強制關閉的影院、兒童教育業態，整體開業率達98.6%。
3月1日-23日，華潤置地旗下購物中心的零售額也逐步恢復到去年同期的50%。值得一提的是，高端定位的購物中心，此次恢復速度相比普通項目更快，8個高端定位的購物中心最近一週零售額已恢復到去年同期的70%-80%。
“整體來看，購物中心這塊，儘管2月份是低點，但3月份在回升，5月份左右有望持平，第4季度實現增長。”李欣說，全年的壓力還是有的，但購物中心受疫情損失還是可預測的，預計全年收入將維持去年水平或小幅增長。
這顯然也正對華潤置地的管理層提出第三重新的挑戰——前述華潤置地董事會下達給管理層的KPI中還提到，對於投資物業，購物中心的租金收入要增長20%以上，毛利率水平要維持在70%到75%之間。
閱讀更多 經濟觀察報 的文章
