李中東

這種觀點我不完全認同，並非所有的商鋪如今是最風險的資產，只能說不同商鋪有不同的價值;至於如今真正還想要投資商鋪需要謹慎，三思而後行，下面說說我個人看法。

首先說說我個人投資商鋪情況，201我在老家新城區靠近高鐵站和客運站那裡也投資了一間商鋪。而我投資商鋪我就看商鋪未來的價值，現在兩年了商鋪還是空置著，由於還沒有發現好，人流不足。我投資這家商鋪主要是博取未來新城區發展好之後，旺起來之後的價值。真正等旺起來就是一筆大財富，不管是出租或者拿來買都可以。所以我認為現在真正想要投資商鋪一定要注重商鋪未來價值，不能看眼前的利益，把目光放長遠投資，這是我個人觀點。

投資商鋪其實真正的就是靠收租來收回成本，獲取投資的收益;但隨著互聯網的衝擊，現在很多商鋪都關門了，都經營不下去，所以你想投資商鋪，這兩點你一定要考慮清楚。其次重點考慮商鋪的出租率和租金，商鋪未來的價值，商鋪周邊的發展前景。

出租率

商鋪周邊的有多少控制率，如果周邊的商鋪都是沒有空置的，說明那裡的商鋪有價值，可以考慮投資。反之假如空置率高，證明附近生意不好做，肯定謹慎投資。

租金

假如你看好某家商鋪，可以結合現在的資金，以及未來的租金進行預估，如果商鋪年回報率達到6%以上，這個商鋪可以考慮投資，低於6%暫時不考慮，或者直接放棄投資。

商鋪未來的價值

現在很多城市都是發展新區，大量資金往新城區發展，舊城區是保持原樣。所以假如有閒錢，可以在新城區買到未來十年八年有價值的商鋪，一旦新城區旺起來就是一次財富，所以考慮商鋪未來的價值。

商鋪的位置

商鋪的位置非常重要，同一條街不同的位置，商鋪的價值是完全不同的。所以位置好，地段好的商鋪現在也是可以考慮的。

總之在當前2019年樓市遇冷，投資商鋪確實需要謹慎，不能盲目的亂投資。有句話這樣說的，投資商鋪跟投資股票類似，都是投資未來的價值，投資好了富三代，投資不好坑三代。

綜合以上分析可以得出結論，並非所有的商鋪都是屬於危險資產，並非所有的商鋪都不能投資，一定要考慮周全到底能不能投資才是最重要的。

老金財經

我很認同這個觀點，我很多朋友和親戚都問過我，手上有錢，想買套商鋪，以後收租金，我都不建議他們買商鋪。

有位朋友的弟弟，是做書店生意的，主要是針對考研之類的專業書籍，商鋪的總結是五百五十萬，租金是三十萬左右一年，因為我做過很多年房產，他弟弟就問我能不能買，我說最好不要買商鋪，投資其他的比較好，他說好的，後來又給我打電話說，說商鋪定下來了，房東降價了，降了三十萬，他覺得便宜，就買下來了，後來繳稅過戶之類的，稅費和中介費交了六十萬，商鋪全程下來用掉五百八九十萬。沒過兩個月，又給我打電話了，說房子租不掉，之前租三十萬的，現在租金降到二十五萬了，還是租不掉了，已經空了兩個月了，老婆又在家吵架，所以決定給賣掉，問我多少錢合適，我就和他說，成本價肯定賣不掉，你周邊的比你價格低，肯定不會買你的，你現在買就要降價賣，他說實在不行就降價賣，先按成本價賣一段時間再說。

以前說一鋪養三代，現在可以說三代養一鋪。隨著經濟和科技的發展。

從購物方式來說，人們的生活習慣和購物方式都產生了極大的改變。以前那種實體商業模式，受到了電商的極大衝擊。所以實體商鋪的租金之類的都收到很大的影響。

從商鋪的供求關係來說，現在全國各個城市的商業庫存都比較大，各種綜合商業體，特色小鎮，商業街，比比皆是。

如果實在要投資商鋪的話，我建議購買沿街商鋪或者住宅底商。綜合商業體，商業街，特色小鎮，大型批發市場都不要投資了。

總的來說，現在的商鋪已經嚴重過剩，並且受到電商的影響，實體行業不好做，所以商鋪肯定是很危險的資產了，儘量不要碰。

藍色太陽

不能認同！投資商鋪不是兒戲，懶人心態去瞎買，投什麼風險都是巨大的。

• 商鋪投資確實有風險
  

我們在實踐中，遇到很多開發商朋友，搞商業自己都沒有經驗，包括雲南龍頭地產企業，小區品質搞得倒是不錯的，但商業這塊始終沒有拿得出手的項目，就是炒不熱。

我另外一個在江蘇做實業的朋友，被他們地產公司銷售人員忽悠，花了9000多萬買了五間連著的鋪面，當時是做售樓部用，八面風位置，看著蠻霸氣的，想著肯定賺。哪知房屋交付後，商鋪前面靠近路邊綠化處，栽了一大排翠竹，長得還快，2、3年就把鋪面的視野擋了，空了4年多都沒租出去，最後是一個做美容整形的租了，年租120萬，折算成年收益率1.33%，你說坑不坑人。

• 商鋪投資的風險點

沒有選好商鋪，不容易租出去，租金收益還不高；前任租客搬走後，尋找下一任租客不容易，中間容易出現空置期；後期想轉手也不容易出手，甚至還要虧些錢才賣得掉。

還有一個風險點在於稅收，根據1986年國務院出臺的《房地產稅暫行條例》，商鋪還要按年繳納房地產稅，要麼以商鋪餘值的1.2%繳納，要麼以租金收入的12%交，這是政策風險，目前並沒有嚴格執行，所以，很多擁有商鋪的人估計都不知道這個稅。

在實際經營中，商鋪租賃糾紛也是一大風險點。租客租過來後，簽了長約，後來轉租了，收了轉讓費之類的；如果轉手的次數多了，層層加價，房東很難收回去，一旦想收回去，租賃糾紛就很容易爆發。

• 如何預防商鋪投資風險

1.調查好租金收益。商鋪能不能租得起價，是通過調查和經驗完全可以判斷的。位於成熟地段，周邊各種市政配套完善，常住人口多，商鋪能輻射的人流也多，人流消費能力強，這樣的商鋪肯定是不愁租的，自然就租得起價。

2.分析好商鋪的增值空間。商鋪增值也是跟地段、區位、人流、配套、出租率和收益率掛鉤的，好租、租金高的商鋪，後期的增值空間肯定是很大的。

3.管控好租戶。在籤原始租房合同時，儘量不要給予租戶轉租權，後期他想轉讓鋪面了，雙方再來商量，這樣便於控制轉租次數，對受讓人也是一種保護。也可以在租房合同中約定好，一旦轉租後，必須要跟原房東再次簽約確認，目的都是保護房東和受讓人利益。

4.合理納稅。“把豬養肥了殺”，還是要注意的；正常納稅，合理納稅，是公民義務，不要為了撿便宜，惹來大麻煩。

5.謹慎投資。很多人覺得商鋪投資風險大，在於容易被銷售忽悠，容易被中介洗腦！在自己沒有親自調查、瞭解的情況下，稀裡糊塗就買了商鋪，完全被銷售洗腦了，沉浸在美好的投資前景中不能自拔。

因此，商鋪是重大投資，必須要親力親為，實地瞭解，多番調查，才能得出能不能投資的決策。商鋪投資是一門技術活，也是一門體力活。任何懶惰的想法和行為，最終的結果就是失敗投資。

房壇法菜

現在商鋪太多了，對原來黃金地段的商鋪嚴重打擊，原來一鋪十幾萬租金，轉讓費二十多萬，現在不僅房租降了，轉讓費也不用了。有些還不好租。我鄰居在市場二樓買了個鋪，五十多萬，結果現在一年租金5000都沒人要。有些乾脆也就不租了就關著。這情況全國各地到處都是

九月的雨2018

對於商鋪這一塊現在比較的熟悉，然後說一下我的看法。

現在商鋪基本上分為兩個大類，一個是沿街的門頭房，一個是商場裡邊的鋪位。

這兩種房子來說，商場裡邊的房子的風險要大於沿街門頭房的。

先分別說一下他們的優缺點

沿街門頭房優點1.獨立產權。2.人流量大，車流量多。3.可以自由的選擇自己的業態。4.自主性強。 缺點：1.價格高。2.業態亂，沒有統一規劃。3.受天氣影響嚴重。

內鋪：優點：1.商場統一管理，業態統一。2.裝修檔次較高。3.商場運營起來後可以很好的享受流量加成。 缺點：1.必須接受商場的管理2.如果商場沒有經營好，自己生意也會有影響3.沒有實體牆分割，自己容易找不到

這只是房子本身的特點，還有現在在三四線城市建設了大量的城市綜合體，以及商鋪，再加上電商的影響，現在商鋪的生意，真的影響很大。

峰神pHq

把商鋪說成如今最危險的資產我是不認同的，我所見到年收益率在7或8的鋪子還是很多，好位置的鋪子即使店在換但從來不會空置。

我想人們只所以認為商鋪投資最危險，可能有兩方面原因：一是看到或者聽到很多投資失敗的例子，比如周邊空置的鋪子、實體店經營困難等等，二是認同網絡購物的普及使實體店沒有了存在的意義。

我首先用個現實的例子來說一下商鋪的風險來自哪裡，以及怎麼避免風險。

下面這張圖片是我今天為了回答這個問題剛剛去外面怕的。這是一個剛建成交付的回字型商業體，

第一張是商業體的外圍，這一側是臨街的。

第二張是入口的情況。

第三張是入口進入後內部的情況。

我先簡單介紹一下，這個商業體剛剛交付半年，地上一共四層。地下是車庫和超市，四層是電影院。當初是一、二、三層賣給個人投資，地下和四層是開發商自持。我們可以看到半年來臨街和入口處的商鋪還沒有租出去，而內圈一層已經絕大部分出租完畢，連二三層也大部分出租完畢。租金收益也不錯。而且形成了從電影院到超市等多品類業態。而且這是在這個商業體只有南面一側有居民區，東、西、北三測還是空地沒有開放的情況下完成的。

上面這個例子說明了什麼？我看說明了兩點：

1 怎麼選商鋪至關重要。

這是它最大的風險點，需要投資者具備相當的經驗。至少目前為止不同商鋪的投資者有了不同的命運。實際上在這個項目上即使有些經驗的投資者都可能會掉坑裡，因為按常理說臨街商鋪和入口處最容易出租，而且租金高，現在在這個項目上反了，裡圈的比臨街和入口處商鋪好出租。因為人們的出行多數都是開車了，車停到地下車庫，人坐電梯出來後就在裡圈。再加上裡圈的商鋪面對面商業氛圍比較好，聚人氣。而臨街商鋪門口沒有停車位，路邊也不讓停車。所以人們出行方式和習慣的改變導致人流向的變化影響了商鋪的價值。

一個商鋪是否有價值還有很多其他關鍵因素。比如這個售賣的商業體中開發商自持四層電影院和地下超市，這一點對於日後的引流起到了關鍵作用。決定了一二三層租戶敢於進來。如果沒有這一點這個商業體做起來的難度大增，商鋪的風險也大增。還有商鋪的面積也大小搭配，這樣就可以適合多業態的要求，為日後形成商圈打下了基礎。（關於這個案例我後面會找時間拍個實地的視頻大夥兒看得會更清楚些）。有的項目開發商單純為了賣切割成一個一個很小的單元，這樣日後很難做起來。我們這邊有個區域開發了個萬達廣場自持，萬達地產在廣場邊上有搞了個小型商街，切割成一個個小商鋪對外賣，這樣的商鋪風險太大根本不敢碰，萬達廣場的人流溢出的概率不大，裡面已經什麼業態都有了，外面的這些大量同質商鋪由不同業主持有的情況能做起來太難了。上面只是針對性的說了些風險點，這些可能就是很多人看到的風險，但我們清楚了不碰就沒有風險。

2 這麼短的時間內在周邊還沒開放完善的情況下出租達到這種程度就很好的說明實體店還是有它的生命力的。

實體店的生意比過去差是事實。但其中的原因是不是都是因為電商造成的需要我們深入思考。實體店經營者的理念需不需要更新，我們社會變化這麼快，憑什麼實體店經營還是跟過去一樣的方式一成不變。大量分銷式的商品確實適合網上賣，而我們實體店的優勢是體驗，這就是商鋪存在的理由。相信經過商鋪經營理念不斷的創新後很多商品就又會從網上回到實體店。優衣庫、無印良品不是一直活的好好的。

最後要說的是商鋪投資不同於住宅投資，有很強的專業性，對於一位沒有經驗的投資者肯定風險大，但道理是沒有經驗進入哪個投資市風險都大您同意吧？股市、期貨、期權風險一個比一個大，甚至現在進行過去躺著都掙錢的住宅投資我看風險都不會比股市小。

蘆花莊園的老李

我不認同商鋪是最危險的房產投資的看法，相反，商鋪是不動產裡最有投資價值的。

請問恆隆廣場，是什麼樣等級的“最危險的房產投資”？

認為商鋪最危險的，基本上都是工薪階層，根本不懂投資商鋪。

請問你沒有經過駕駛員培訓，拿到駕駛證，製造出車禍現場，原因就可以歸咎汽車是最危險的交通工具麼？

商鋪是指專門用於商業經營活動的，經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。

現在人人都有手機，手機都能拍照攝影，難道說人人就可以輕鬆成為攝影師，就可以拍出電影電視劇？

在不動產投資領域也不例外。

不動產投資，尤其是商鋪投資，從來就不是普通人可以隨便參與的。

商鋪，也不是沿街搞個捲簾門就算商鋪了。

說商鋪不行的主，你倒是說說哪傢俱體的“肯德基”“麥當勞”租賃的商鋪是“最危險的資產”？

不是商鋪不行，是你的智商財商不行。

我們都看到了“肯德基”“麥當勞”等洋快餐的紅火，但是有幾個知道，他們在篩選商鋪時，就事先有過各種實地測試呢？

所有的商業成功都絕非偶然，同樣哪些叫囂商鋪是“最危險的資產”的人，他們做其他投資一樣“最危險”，因為我還沒有見過一個靠嘴皮子成功的企業家。

那些叫囂商鋪是“最危險的資產”的人，我幾乎可以肯定，都是不懂投資的。

這些人，才是“最危險的資產”！

離他們遠些，別被忽悠。

一世明哥私家歷史

目前來說，大部分商鋪是這個情況。

1.早年間投資商鋪的都掙錢了，一鋪養三代真的是讓很多投資客大賺了很多年，所以這些老的鋪面現在，不管是位置還是租金都還是很高的，強手！

2.近幾年投資買鋪面的為什麼會出現倒掛，和往年完全不一樣，租金很低，甚至都很難租出去，還要每月按時還貸款，壓力非常大。

3.觀察發現，我們可以看到，以前的門面大都是在城市中心，區域中心，四岔路口，等位置，基本都是純一樓，公攤面積也不是很大，租戶是可以掙到錢的。

4.現在的新的門面大都是在開發商的樓盤住房樓下一圈，就是說有多少棟樓沿街，就會有多少門面，而且都是上下兩層的格局，本來門面就多，在加上二樓面積的浪費導致成本高，無法賺到錢。

5.為什麼會賺不到錢，主要原因是，在購買門面是，開發商是把上下兩層的面積全部按照商鋪門面來賣的，按照單價來看不高，甚至有的比小區住宅價格還便宜，銷售按照15年—20年的回報率，一平方可以租多少錢來計算出投資利潤，很誘人！到租客手上，房東都是按照開發商計算的價格面積來計算的，每月租金虛高，再加上樓上面積用不上，樓下面積又很小，導致投入大，回報小。

6.雖然說門面過剩，但是大部分門面還是租出去了，就是價格多少的問題，生意不好做，為什麼還有這麼多人來租房？原因是市面上就行很多加盟店，門檻很低，投資不打即可當老闆，吸引了很多不想打工的人，所以我們會經常看到，前幾天還是這個門頭，今天又換成做其他生意的了，就這麼循環！

新房樓盤團購直通車

一刀切的認為商品是最危險有點兒不認同。

一、不是所以的商品都是最危險

買商鋪的目的是為了賺錢。要麼自己做生意，要麼出租。

而出租就是投資回報率收益率了。目前大部分的商品投資回報率低於5%，這種商鋪是不值得投資的。反之，一個商鋪每年的回報率能到10%那就是優質商鋪了。

投資商品本身沒有錯，錯的是我們投資商鋪時候沒有投資到可以投資的商鋪。

二、不是所有的門面都能投資的

前面說了，我們投資商鋪、門面的本質是為了賺錢。

而一個能讓商家賺錢的商鋪，哪有商家不喜歡的？相反，全國各地都在修各種市場、商業綜合體，日常人沒有幾個，鬼都不去。這些門面、商鋪有什麼用？

所以，要想投資商鋪賺錢，我們在投資前，就應該針對商鋪的地段、口岸、區域位置、周邊環境、人流量走向、交通便利度、甚至於細緻到若門面需要上兩梯都有影響。

投資商鋪沒有那麼容易，最好還是在自己常年居住的周邊投資商鋪，因為自己知道人流量在哪裡，環境在哪等。

最後

投資從來沒有最好和最壞的說法。只有獨到的眼光，以及犀利細緻的調研分析投資標的。

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海哥說險

非常認同這種說法。商鋪的確是房產類資產中風險最大的資產。有這麼幾個理由：

1、凡是投資，都是以盈利為目的。如果拿住宅與商鋪進行比較，住宅顯然完勝商鋪。過去的二十年，住宅始終處於只漲不跌的態勢，直至目前，即便在嚴格調控下，住宅的價格仍然處於上漲狀態，只是目前處於小幅上漲而已。因此總體來說，投資住宅是一個能夠穩穩賺錢的選項。而商鋪經過幾十年的風風雨雨，受多種因素影響，如今走的是一條下坡路，不僅不賺錢，還存在虧本風險（持有者可以討論）。

2、住宅的背後附帶了就業、教育等社會資源，受眾面廣，不僅能居住，易出租、易出售，功能多樣化；而商鋪功能單一，沒有任何附加值，除了用於經商，幾乎別無他用；住宅的使用年限為70年，過戶成本低，而商鋪只有40年的商業經營權，過戶稅費高的離譜。兩者雖說到期都可以延期，但是住宅不需要交稅，商鋪需要續繳土地出讓金。

3、待遇方面，住宅備受政策恩寵，在輿論導向、政策扶持、發展規劃、資金支持等方面享盡“榮華富貴”；而商鋪雖說不受限購影響，但是因其商業價值直線下降，租金回報率大幅降低，很多銀行已經停止貸款審批，且貸款利率也高的離譜，實為變相的不予資金支持，成了“要來的孩子沒娘疼”的累贅。

4、前景方面，住宅由於具備以上優勢，雖說已由黃金期進入白銀期，但怎麼說也屬於貴金屬系列，投資利潤降低不等於沒有利潤不能投資，只要位置選擇得當，即便未來不能增值，房地產持續發展的情況下，保值應該沒有問題；而商鋪的前景似乎“一眼望穿秋水”，未來只會由涼變得“拔涼、拔涼”，管你在哪個層級城市投資，99.99%的商鋪都不賺錢，都會面臨難以獲利、難以回本的艱難處境。

因此，說商鋪是如今最危險的資產一點沒錯，勸普通人別去碰商鋪更是金玉良言。

關鍵字: 認同 財經 投資