————原 创 连 载 第 三 十 四 篇————
菲律宾首都大马尼拉房价不停攀升，2020年传统投资热区的新楼盘均在30万比索（约4.3万RMB）左右的单平米价格，这时候很多投资客的注意力放在了其他城市上……
对国外投资客来讲，认识菲律宾的窗口有限，除了首都马尼拉以外，就会想到宿务、达沃等也拥有国际机场的二线城市，其次是一些旅游城市……
投资客们都在找寻另一个有菲律宾红利释放所辐射的投资洼地……
我用一组客观数据来给你分析为什么甲米地是下一个应该提前布局的投资热土?
01
△甲米地位置
地理位置非常有发展优势，甲米地(Cavite)省位于马尼拉的南边，只有30公里就能到马尼拉最核心的马卡蒂，北边挨着马尼拉的帕拉纳克市（Parañaque），地理位置非常优越。
从甲米地省甲米地市，只需要不到半个小时就能开车到马尼拉国际机场。
02
△Greenprint 2030 Building a Vision研究报告
人口红利的优势非常大。
不了解的投资客可能觉得马尼拉之外的大城市就是宿务了。
但是从关于马尼拉的研究报告中的一张图片可以看到，最大的人口生产力还是围绕首都大马尼拉，不管北边的pampanga，布拉干还是西边的黎萨还是南边的甲米地和内湖，都是人口大省，见上左图。
首都附近的大城市的人口基数跟宿务不相上下，但是在人口密度上，甲米地是占有绝对的优势，根据2007年的人口数据显示，甲米地是全菲律宾人口密度最高的省，没有之一。
而且甲米地省的城市化水平非常高，其人口的90.69%居住在城市化地区，只有9.21%居住在农村地区。
再看未来，上右图中显示，甲米地的人口增速是马尼拉周边几个省份中最高的，所以未来来看，生产力还是会主要集中在这里。当然这也是为什么各大开发商在甲米地囤地做开发的原因，这些在后文中会谈到。
03
马尼拉周边的产业园，半数以上都集中在甲米地和内湖省，这也是为什么甲米地是菲律宾经济发展最快的省份之一。
最重要的原因自然是离马尼拉非常近，交通优势非常显著。再加上地理条件优越，西边临海，占据马尼拉湾的南侧，和地形非常平坦，所以在西班牙殖民时期，一直是军事要地的存在。
如今也是因为地势平坦的优势，所以各大国际化工业园和崛起的BPO呼叫中心写字楼慢慢开始落位于此。
要知道甲米地和东边的内湖(Laguna)省是菲律宾的的工业大省，占菲律宾工业输出的40%，两个省加起来的工业园区超过60个，可谓是菲律宾的GDP奉献大户。
04
除了BPO写字楼以外，单另要拿出来说的的一个就是菠菜。
要知道菠菜在过去十年中是多么影响租赁市场，湾区更是翻了五倍。
下图显示，研究关于马尼拉的几个中心等级未来的预判，湾区Bayshore/Entertainment City是按照三级中心的发展预期来发展的，但是因为“菠菜”在湾区发展迅猛，使得湾区的租金水平全面碾压几个CBD。
△城市中心发展报告
菠菜虽然对每年GDP的贡献只有不到十分之一，但是对房地产市场的影响却是至关重要的，菠菜从业者据统计超过47万人，而整个帕赛市的公寓供应量才多少。
而甲米地省，欢迎菠菜入驻的消息已经不止一次在公共场合发表过了，如今甲米地已有30公顷菠菜岛，还有在规划的70公顷的菠菜园，甚至还有传闻（尚未找到确切消息）说未来菠菜会全面搬至甲米地。
即便没有准确的消息，随着趴赛房价越来越高，再加上在市区所衍生的犯罪越来越引起菲律宾ZF注意（菲律宾ZF去年不仅关停了新的申请菠菜执照通道还几次开会讨论要不要取缔菠菜行业）。这两个原因使得菠菜往南迁移是非常自然而然会发生的事情。
正如菲律宾最大的东方菠菜运营公司在宣布进军甲米地建造菠菜中心（投资80亿，可容纳2W名员工），在亚洲菠菜展览会场中说道：“由于社会对BC业的紧张，因此我们把BC业者聚在我们可以一起工作的地区，基本上，我们的核心竞争力是赚钱，但由于人们对我们这个行业有这样及那样的议论，为了避免这些议论，我们聚在一个地区做我们要做的工作，我们的核心目标是要赚钱”。
还有房地产咨询公司表示“马尼拉南部，考虑到地理邻近性和不断改善的可接近性，甲美地直接受益于BC产业。”
所以随着甲米地菠菜行业的越发兴旺，租金回报率，在未来肯定领跑与其他省市。（参照alabang，300W万的studio住4个人可以租到2.7W比索一个月，参考southwoods city，在alabang南侧的内湖省，200多万的studio住4个人租金2.5W，年租金回报率达到10%以上）
05
如果经常关注菲律宾基建项目，会发现2020年的重点工程十个里面大多半都是相关甲米地的。
Sangley机场
先说机场，虽然北边的Bulacan机场的规划振奋人心，打造资金150亿，号称菲律宾未来最大的机场，但是何年何月建成还不得而知。
而甲米地的Sangley机场作为马尼拉最新的机场，也是距离马尼拉最近的新机场，它的角色是在多年后为NAIA马尼拉国际机场做退休做准备的。更是去年年底相关负责人向杜特尔特提议规划方案，未来NAIA机场旧址可作为国家公园。
△未来NAIA马尼拉机场旧址改造效果图
而且Sangley机场是马尼拉湾的一个大型项目，斥资100亿，不仅由SMDC投资，而且是相关马尼拉湾的一个大型项目，各方面都直接跟SMDC规划的MOA COMPLEX相衔接。
目前已竣工一个跑道，2月15日正式启用，总统也作为嘉宾出席了活动，开通了首班航班而且未来这条跑道还将用于商业货物运输，在3年后，2023年Sangley机场全面运营，扩建至四条跑道，使客运量增至1.3亿人次。
△Sangley机场未来效果图
更重要的是，2月的最新官方消息，中国的建设集团已中标该项目，这也意味着，2023年全面交付使用，不再是“画大饼”。
马尼拉南向交通项目
下图是2020年道路重点工程，机场高速二期、C5南向延长线，顺接甲米地高速—CaviteExpress,再连接甲米地和内湖的高速路—Cavit-Laguig Express。
△马尼拉南向道路
三条道路项目全部相关甲米地。
要想致富先修路，在菲律宾也是一样，两条南北向的大道Edsa和C5，数一数你认识的楼盘里，有多少跟它相关，还有几个商务区，又有多少与它们直接相接在一起。
首先C5延长线，直接受益了Field residences、当然这也是为什么南侧的地块被作为综合开发项目打造——Vista City Global South，还有未来新赌场区，Gold Coast Casino Entertainment。
△甲米地高速
CavitExpress，甲米地高速，更是形成了西海岸沿海公路，继续往北就是日落大道，再接Bulacan，到达未来Bulacan机场。
CALAX，就是甲米地和内湖的高速，总长47KM，为在内湖的工业园区提供便利。
△甲米地内湖高速
马尼拉轻轨1号线(LRT-1)向甲米地延长，也是重点工程之一。
马尼拉轻轨1号线（LRT-1）Cavite扩建工程将从现有的为菲律宾马尼拉大马地区服务的20.7公里地铁线，继续延伸扩建。
△LRT-1延长线规划
这将延伸出新的11.7公里地铁线，共8个新的客运站均在甲米地。
为什么不先往北延往南延，这更是在一定程度上说明了当下马尼拉南侧的居民的交通需求量。
于2017年5月动工，将于2021年完工，届时乘客仅需要十多分钟就可以到马卡蒂（Makati CBD）。
△LRT-1延长线规划
06
菲律宾的前几大开发商都在往南布局，使劲儿在甲米地和内湖囤地，要相信开发的眼光，相信开发商的土拓部门的嗅觉，而且各大开发商，包括最大的几家开发商都纷纷往甲米地储备土地，在一定程度上已经给了投资客很多的信息。
在甲米地，各大开发商综合一级开发区域合计超过2000公顷。
2000公顷，相当于十个BGC的大小。下图是综合拿地区域的位置，都标注在图中了。
△甲米地各大开发商造城项目位置
首先是交通优势非常显著的新城Evo City,由阿亚拉打造，其中中央商务区占到29公顷。
挨着的就是美嘉(Megaworld)打造的新城项目Maple Grove，占地130公顷，中央商务区占到29公顷。
在往东，还是阿亚拉打造的规模最大的马尼拉南新城项目——Vermosa，耗资700亿建设的700公顷新城，其中中央商务区有124公顷，耗时10-15年建成。
挨着Vermosa的是Vista公司打造的Vista City，也是一个包含了购物、商业、住宅的综合项目。
还有美嘉在内湖打造的五百公顷一级开发项目——Southwoods City，东边是商务区，西边是别墅和高尔夫球场。
阿亚拉和美嘉都是善于做一级开发的地产开发商，如今马尼拉的CBD，makati CBD，BGC，在建设的Arca South和Vertis North都出自阿亚拉。
美嘉则在二十年前就打造了奎松的商务区Eastwoods，再到今天BGC的Uptown Bonifacio和McKinley Hill。
所以从这个角度来看，大开发商全部在甲米地布局，而没有选择其他地方，证明甲米地有着各方面更大的潜力和优势。
所以想要提前布局的投资客们，甲米地绝对是此时，投资马尼拉周边，抄低入场的好机会。
不要在抱怨没有赶上马尼拉的前五年，现在在马尼拉南，开发商已经入场，现在就看你如何把握了。
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