————原 創 連 載 第 三 十 四 篇————
菲律賓首都大馬尼拉房價不停攀升，2020年傳統投資熱區的新樓盤均在30萬比索（約4.3萬RMB）左右的單平米價格，這時候很多投資客的注意力放在了其他城市上……
對國外投資客來講，認識菲律賓的窗口有限，除了首都馬尼拉以外，就會想到宿務、達沃等也擁有國際機場的二線城市，其次是一些旅遊城市……
投資客們都在找尋另一個有菲律賓紅利釋放所輻射的投資窪地……
我用一組客觀數據來給你分析為什麼甲米地是下一個應該提前佈局的投資熱土?
01
△甲米地位置
地理位置非常有發展優勢，甲米地(Cavite)省位於馬尼拉的南邊，只有30公里就能到馬尼拉最核心的馬卡蒂，北邊挨著馬尼拉的帕拉納克市（Parañaque），地理位置非常優越。
從甲米地省甲米地市，只需要不到半個小時就能開車到馬尼拉國際機場。
02
△Greenprint 2030 Building a Vision研究報告
人口紅利的優勢非常大。
不瞭解的投資客可能覺得馬尼拉之外的大城市就是宿務了。
但是從關於馬尼拉的研究報告中的一張圖片可以看到，最大的人口生產力還是圍繞首都大馬尼拉，不管北邊的pampanga，布拉幹還是西邊的黎薩還是南邊的甲米地和內湖，都是人口大省，見上左圖。
首都附近的大城市的人口基數跟宿務不相上下，但是在人口密度上，甲米地是佔有絕對的優勢，根據2007年的人口數據顯示，甲米地是全菲律賓人口密度最高的省，沒有之一。
而且甲米地省的城市化水平非常高，其人口的90.69%居住在城市化地區，只有9.21%居住在農村地區。
再看未來，上右圖中顯示，甲米地的人口增速是馬尼拉周邊幾個省份中最高的，所以未來來看，生產力還是會主要集中在這裡。當然這也是為什麼各大開發商在甲米地囤地做開發的原因，這些在後文中會談到。
03
馬尼拉周邊的產業園，半數以上都集中在甲米地和內湖省，這也是為什麼甲米地是菲律賓經濟發展最快的省份之一。
最重要的原因自然是離馬尼拉非常近，交通優勢非常顯著。再加上地理條件優越，西邊臨海，佔據馬尼拉灣的南側，和地形非常平坦，所以在西班牙殖民時期，一直是軍事要地的存在。
如今也是因為地勢平坦的優勢，所以各大國際化工業園和崛起的BPO呼叫中心寫字樓慢慢開始落位於此。
要知道甲米地和東邊的內湖(Laguna)省是菲律賓的的工業大省，佔菲律賓工業輸出的40%，兩個省加起來的工業園區超過60個，可謂是菲律賓的GDP奉獻大戶。
04
除了BPO寫字樓以外，單另要拿出來說的的一個就是菠菜。
要知道菠菜在過去十年中是多麼影響租賃市場，灣區更是翻了五倍。
下圖顯示，研究關於馬尼拉的幾個中心等級未來的預判，灣區Bayshore/Entertainment City是按照三級中心的發展預期來發展的，但是因為“菠菜”在灣區發展迅猛，使得灣區的租金水平全面碾壓幾個CBD。
△城市中心發展報告
菠菜雖然對每年GDP的貢獻只有不到十分之一，但是對房地產市場的影響卻是至關重要的，菠菜從業者據統計超過47萬人，而整個帕賽市的公寓供應量才多少。
而甲米地省，歡迎菠菜入駐的消息已經不止一次在公共場合發表過了，如今甲米地已有30公頃菠菜島，還有在規劃的70公頃的菠菜園，甚至還有傳聞（尚未找到確切消息）說未來菠菜會全面搬至甲米地。
即便沒有準確的消息，隨著趴賽房價越來越高，再加上在市區所衍生的犯罪越來越引起菲律賓ZF注意（菲律賓ZF去年不僅關停了新的申請菠菜執照通道還幾次開會討論要不要取締菠菜行業）。這兩個原因使得菠菜往南遷移是非常自然而然會發生的事情。
正如菲律賓最大的東方菠菜運營公司在宣佈進軍甲米地建造菠菜中心（投資80億，可容納2W名員工），在亞洲菠菜展覽會場中說道：“由於社會對BC業的緊張，因此我們把BC業者聚在我們可以一起工作的地區，基本上，我們的核心競爭力是賺錢，但由於人們對我們這個行業有這樣及那樣的議論，為了避免這些議論，我們聚在一個地區做我們要做的工作，我們的核心目標是要賺錢”。
還有房地產諮詢公司表示“馬尼拉南部，考慮到地理鄰近性和不斷改善的可接近性，甲美地直接受益於BC產業。”
所以隨著甲米地菠菜行業的越發興旺，租金回報率，在未來肯定領跑與其他省市。（參照alabang，300W萬的studio住4個人可以租到2.7W比索一個月，參考southwoods city，在alabang南側的內湖省，200多萬的studio住4個人租金2.5W，年租金回報率達到10%以上）
05
如果經常關注菲律賓基建項目，會發現2020年的重點工程十個裡面大多半都是相關甲米地的。
Sangley機場
先說機場，雖然北邊的Bulacan機場的規劃振奮人心，打造資金150億，號稱菲律賓未來最大的機場，但是何年何月建成還不得而知。
而甲米地的Sangley機場作為馬尼拉最新的機場，也是距離馬尼拉最近的新機場，它的角色是在多年後為NAIA馬尼拉國際機場做退休做準備的。更是去年年底相關負責人向杜特爾特提議規劃方案，未來NAIA機場舊址可作為國家公園。
△未來NAIA馬尼拉機場舊址改造效果圖
而且Sangley機場是馬尼拉灣的一個大型項目，斥資100億，不僅由SMDC投資，而且是相關馬尼拉灣的一個大型項目，各方面都直接跟SMDC規劃的MOA COMPLEX相銜接。
目前已竣工一個跑道，2月15日正式啟用，總統也作為嘉賓出席了活動，開通了首班航班而且未來這條跑道還將用於商業貨物運輸，在3年後，2023年Sangley機場全面運營，擴建至四條跑道，使客運量增至1.3億人次。
△Sangley機場未來效果圖
更重要的是，2月的最新官方消息，中國的建設集團已中標該項目，這也意味著，2023年全面交付使用，不再是“畫大餅”。
馬尼拉南向交通項目
下圖是2020年道路重點工程，機場高速二期、C5南向延長線，順接甲米地高速—CaviteExpress,再連接甲米地和內湖的高速路—Cavit-Laguig Express。
△馬尼拉南向道路
三條道路項目全部相關甲米地。
要想致富先修路，在菲律賓也是一樣，兩條南北向的大道Edsa和C5，數一數你認識的樓盤裡，有多少跟它相關，還有幾個商務區，又有多少與它們直接相接在一起。
首先C5延長線，直接受益了Field residences、當然這也是為什麼南側的地塊被作為綜合開發項目打造——Vista City Global South，還有未來新賭場區，Gold Coast Casino Entertainment。
△甲米地高速
CavitExpress，甲米地高速，更是形成了西海岸沿海公路，繼續往北就是日落大道，再接Bulacan，到達未來Bulacan機場。
CALAX，就是甲米地和內湖的高速，總長47KM，為在內湖的工業園區提供便利。
△甲米地內湖高速
馬尼拉輕軌1號線(LRT-1)向甲米地延長，也是重點工程之一。
馬尼拉輕軌1號線（LRT-1）Cavite擴建工程將從現有的為菲律賓馬尼拉大馬地區服務的20.7公里地鐵線，繼續延伸擴建。
△LRT-1延長線規劃
這將延伸出新的11.7公里地鐵線，共8個新的客運站均在甲米地。
為什麼不先往北延往南延，這更是在一定程度上說明了當下馬尼拉南側的居民的交通需求量。
於2017年5月動工，將於2021年完工，屆時乘客僅需要十多分鐘就可以到馬卡蒂（Makati CBD）。
△LRT-1延長線規劃
06
菲律賓的前幾大開發商都在往南佈局，使勁兒在甲米地和內湖囤地，要相信開發的眼光，相信開發商的土拓部門的嗅覺，而且各大開發商，包括最大的幾家開發商都紛紛往甲米地儲備土地，在一定程度上已經給了投資客很多的信息。
在甲米地，各大開發商綜合一級開發區域合計超過2000公頃。
2000公頃，相當於十個BGC的大小。下圖是綜合拿地區域的位置，都標註在圖中了。
△甲米地各大開發商造城項目位置
首先是交通優勢非常顯著的新城Evo City,由阿亞拉打造，其中中央商務區佔到29公頃。
挨著的就是美嘉(Megaworld)打造的新城項目Maple Grove，佔地130公頃，中央商務區佔到29公頃。
在往東，還是阿亞拉打造的規模最大的馬尼拉南新城項目——Vermosa，耗資700億建設的700公頃新城，其中中央商務區有124公頃，耗時10-15年建成。
挨著Vermosa的是Vista公司打造的Vista City，也是一個包含了購物、商業、住宅的綜合項目。
還有美嘉在內湖打造的五百公頃一級開發項目——Southwoods City，東邊是商務區，西邊是別墅和高爾夫球場。
阿亞拉和美嘉都是善於做一級開發的地產開發商，如今馬尼拉的CBD，makati CBD，BGC，在建設的Arca South和Vertis North都出自阿亞拉。
美嘉則在二十年前就打造了奎松的商務區Eastwoods，再到今天BGC的Uptown Bonifacio和McKinley Hill。
所以從這個角度來看，大開發商全部在甲米地佈局，而沒有選擇其他地方，證明甲米地有著各方面更大的潛力和優勢。
所以想要提前佈局的投資客們，甲米地絕對是此時，投資馬尼拉周邊，抄低入場的好機會。
不要在抱怨沒有趕上馬尼拉的前五年，現在在馬尼拉南，開發商已經入場，現在就看你如何把握了。
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