[快意恩仇女“鑑”客，一支辣筆行天下]
今日，五象南、五象東都拍地了。
五象南那馬的2宗地塊，毫無懸念，被萬有收入囊中，給南寧帶來國際旅遊度假區；
倒是五象東濱江地塊，卻吸引了19家房企報名，最高的樓面地價達8219元/㎡，這也是五象東地價首次“破8”。看似沒怎麼被“眷顧”的龍崗，卻拍出高地價，值得玩味。
五象南、五象東，這兩個五象新區後起之秀，同一天拍地，也帶有話題和熱度。現在，擺在很多人面前的一道單選題是：五象南和龍崗，到底誰更香？
萬有落地五象南，龍崗拍出“8”字頭
今日，土地市場挺熱鬧，4宗土地成交，且都在五象。
地塊成交，意味著，五象南、龍崗，各新增了一個項目：萬有拿下五象南760畝商住地，作為南寧萬有國際旅遊項目用地；同時，藍光在龍崗東沿江圈了76畝地，從容積率看，大概率是個改善型項目。
▲地塊成交情況一覽
先看萬有這宗地。萬有拿地，意味傳聞已久南寧萬有國際旅遊項目，有了實質進展，這760畝只是項目總佔地3600+畝的一小部分。項目很大，這只是開始。
地塊有幾個重點：
①包含熊貓基地的文化特色景區，優先開工，且自持20年。
②文化特色景區展示基地建設完，可進行住宅部分預售，據悉，住宅部分萬有或與中南合作開發。
③住宅部分和大熊貓種源基地離得還挺近。
▲萬有地塊展示圖。
④760畝配建2所幼兒園和1所小學。
再看龍崗，一線臨江地塊，最高樓面地價“8”字頭，比之前金科、彰泰地價還高。據瞭解，這塊地吸引了19家房企來搶，熱度可見一斑。
挺有意思的。一東一南，都有足夠的話題與爭議。
一個風頭正盛，一個少了話題？
五象有4子：蟠龍、五象湖、五象南、龍崗。如今，前兩個早已混成老大哥，作為後起之秀，五象南和龍崗，經常被拿到檯面上來比較。
這事兒，還得從2019年8月廣西自貿區正式掛牌說起。
2019年8月，自貿區降臨到五象頭上，蟠龍、五象湖、五象南都喝到了這碗大補湯，唯獨沒龍崗。
五象南，駕著自貿區的這輛悍馬，奔騰在打造“南寧綜合保稅區”的大道上。
上週，“世界500強”綠地控股拿下五象南123畝地，打造含辦公、科創、貿易等的中心廣場；今天，五象南最南端的那馬，正式迎來國際旅遊度假區；3月底，五象南還有3宗共267畝地待出讓，清一色的高新產業、物流用地。
而這期間，龍崗發生了啥？龍崗錯失了機場線，4號線東延得繼續等五象火車站。不過，好在五象火車站的建設，是八九不離十了。
再看2020年土地供應。
五象南總計供地13幅，共計699畝，位於全南寧榜首，同比上漲215%。
而龍崗，計劃出讓11幅經營性用地，共計550畝，同比跌了15%。不過，放在整個南寧來看，龍崗板塊的供應量也並不小。
▲2020年南寧市主城區住宅用地供應十大熱點板塊。（來源：南寧克而瑞）
土地供應計劃，可以窺探南寧下一步發展重點，按這個趨勢，五象南將是重點。
五象南房價跳漲，龍崗滯漲
有話題，就能帶來流量，這個娛樂圈的不二法則，在地產圈同樣適用。
世界500強綠地、萬有的熊貓基地，已經讓五象南幾度上熱搜。買不起五象湖的人，紛紛開始關注五象南，於是，五象南，漲了。
在熬過了艱難的2019年，又遇到2020年開春黑天鵝之後，五象南，還是漲了。
2019年3月，五象南5盤，最低“8”字頭，最高也就1.2萬/㎡。而1年過後，除少量房源外，全線過萬，彰泰郡最高價竟然賣到了1.6萬/㎡，甚至超過了五象湖、蟠龍房價。部分樓盤購房有捆綁條件，部分產品首付高達百萬。
▲五象南2019年、2020年3月房價對比。
與此同時，龍崗就沒這麼幸運了。
2019年上半年，在幾塊高價地的刺激下，龍崗房價迎來了短暫的上揚。可好景不長，下半年，市場遇冷，橫盤到來，龍崗價格回落，房價、門檻雙降。
去年底，龍崗“價格戰”如期到來，大唐盛世精裝單價“9”字頭；藍光雍錦瀾灣10月份精裝價11142-11342元/㎡，低於9月份高層最低價……
沒了自貿區，飛了機場線，龍崗房價起起伏伏。
▲龍崗2019年、2020年3月房價對比。
按理說，2019年初，五象南、龍崗這兩兄弟的房價是站在同一起跑線上，都是1萬出頭，甚至五象南更低。可1年過去，五象南跳漲，龍崗部分樓盤小漲，大抵持平。
宜居看五象東，五象南兌現需要等
買房人，總有一個壞習慣：習慣追漲。
似乎追漲就一定能吃到甜頭，追漲就能撿漏。可事實真如此？
當大媽都在拋股票的時候，你該做的不是跟著拋，而是可以開始建倉了。當很多人都開始炒作五象南，鎖定五象南的時候，你應該冷靜分析，哪裡適合我？
論環境，龍崗臨江，有江景和邕江景觀帶，五象南有什麼？綜合保稅區。
論學校，龍崗建成的學校有五象第三實驗小學、第二實驗小學、邕寧民族高中、在建的中海哈羅等。五象南有什麼？在建的金良路小學、華威路小學。
論商業，龍崗緊鄰萬達茂，而五象南有一個規劃中的鄰家廣場和度假區。
龍崗雖談不上名校環繞，但絕對算得上環境良好、配套齊全的宜居之地。
再看五象南，總體規劃定位“南寧綜合保稅區”、“東盟物流基地”。它註定和產業不可分割。宜居性，這點比不上龍崗。
▲五象南控規，住宅居住在東北部。
“五象南，大貨車飛發發發的！”這是一位扒友對五象南的描述，挺生動，挺寫實，因為它就是一個產業區，物流基地裡的產業區。
短期來看，五象南的這種局面難以改變。不過，依託於板塊的定位以及未來的度假區帶來的紅利，把週期拉長，五象南的價值可期。
▲五象南作為產業物流基地，大貨車是少不了。
哪裡能撿漏？哪裡或站崗？
在“價格＜價值”時入手，能撿漏；可當“價格＞價值”時入手，可能站崗了。
五象南、龍崗，誰在撿漏，誰又在站崗？
從板塊發展階段看，龍崗顯然走在五象南前面，板塊成熟度更高。而五象南需要更長的週期，才能形成較為完善的配套。
不過，當前五象南熱度走高，自有其道理。
首先，區域的供應真不多。
五象南在售盤是真少，從2017年到2020年了，6個盤清了一個，還剩5個。
可這個情況或許將改變，因為根據2020供地計劃，五象南大批住宅用地將推出，這個體量轉換成住宅，會讓五象南供應有效上升，何況還有旭輝、大唐新地塊。
如果說，地價高的板塊，受成本約束，價格沒有水分可以擠，尚且能保持穩定。可現實是，五象南地價並不高。
近幾年，五象南地價維持在“3”、“4”字頭，房價是地價的3-4倍，空間還是有的。
▲五象南地價vs龍崗地價。
而龍崗，在經歷了幾波地塊爽約後，房價水分時不時就被擠一次。如今，龍崗二手房價普遍高於新房價格。
▲龍崗二手房價格。
當然，五象南作為五象湖價值延伸之地，已是必然。加上有萬有度假項目的加持，板塊會不斷升級，價值的提高，也會慢慢反應到價格上，從長線看，看漲是有的，只是，短期，部分樓盤價格虛高也是事實。
五象南，得承認它的價值，但也要認清它的現實。
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文|你莫愁 編|小二郎
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