保時捷男孩兒
全省人口下降流失，但哈爾濱擴張城市規模，也就是在人口減少的大環境下，實現人口的高度集中，在可預見的未來，除了省會哈爾濱以及經濟較發達城市，其它城市地區的房產隨時可能崩盤，不會崩盤是因為有人接盤，沒人接盤房價自然會崩，總之一句話“房子是用來住的，不是用來炒的”，房地產是重要的經濟馬車，卻不是永恆動力，依賴縱容房產促進經濟的同時也產生了負面影響，並且這個影響日益凸現，已經到了不得不應對的時期，房產已經不是最佳理財方法，現在仍然投資房產的只是得利者的慣性投資，習慣喜歡認可的增值方式，房產稅懸而不落，就是警戒投機者懸崖勒馬，使房產祛泡沫，平穩降落而不破。
蘑菇船長
- 這個問題正好去年我問過哈爾濱的開發商，我也很好奇為什麼經濟這麼差的哈爾濱房價會漲到如此地步，他是這麼跟我說的：
- 第一：哈爾濱老城區的人改善住房環境，紛紛搬進新區，哈西、群力的房子被買光，導致房源緊缺，所以價格上漲
- 第二：很多周邊市縣的人來到哈爾濱務工，上學，大部分選擇留下來的人會選擇老城區的房子，當然不是全部都會選擇老城區，條件相對好一些的也都是落戶新區了，但是落戶老城區的人還是佔絕大多數的.
- 第三：哈爾濱的城市化面積並不是很大，中心的區域容納200萬人到300萬人大概，所以房價短暫的漲價是正常現象！
靈魂的打手
哈爾濱人眼高手低，大部分年輕人異鄉打工或者創業去了，留下的也是工廠工作，為什麼哈爾濱的房價不降反升，很明顯人口紅利已經是過去事情了，外來人口帶動飯店旅店的生意，我嫂子跟我說過外地人在群力新區買房子的佔百分之七十以上，一五年一套群力的高層也就是一百五六十萬，一七年一年漲了百分之五十。為什麼會這樣很明顯，群力新區的房子很高端大氣上檔次，配套設施很到位，大型商超醫院學校一應俱全，公園哈爾濱最多的地方就是群力新區，哈西的房子也一樣配套設施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟風一頓猛漲，外來人口帶動了哈爾濱房價不降反升是很明顯的事實。哈爾濱的工資是全國倒數第三四位，消費水平看起北上廣，一個生活在這座城市三十七年的人看見家鄉的鉅變感到高興，不得不提的是事就是老工業基地已是物是人飛了。
咾男孩
第一哈爾濱房價在省會城市中不算高，只是近二年漲的多，一萬到一萬七不等。我家09年63萬買的房子16年只賣了85萬，裝修加還貸款利息賺了六萬，只能算不賠，16年新買的群力的房子也才八千一平。第二哈爾濱買房門檻低，一年社保，公積金首付20%，150萬的房子也才30萬首付，大多數家庭負擔得起。條件好的或者雙方家長共同出資50萬也不算很難。第三哈爾濱教育和醫療資源好，孩子可以從小學上到大學不用搬家，醫大一醫大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校學生。本地人孩子去外地打拼了但是家長還在，通常是改善性買房，或者孩子將來不在一線城市工作回老家也提前買一套房準備著。還有一部分是外地老年人，孩子在一線城市買不起兩套房又不想父母在農村養老，就在哈爾濱買房。對省內人吸引力主要是，去外省要是省會城市不如哈爾濱離家近房價低，外省小城市資源也不好工資也低。以上是個人觀點。
流線跡線
弱弱的問一句，你坐公交嗎？
坐幾回公交就發現了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈爾濱是部分中青年人上班，外環多數老年人逛早市。
老年人人養老已經成為哈爾濱的房產購買力。孩子來哈爾濱，老人就需要來哈爾濱照看三代定居養老，而且主選電梯高層，所以，二環外群力開發區是外縣老人首選。哈爾濱來人退休比年輕人工資高，所以打工養兒養房養車不現實，我身邊好多退休大媽大爺，都在退休打工，就是自助下一代的貸款。
哈爾濱年青一代大多去北上廣，我有部分同學和親戚，都在北京或出國。北京工資是哈爾濱三倍。不趁年青多賺點，給自己貼貼金，歲數大了更不好找工作。所以，有後臺，有資源就去南方定居或者出國。
沒後臺的，就去北上廣闖闖，順便鑲金邊。
這就造成哈爾濱老人居多。一過年，就看市中心，沒有車，沒有幾家開燈，75%空置。剛來哈爾濱的回老家，老哈爾濱人去三亞。
梗直的柳條
哈爾濱人口外流，房價為什麼不下跌呢？哈爾濱房價會下跌嗎？原來是這五點因素！
哈爾濱房價也是經歷了幾次調整，最近的一次就是2018年了，如果在這之前買了房子的人可以說都賺到了，如果買了松北新區那就更厲害了！哈爾濱房價為什麼不下跌呢？
一，
哈爾濱是省會城市，虹吸效應是很強的，哈爾濱吸引了全省的精英來此定居，還包括吉林等臨近省份，這麼多人來了自然要有房子住了！
二，
國家支持振興東北，哈爾濱是哈長城市群的中心，2015年成為國家新區；也是全國唯一對俄貿易區；2019年又成為自貿區；哈爾濱機場定位為東北地區唯一的國際航空樞紐，同時又批覆了哈爾濱臨空貿易港的建設。國家的好政策不斷疊加給哈爾濱。
三，
哈爾濱人口並沒有下降，不能單獨看某一年的人口數量，2019年哈爾濱人口還是增長的，黑龍江人口下降是不爭的事實，哈爾濱並沒有！
四，
哈爾濱以前房價偏低了，對比同是省會城市，哈爾濱房價並不高，這一次只不過是把房價補了回來。
五，
投資必過山海關，2019年來哈爾濱投資的大企業紛湧而至，融創、阿里巴巴、騰訊、恆大、綠地、寶能、華為、移動等，這說明一點哈爾濱的環境在變好，大企業的增多，就業崗位的增多，勢必會讓更多人來買房！
結合以上幾點，短期會有波動，長期會向好，大家已經知道該如何選擇了！
霍偉光
我公司是做投資融資的，簡單的說就是給企業機構貸款的，我從另外一個角度回答一下。
房價主要由地價，建築成本，資金成本，利潤等幾個主要部分組成，這裡面地價是最大頭，群力現在地價基本上摺合美平米7500-8500左右，再就是近年來房開企業融資成本逐年上升，別說銀行不給貸款，我們公司就明確規定房開企業原則上不給融資。所以開發商現在想融資是非常困難的，中小開發商融資大概成本不會小於年化15-18個點，這幾點加起來，房價怎麼能下降，大家都是在這裡硬挺著生怕資金鍊斷了，挺不過去運氣不好就破產倒閉，爛尾，運氣好就被大開發商收購樓盤。基本上就是這麼個情況吧。
所以說，房子價格的調整，關鍵還是看政府想不想讓房價下降。拿地的價格，樓板價下降了，企業融資成本下降了，房價自然會鬆動。另外還有一個關鍵就是政府預售的限價，這個也是關鍵。展開了說太敏感，各位自己揣摩吧。只能說這麼多了。
如果您有任何關於融資與投資方面的問題，歡迎關注本人賬號，私信諮詢。我將免費為您解答與解決相關問題。我是俗話說金融，一個用大白話讓您明白投資融資那些事兒的從業者。
正版叱吒紅人
何必在意房價漲跌，剛需就買，就和買車一樣，有錢買貴的，沒錢買便宜的，也許你會噴我，但是未來你就會明白，房子和車子都是消費品。奶奶家的，姥姥家的，自己家的，兩個孩子結婚就會出現至少6套房子，要那麼多房子做什麼，關鍵是每個家庭都6套，不敢像想。但如果你現在剛需，那就得買，錢少買老城區，錢多買新城區，買房子就是享受，對吧！下面聊聊群力，哈西，江北近3年漲幅過大，為什麼這樣，人為炒作，具體在這裡不能多說，自己分析，哈爾濱的收入和人口的流失無法支撐高房價，但是你不買不代表它會跌，但房價漲的已經缺少了流動性，所以投資就別想了。新城區現在基本有價無市，看看2019年群力小區的成交就知道，比如群力某些小區很多大戶型的房子掛了2年都沒有成交，基本無法變現，為什麼，因為每平方米價格快比肩上海閔行區和北京5環價格，已經沒有投資價值，哈爾濱群力的高房價泡沫太大。那來說說北京，上海，深圳一些大城市的房子2018年下半年報價750萬，2019年底基本降幅在200萬以上或者更多也難出手。下面在說說疫情過後房價走勢，先說新房，這次疫情過後房地產必須自救，降價來變現。在說二手房，高端小區會湧現出大量大幅降價的二手房通過變現來維持公司運轉，因為疫情對微小企業影響很大，所以私企老闆會通過降價來達到成交目的。但是老破舊的老城區基本都是退休的大爺大媽住，有退休金，影響不大，本身老城區漲的少，所以也沒有太多影響。
s一路向北s
江邊附近的所謂的新城區，房價差不多2萬起，因為房子新，而且環境相對好一些，並且周邊的配套設施也逐步完善，所以貴點。購買主力主要是哈爾濱周邊的區縣市的人。老城區的價格差不多在一萬左右，畢竟房子10年左右的居多，還得甚至20多年了，但是周邊非常成熟了。
人口外流的問題不僅僅發生在哈爾濱，整個黑龍江省的人口都在外流，每年大概有50萬之多。而房價不跌也是有一些原因的：
從地理位置來說
在地理位置上，哈爾濱是黑龍江省連接外省的重要交通樞紐，所以外來的人流量都要通過哈爾濱，哈爾濱這座城市有著足夠的人流量，可以支持起房價，起碼在省內房價應該是比較靠前的。
城市級別來說
哈爾濱市省會城市，全國屬於二三線城市。一般省會城市基本上都屬於二線城市。黑龍江在全國GDP排名靠後，說哈爾濱市二線城市，心理也是底氣不足。哈爾濱市黑龍江省內的政治、經濟、文化的中心，這個中心也就是意味著會把省內的最好的資源進行集中，包括人。有足夠數量的人的地方，就是房價保證的關鍵。
從人口流向來說
雖然黑龍江有大量的人口外流，但是在黑龍江省內，哈爾濱這座城市還是有虹吸效應的，有著政治、經濟、文化的集中屬性，還是可以吸納一批省內的優秀人士。這樣可以填補哈爾濱外流的人口，吸納進來的優秀人士也有住房需求。雖然人口外流比較大，但是很多人還是考慮在黑龍江買房子，因為，第一，一線城市的房價太貴，已經很少有買的機會了。第二，東北人還是有落葉歸根的念頭，年輕人要回來看望老人，老人要落葉歸根。實質上人口真正流動的數量並沒有那麼大，所以可以確保房價穩定。
從習慣上來說
現在候鳥南遷的事情已經成為習慣了，很多候鳥的外流，並不影響房價。很多老年人每年4月份回黑龍江，10月份以後開始南下遷徙避寒，尤其多得去海南，可以笑稱黑龍江省海南市了。但是人口的外流，並不代表他們會賣方搬家，房產是需要保留的，雖然人離開了，但是房子還在，房地產市場不會出現大量的拋售，所以房價也不會跌。
處女座與十一月
哈爾濱是人才外流而不是簡單的人口外流，哈爾濱城區每年人口都在緩慢增長，從最初的小漁村到後期幾十萬再到如今幾百萬人口，其實來源主要是黑龍江省內城鎮和農村。
而哈爾濱卻年年流失大量的高端人才，哈工大哈軍工等高校留在校園地就業的屈指可數，畢了業全部奔往南方，這跟本市提供的收入和就業環境有關，也怪不得哈市，整個東北內陸包括內蒙 也都這樣，既沒有海岸線港口，也沒有像樣的跨國貿易。國家明著政策扶持東北，而實際還是向南方沿海城市傾斜，我覺得國家之所以這樣做，主要是因為臨近俄羅斯CX這兩位不以發展經濟為目的，而整天叫囂鬥毆的流氓國家，使國家對東北地區穩定存有忌憚，從建國後就開始不斷地轉移東北資源，當年毛甚至提議要在哈爾濱定都，後也是因離蘇聯太近的原因最終也放棄了。
再說說哈爾濱為什麼這些年房價漲的離譜:全國各大城市走一圈你會發現，哈爾濱的建築公攤係數全國第一。如果你的高層住宅建面100米，使用面積能得到65米，你就偷著樂吧。因為哈爾濱得房率平均只有55-63％之間，回遷棚改的甚至係數達到50%,也就是100米建面的房子你只有50米的可使用面積。而在南方平均得房率在80-90之間。什麼概念？就是同樣的建築面積預算單價人家能買3房，你只能買到兩房的居住。就連東北其他省份得房率也有75-80以上，唯獨哈爾濱是個特殊的存在，這其中到底是誰在給哈爾濱老百姓挖坑我不敢說，所以客觀來講在哈爾濱你要以建築面積單價跟全國比，毫無意義。
再說說購買人群:哈爾濱作為黑龍江的省會，也處在黑龍江的南段，省內城鎮鄉下人口 但凡積攢一些收入都會來哈買房，讓孩子來哈受教育，在以哈爾濱為跳板 走出東北。
哈爾濱的新建住房和二手房有7成都被省內遷來的居民買走。而這些大量外來的人口普遍是鄉鎮農村走出來的，由於文化層次不高工作難找，不斷衝擊著哈爾濱的低端就業市場 ，使得哈爾濱勞動力服務業人均收入不升反降。我們單位招個保安1800元 應招者絡繹不絕，從而反映出體力勞動的服務業在哈競爭殘酷。而高端就業人群也很尷尬，在哈的五百強企業和經貿高端商務不多，找不到合適自己的崗位，即使有適合自己的工作，收入也比不上南方。
所以哈市出現了這種逆差(市內人才外流 * 省內人口不斷湧入）房價隨著大量外來人口而不斷攀升，房產市場異常活躍。隨著省內人口不斷以哈爾濱為跳板走出東北，黑龍江省的人口也會隨著時間慢慢枯竭。在農村這個現象已經開始顯現，整個村莊常住人口不到一半，哈市高端人才不斷流出，而中低端群體氾濫，這也是政府頭疼的問題留不住人才，招商引資也很困難。
