3月25日，中國奧園在線上召開2019年度業績發佈會。據年報顯示，2019年中國奧園實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%；實現營業額約505.3億元、核心淨利潤約51.2億元，同比分別增長63%和67%。首次突破千億關口，中國奧園確實交出了一份“華麗”的成績單，但在此次業績發佈會上，管理層卻主動提出要“降速”發展，將2020年的銷售目標增長率定為12%，不及去年銷售增速的一半。由2013年的百億到2019年的千億，中國奧園僅用了5年時間，達到千億規模後，中國奧園也開始思考快速增長的“後遺症”。
12%目標增速 不及去年一半
2019年財報顯示，中國奧園物業合同銷售為1180.6億元，其中公司權益佔比為83%，同比增加29%；年度營業額為505.3億元，同比增長63%；年度毛利潤為150.2億元，同比增長56%，毛利潤率為29.7%；年度淨利潤為52.2億元，同比增長78%；淨利潤率為10.3%。
“構築健康生活”是中國奧園產業佈局的邏輯起點，由此也衍生出“地產、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新”等八大產業板塊。不過從年報中可以看出，中國奧園的營業額仍主要來自於物業發展收益。2019年全年，中國奧園的物業發展收益、經營酒店/物業管理及銷售商品等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔95.2%、4.3%和0.5%。
2019年，中國奧園物業發展銷售收入約為人民幣480.91億元，較2018年增加約183.51億元，上升61.7%。所交付物業的總樓面面積較2018年330萬平方米上升至521萬平方米，上升57.9%；平均售價由2018年每平方米約9007元上升至每平方米約9227元，上升2.4%。
自2013年“壓線”邁入百億關口後，休整了一段時間，中國奧園開啟“狂奔”模式，2017年和2018年分別實現合同銷售額455.9億元、912.8億元，同比分別增長78.09%和100.22%。
2019年，在行業增速普遍放緩的背景下，中國奧園仍提出全年規模增長25%的業績目標，最終以29%的銷售增速達標。對於近幾年的快速發展，中國奧園的管理層以“2017年至2019年的三年業績複合增長率為63%”作出回應，可見對這份成績單是頗為滿意的。
首次突破千億關口，中國奧園確實交出了一份“華麗”的成績單，但在此次業績發佈會上，管理層卻主動提出要“降速”發展，將銷售目標增長率設定為12%。“2020年中國奧園預期銷售目標同比增長12%，按照2019年1180.6億元的銷售額計算，2020年中國奧園的銷售目標設定約為1322億元。”
12%的銷售目標增速還不及去年29%的一般，與1180.6億元的銷售規模相比也僅多出約142億元，這個設定不可謂不謹慎。
解決負債“後遺症”
達到千億規模後，中國奧園也開始思考快速增長的“後遺症”，主動“踩剎車”也或是與日漸高企的負債有關。
年報顯示，截至2019年底，中國奧園的負債總額約為人民幣2528.84億元，而2018年這一數字僅為1581.24億元，漲幅近60%。其中，銀行及其他借款約為人民幣689.61億元，同比增長約69%；優先票據及公司債券約為人民幣268.03億元，同比增長約58%。按還款年期統計，1年內需償還款項為418.73億元，1年以上不超過2年需償還款項306.98億元，2年以上至5年以內的償還金額為225.38億元。
除此之外，中國奧園的銷售開支也直線上升，2019年銷售及分銷開支總額約為人民幣21.38億元，較2018年約人民幣14.32億元上升49.3%。中國奧園方面表示，銷售及分銷開支的上升主要是由於集團本年預售的物業數目增加帶動本年物業合約銷售額的上升，從而令整體銷售、市場推廣及宣傳活動增加。行政開支總額約為人民幣24.35億元，較2018年約人民幣17.36億元上升40.2%。
截至2019年12月31日，中國奧園還有已簽訂但未撥備的建築成本、土地款、附屬公司及合營企業收購款項約為人民幣355.32億元，集團應占有關其合營企業已訂約但未撥備之建築成本產生之承擔約為人民幣34.8億元。
不難看出，中國奧園未來一年的財務支出會是一個不小的數目，不過其管理層仍保持“樂觀”。中國奧園首席財務官陳志斌在會上表示，短期債是目前迫切需要解決的，不過從債務構成上看，上半年到期的短期債僅有37%，這部分主要集中在下半年，而這期間，中國奧園會加快銷售迴流資金或更積極進行融資來確保穩定。“事實上，今年一季度短期債償還已經有一百多億元了，也就是說四分之一的短期債務已得到解決。”陳志斌進一步表示。
至於現金情況，截至2019年末，中國奧園的現金及銀行存款、結構性存款約為人民幣580.43億元及7.05億元，於2019年12月31日，其受限制銀行存款約為93.13億元，合計總額約為680.61億元。如果按照這個測算，現金流還是能覆蓋短期債的，但前提是沒有其他方面的支出。
拿地指標執行“銷售額三分之一”
作為區域深耕的代表，中國奧園也正由區域性房企向全國性房企轉變。年報顯示，中國奧園在深耕粵港澳大灣區的基礎上，實現了北上廣深一線城市全覆蓋，佈局華南、中西部核心區、華東、環渤海區域及境外區域，佔比分別為42%、27%、17%、10%、4%。
不過，在今天的業績會上，中國奧園的管理層仍對舊改項目以及粵港澳大灣區“情有獨鍾”，其表示，將會繼續推進城市更新項目，實現舊城、舊廠、舊村“三舊”改造全覆蓋，重點佈局粵港澳大灣區。
年報顯示，截至2019年底，中國奧園擁有超過30個城市更新項目，總規劃建築面積1425萬平方米，規劃可售面積約845萬平方米，可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%。
談及年內具體拿地金額，中國奧園的管理層亦作出回應，“集團仍會按照‘不超過全年銷售額的三分之一’去拿地，大概會在四百億元左右，後期根據銷售實際的情況進行調整，但絕對不會突破三分之一這個‘底線’。”
2019年，中國奧園新增項目87個，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元。截至2019年12月31日，共擁有280個項目，分佈85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米（權益比79%），總貨值約4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣6845億元。
銷售額多少決定著拿地多少，然而受疫情影響，中國奧園1-2月累計實現物業合同銷售約人民幣70.2億元，同比減少38%。事實上，不只中國奧園一家這麼“慘”，眾房企所呈現的銷售業績也都差強人意。克而瑞研究中心的數據顯示，今年2月份各房企的銷售業績創近幾年單月銷售新低，百強房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企的全口徑銷售額為9014.6億元，同比下降23.8%；有超8成的百強房企2月單月和前兩月累計業績同比雙降。
“目前3月份已經恢復到去年同期的70%，預計4月份有望恢復到去年同期水平。”中國奧園管理層在會上表示，隨著新冠疫情得到控制，集團約99%售樓中心已復工，約94%的施工項目通過當地政府審批並復工，工程進度按計劃推進，這是一個積極的信號，相信全年銷售業績完成是沒問題的。
北京商報記者董亮 王寅浩
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