鯨哥上一期內容說到，我們投資的房產是資產還是負債，更多取決於房產的變現能力。簡單的投資收益模型人人都會算，但如何才能挑選出變現能力強的房子，就需要一定的經驗和技巧了。鯨哥今天就跟大家簡單分享一下自己挑選法拍房的經驗。
城區
01
東西朝海城四區優先關注；
通州、豐臺次之；
有足夠精力的話，昌平、大興可以作為補充；
戶型
02
買小戶型，尤其是六七十平兩居室，越實用就越好出手；
剛需小戶型是最優解，但不是唯一解，在望京、三里屯、CBD這些最繁華的地段，改善戶型的變現能力往往優於剛需戶型；
越是改善戶型就越要格外注意房屋朝向、是否通風、戶型是否方正、佈局是否合理、採光有無遮擋，反而剛需客戶對房屋瑕疵的容忍程度要大的多，因此在投資剛需戶型的時候不必太過追求盡善盡美，以致錯失機會。
樓層
03
只買中間樓層能避一大半的雷，但也不是絕對，一層帶花園、地下室，頂層帶閣樓帶露臺的房子往往是小區內的稀缺戶型，也經常是搶手房源。
總高5-7層的樓梯房是金三銀四最好，小高層及高層則是中間層以上到次頂層好。不過還是那句話，不必太過追求盡善盡美，以致錯失機會。
配套
04
交通不方便，尤其離主要的交通樞紐站或者軌道交通步行超過30分鐘以上的就不用考慮了。
買學校附近的房子，但不要買離學校太近的房子。但凡住過這種房子的都清楚，初中、高中起的很早放歌做早操，想睡個懶覺都不行，下午三點眼保健操，中午晚上放學音樂，放學或者有什麼活動那條路基本別想走了。這種房子也挺難出手的，當然，重點學區不在此列，大學也沒關係。
瑕疵
05
大家在投資法拍房的過程當中，一定會遇到不少有明顯瑕疵的房源，但是我們一定得清楚哪些瑕疵是可以接受的，哪些是不能接受的。凶宅、殘障人士居住這些絕對紅線的瑕疵就不必說了。
小產權房，地處高架、機場、鐵路等噪音源附近的樓盤，以及周邊有雜亂環境、大型菜市場的房子，都是會影響房產變現能力的。還有一種情況，鯨哥覺得有必要拿出來重點講一講，就是長期租賃。
很多客戶往往一看到拍賣公告上標註了長期租賃就被嚇住了，但是在法拍房市場競爭日益激烈的現在，有長租合同的房源往往也意味著潛藏的撿漏機會。租金是否是一次付清？法院是否認定租賃及租期有效？補償租金後能否協商租戶提前搬離？
如果租戶同意搬離，補償的租金金額也有一定的議價空間。總之，這種帶長租的房子往往有很大的概率底價拍成，只要肯付出精力，或者委託我們鯨拍房來解決，往往會有意想不到的收穫。
最後，鯨哥給大家推薦一些近期在關注的優質房源，有意向的朋友們歡迎騷擾哦！
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