鲸哥上一期内容说到，我们投资的房产是资产还是负债，更多取决于房产的变现能力。简单的投资收益模型人人都会算，但如何才能挑选出变现能力强的房子，就需要一定的经验和技巧了。鲸哥今天就跟大家简单分享一下自己挑选法拍房的经验。
城区
01
东西朝海城四区优先关注；
通州、丰台次之；
有足够精力的话，昌平、大兴可以作为补充；
户型
02
买小户型，尤其是六七十平两居室，越实用就越好出手；
刚需小户型是最优解，但不是唯一解，在望京、三里屯、CBD这些最繁华的地段，改善户型的变现能力往往优于刚需户型；
越是改善户型就越要格外注意房屋朝向、是否通风、户型是否方正、布局是否合理、采光有无遮挡，反而刚需客户对房屋瑕疵的容忍程度要大的多，因此在投资刚需户型的时候不必太过追求尽善尽美，以致错失机会。
楼层
03
只买中间楼层能避一大半的雷，但也不是绝对，一层带花园、地下室，顶层带阁楼带露台的房子往往是小区内的稀缺户型，也经常是抢手房源。
总高5-7层的楼梯房是金三银四最好，小高层及高层则是中间层以上到次顶层好。不过还是那句话，不必太过追求尽善尽美，以致错失机会。
配套
04
交通不方便，尤其离主要的交通枢纽站或者轨道交通步行超过30分钟以上的就不用考虑了。
买学校附近的房子，但不要买离学校太近的房子。但凡住过这种房子的都清楚，初中、高中起的很早放歌做早操，想睡个懒觉都不行，下午三点眼保健操，中午晚上放学音乐，放学或者有什么活动那条路基本别想走了。这种房子也挺难出手的，当然，重点学区不在此列，大学也没关系。
瑕疵
05
大家在投资法拍房的过程当中，一定会遇到不少有明显瑕疵的房源，但是我们一定得清楚哪些瑕疵是可以接受的，哪些是不能接受的。凶宅、残障人士居住这些绝对红线的瑕疵就不必说了。
小产权房，地处高架、机场、铁路等噪音源附近的楼盘，以及周边有杂乱环境、大型菜市场的房子，都是会影响房产变现能力的。还有一种情况，鲸哥觉得有必要拿出来重点讲一讲，就是长期租赁。
很多客户往往一看到拍卖公告上标注了长期租赁就被吓住了，但是在法拍房市场竞争日益激烈的现在，有长租合同的房源往往也意味着潜藏的捡漏机会。租金是否是一次付清？法院是否认定租赁及租期有效？补偿租金后能否协商租户提前搬离？
如果租户同意搬离，补偿的租金金额也有一定的议价空间。总之，这种带长租的房子往往有很大的概率底价拍成，只要肯付出精力，或者委托我们鲸拍房来解决，往往会有意想不到的收获。
最后，鲸哥给大家推荐一些近期在关注的优质房源，有意向的朋友们欢迎骚扰哦！
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