編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
合生創展董事會主席 朱桔榕
合生二代朱桔榕掌管的合生創展，頗有重回賽場的意味。
體現在業績上便是銷售終於打破200億“魔咒”。合生創展2019年銷售及預售合約出售的物業總額212.58億元，同比增長41.96%，創下合生創展歷史最好成績，首次衝破200億元的大關。
拿地方面，合生創展一改以往保守態度變得更加積極。截至2019年12月31日，合生創展土地儲備3111萬平米，同比增長6.47%。機構拿地金額排名榜，合生創展以76億元位列第99名。
隨著千億房企不斷擴容，行業集中度不斷提升，這不是合生創展最好的時代。但目前從業績突破來看，合生創展開始找到了自己的節奏。朱桔榕帶領昔日“地產航母”合生創展重返巔峰的劇情變得更加有看點了。
銷售突破200億“魔咒”
年報顯示，合生創展2019年實現營業額186.01億港元，同比增長39.92%；股權持有人應占溢利94.86億港元，同比增長64.25%；核心利潤32.3億港元，同比增長40.25%。營收、利潤增幅均創下歷年新高。
在女兒朱桔榕獲委任為董事會主席的第一份全年財報中，合生創展2019年業績打破了200億元的“魔咒”立了一個好彩頭。
值得一提的是，2019年的212.58億元銷售成績是合生創展歷史上取得的最好成績。自2004年突破百億元大關以來，合生創展銷售額一直停滯不前，2014-2018年的數據分別為53.12億元、99.87億元、80.89億元和92.28億元和149.75億元。
不可否認，合生創展實現“突破”的背後，有行業環境的倒逼，畢竟房地產行業規模意味著市佔率。但其熱點一二線城市的佈局為其銷售助力不少。
年報顯示，合生創展集團2019年上海銷售金額為93.89億元，佔集團合約銷售總額的44%；廣州、北京及天津和惠州的合約銷售金額分別為56.98億元、36.87億元和24.84億元，佔集團合約銷售總額的比例分別為27%、17%和12%。合生創展指出，各城市銷售額上升原因為項目熱銷。
資深地產人張波表示，合生創展的確在2019年取得了明顯的銷量提升，並重啟公開市場拿地、接盤新城項目、銷售也進入快車道。一方面是上海公司的幾個項目銷售提升明顯，部分項目在2019年加快了建設和供應的速度；另一方面公司項目的佈局還是圍繞著核心都市圈展開，也為去化打下了較好基礎。
有得必有失。銷售創新高的同時，合生創展的各類成本增幅亦處在“高位”。
年報顯示，合生創展2019年的銷售成本、經營成本、財務成本同比增幅分別為37%、31%、26%。
從合生創展歷年的表現看，銷售增長緩慢的同時，其成本亦處於低位。若合生創展想繼續突破銷售，成本管控是一大關。
“兇猛”拿地，希冀榮光
不過，合生創展2019年距離合生創展董事局主席朱孟依定訂下的小目標400億元尚有187.42億元的距離。
或許是“重回榮光”的驅使，合生創展一改以往“沉寂”態勢，轉向積極納儲。截至2019年12月31日，合生創展土地儲備3111萬平米，同比增長6.47%。機構拿地金額排名榜，合生創展以76億元位列第99名。
一組數據可以佐證其擴張勢頭“兇猛”。招拍掛市場上，2019年7-10月，合生創展耗資約74億元斬獲北京、杭州、廣州等地多幅地塊，總金額逾去年全年淨利潤。
作為對比， 2014-2018年，合生創展的土地儲備面積分別為3269萬平方米、3099萬平方米、3013萬平方米、2933萬平方米、2922萬平方米，只減不增。
公開市場頻繁拿地的同時，合生創展還加大了對舊改的佈局。2019年4月合生創展與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議，其中，佔地面積約109.74萬平方米，現狀建築約330萬平方米，是海珠舊改項目中面積第二大改造片區；2019年9月16日，合生創展正式成為番禺新基村舊改合作企業，投資總額達29億元，總用地面積為24.71公頃。
此外，合生創展通過收併購擴儲。2019年2月4日，合生以5100萬元購入桂林鳳凰文投置業有限公司51%股權，該公司在廣西陽朔有四宗土地，合生創展擬分三期將其打造為以住宅為主、商業為輔的養老項目。
合生創展積極擴儲是合生創展重回第一陣營的決心體現。
合生創展管理層公開表示，近年來，合生創展加快開發力度，並從2017年開始逐步加大項目供貨和開發節奏。而朱孟依給集團定下目標：2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率。
不過，伴隨著規模的增長，合生創展的槓桿水平同步放大。截至2019年末，合生創展集團的負債總額為1290.88億港元，與上年同期的963.37億港元相比增長了327.51億港元，同比增幅約34%。合生創展表示，負債總額增長主要系借貸及應付賬款、應計款項及其他應付款項增加所致。
受負債總額影響，2019年合生創展的資產負債率增加。年報顯示，合生創展2019年資產負債率63%，上年同期為59%。
雖說合生創展2019年的資產負債率尚處於合理水平，不過合生創展在重回“巔峰”的過程中，亦要守好安全邊界，這樣才能走的又穩又遠。
資深地產人張波也表達了類似擔憂，“近幾年高速發展的品牌房企大都是藉助高週轉和快速佈局取勝，但值得關注是，目前的房地產基本面相比前幾年已開始出現明顯變化，房地產去投資化、去產能化的大背景下，再次選擇加快拿地和銷售節奏是否可以適應未來樓市發展，依然是件值得商榷的問題。”
閱讀更多 風財訊深度 的文章
