好消息！
近日，無錫住建主管部門出手建立中介信用評級制度,發佈了《無錫市房地產經紀信用管理辦法》。
《辦法》要求中介上崗需實名登記，並將所有房產經紀機構及其從業人員納入信用考核體系，由住建主管部分對他們的服務進行信用評級。失信機構、失信經紀人將受到註銷備案，取消網籤資格的處罰。
《無錫市房地產經紀信用管理辦法》的出臺無疑使錫城二手房市場規範運營又向前邁進了一大步。
據無錫市房屋交易管理中心統計，2019年無錫二手房成交量近630萬平米，市場佔比超過4成，已然成為錫城房地產市場的重要組成部分。
房地產中介機構在其中起到了十分重要的作用。與此同時，也存在眾多問題，如從業人員准入門檻低，職業素質參差不齊；個別中介服務人員不擇手段搶房源、搶客源，經營手段不規範、不誠信。
01
低價房源
眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟件。有時，突然刷到一個“性價比超高”的房源，一些購房者會激動得手抖。
天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我準備的房子嗎？沒錯，是專門為你準備的……陷阱！
事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯繫中介，很有可能會被告知——“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的，我帶您看看”……
天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，目的只是為了套取客戶的私人信息，方便拓客。
02
標高抽傭
掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。
很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當“軍師”。他們會勸用戶把價格標得高一些。“昨天你們小區一套房剛賣了320萬，你要賣就掛380萬，就算被人砍價，最後至少也能350萬成交，輕輕鬆鬆多掙30萬。”
類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。因為中介一般按照實際成交金額收取1.5%的中介費。總價高，相對佣金也高。
03
房源壟斷
在二手房中介這個“得房源者得天下”的領域，高價對於賣家有利，也能吸引更多的房源。
以前有個粉絲，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被另一家的中介給“撬”了，只因他們向業主承諾能賣更高。
還有一些中介與業主籤獨家房源、聯銷房源，承諾在一定時間（比如3個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力。這種由一家中介獨家全代理或多家聯合銷售的形式，很容易形成中介壟斷。
04
陰陽合同
李先生是一名拆遷戶，原計劃拿到補償款後，自己貼點錢，在市區買套學區房。隨後，李先生某中介機構瞭解房源信息。
學區房房源向來很緊張，所以他早早便與中介簽訂了《續交委託代售合同》。
次日，該中介機構的工作人員告知李先生，中介已與賣家談好了，交易成功後，李先生需支付房款的2%作為中介費。李先生覺得，這個價錢在自己的預算範圍內，所以爽氣地與該中介公司簽訂了一份購房合同。
在接下來的幾天時間內，李先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，李先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構籤合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。
“他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。”
05
散播謠言
這方面大家看得應該很多。
一些中介機構無論是什麼政策都可以解讀為市場的積極信號，鼓動購房者“迅速出手”。
甚至別有用心的在某個時間節點張冠李戴套用另一個政策，比如現在套用首付下降的政策。政策並非杜撰，但是仔細看，紅頭文件是前幾年公佈的，當下早已不合時宜。
對於整頓無錫中介機構亂象，近年來舉措頻繁。
2018年8月，無錫市住建局等九部門聯合整頓無錫樓市，重點整治投機炒房，黑中介、開發商侵害群眾，虛假地產廣告等26種違規行為。
2019年10月，無錫市又開展住房租賃中介機構亂象專項整治工作。
無錫市住房租賃中介機構亂象專項整治內容
（一）發佈虛假房源信息，隱瞞影響住房出租的重要信息，誘騙群眾租房;
（二）對當事人隱瞞真實的住房租賃交易信息或承租自己提供經紀服務的房屋，賺取住房出租差價;
（三）實施價格串通、囤積出租房源、捏造散佈漲價信息、收取未明碼標價的費用等價格違法行為;
（四）違規開展租金消費貸款業務，包括違規提供租金消費貸款等金融產品和服務;
（五）通過中介機構成交的住房租賃交易合同，未按規定備案;
（六）沒有取得營業執照、備案證明，遊離在監管之外，採取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐承租人，惡意剋扣押金、租金及其他保證金或預定金。
而本次發佈的《無錫市房地產經紀信用管理辦法》對錫城二手房市場從業主體信用體系建設，規範市場行為，促進房地產經紀機構誠信經營，保障交易當事人的合法權益起到了積極的作用。
03
二手房市場不規範問題存在已久，它直接反映出這一民生議題的治理之難。
要想把二手房市場搞好，需要建立完善的監管體系、法律體系和市場體系。市場體系的建立內涵很豐富，比如真房源和房源共享制度；經紀機構之間、經紀人之間的合作，科學的佣金制度及專業服務、誠信服務和優勝劣汰制度，都是市場秩序的基本制度。
首先，應該從實名從業、披露職業資格信息入手。所有從業人員在提供經紀服務時，都應該如實提供自己的姓名和職業資格相關信息，只有取得資格的人員才能從事這個行業，且形成從業資格等級供接受服務者選擇，同時以等級形成對從業人員提升服務質量的激勵。
其次，應該先簽訂書面經紀服務合同，再提供經紀服務。同時，應該發佈真實房源，全面披露房屋信息，承擔損害賠償責任。要編制房屋狀況說明書，向買房客戶做出真實客觀完整的房屋描述和說明，不得隱瞞房屋瑕疵。此外，實現房源共享，在有效、合理保護房源信息的基礎上，實行房源在經紀機構內的從業人員之間共享。
二手房市場，除了市場管理制度層面的原因外，還在於優質房源的緊缺張增加了中介的話語權。賣方市場下，買方沒有多少議價權，這幾乎是任何領域都適用的市場經濟規律。
正是因為優質房源的供給，遠遠無法滿足市場的需求，大量的需求才外溢到黑中介身上來，這些黑中介也才有亂收費、惡意剋扣押金的底氣。
所以為了二手房市場走向規範化，除了要有完善的監管體系、法律體系，還得從供給端增加房源的供應，改變買房市場的弱勢地位。
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