好消息！
近日，无锡住建主管部门出手建立中介信用评级制度,发布了《无锡市房地产经纪信用管理办法》。
《办法》要求中介上岗需实名登记，并将所有房产经纪机构及其从业人员纳入信用考核体系，由住建主管部分对他们的服务进行信用评级。失信机构、失信经纪人将受到注销备案，取消网签资格的处罚。
《无锡市房地产经纪信用管理办法》的出台无疑使锡城二手房市场规范运营又向前迈进了一大步。
据无锡市房屋交易管理中心统计，2019年无锡二手房成交量近630万平米，市场占比超过4成，已然成为锡城房地产市场的重要组成部分。
房地产中介机构在其中起到了十分重要的作用。与此同时，也存在众多问题，如从业人员准入门槛低，职业素质参差不齐；个别中介服务人员不择手段抢房源、抢客源，经营手段不规范、不诚信。
01
低价房源
眼看房价像坐火箭一样往上蹿，很多人茶余饭后都在刷各种买房软件。有时，突然刷到一个“性价比超高”的房源，一些购房者会激动得手抖。
天啊！这套房子的装修、户型、小区环境都那么好，看上去比同样面积的房子大很多，而且价格也比同小区低一大截，难道这是专门为我准备的房子吗？没错，是专门为你准备的……陷阱！
事实上，看上去面积大是因为中介挂的图片本身就是假的。如果你联系中介，很有可能会被告知——“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧，有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的，我带您看看”……
天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源，目的只是为了套取客户的私人信息，方便拓客。
02
标高抽佣
挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。
很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了320万，你要卖就挂380万，就算被人砍价，最后至少也能350万成交，轻轻松松多挣30万。”
类似的说法，看似在为卖房者谋利益，实际上是给中介自己谋好处。因为中介一般按照实际成交金额收取1.5%的中介费。总价高，相对佣金也高。
03
房源垄断
在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，高价对于卖家有利，也能吸引更多的房源。
以前有个粉丝，她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子，已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时，却被另一家的中介给“撬”了，只因他们向业主承诺能卖更高。
还有一些中介与业主签独家房源、联销房源，承诺在一定时间（比如3个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力。这种由一家中介独家全代理或多家联合销售的形式，很容易形成中介垄断。
04
阴阳合同
李先生是一名拆迁户，原计划拿到补偿款后，自己贴点钱，在市区买套学区房。随后，李先生某中介机构了解房源信息。
学区房房源向来很紧张，所以他早早便与中介签订了《续交委托代售合同》。
次日，该中介机构的工作人员告知李先生，中介已与卖家谈好了，交易成功后，李先生需支付房款的2%作为中介费。李先生觉得，这个价钱在自己的预算范围内，所以爽气地与该中介公司签订了一份购房合同。
在接下来的几天时间内，李先生先后向该中介机构交付了1万元订金和所需首付款。但是，李先生与卖家聊起房子交易价格一事时才发现，在他与该中介机构签合同之前，中介人员就已私下与卖方加价签订了的买卖合同。
“他们当时解释，这1万元是卖方欠他们的。后来我向卖方求证这件事情，卖方表示并无此事。退一步说，即使这1万元真是卖方欠他们的，也不能用我的钱来填这个坑。”
05
散播谣言
这方面大家看得应该很多。
一些中介机构无论是什么政策都可以解读为市场的积极信号，鼓动购房者“迅速出手”。
甚至别有用心的在某个时间节点张冠李戴套用另一个政策，比如现在套用首付下降的政策。政策并非杜撰，但是仔细看，红头文件是前几年公布的，当下早已不合时宜。
对于整顿无锡中介机构乱象，近年来举措频繁。
2018年8月，无锡市住建局等九部门联合整顿无锡楼市，重点整治投机炒房，黑中介、开发商侵害群众，虚假地产广告等26种违规行为。
2019年10月，无锡市又开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作。
无锡市住房租赁中介机构乱象专项整治内容
（一）发布虚假房源信息，隐瞒影响住房出租的重要信息，诱骗群众租房;
（二）对当事人隐瞒真实的住房租赁交易信息或承租自己提供经纪服务的房屋，赚取住房出租差价;
（三）实施价格串通、囤积出租房源、捏造散布涨价信息、收取未明码标价的费用等价格违法行为;
（四）违规开展租金消费贷款业务，包括违规提供租金消费贷款等金融产品和服务;
（五）通过中介机构成交的住房租赁交易合同，未按规定备案;
（六）没有取得营业执照、备案证明，游离在监管之外，采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣押金、租金及其他保证金或预定金。
而本次发布的《无锡市房地产经纪信用管理办法》对锡城二手房市场从业主体信用体系建设，规范市场行为，促进房地产经纪机构诚信经营，保障交易当事人的合法权益起到了积极的作用。
03
二手房市场不规范问题存在已久，它直接反映出这一民生议题的治理之难。
要想把二手房市场搞好，需要建立完善的监管体系、法律体系和市场体系。市场体系的建立内涵很丰富，比如真房源和房源共享制度；经纪机构之间、经纪人之间的合作，科学的佣金制度及专业服务、诚信服务和优胜劣汰制度，都是市场秩序的基本制度。
首先，应该从实名从业、披露职业资格信息入手。所有从业人员在提供经纪服务时，都应该如实提供自己的姓名和职业资格相关信息，只有取得资格的人员才能从事这个行业，且形成从业资格等级供接受服务者选择，同时以等级形成对从业人员提升服务质量的激励。
其次，应该先签订书面经纪服务合同，再提供经纪服务。同时，应该发布真实房源，全面披露房屋信息，承担损害赔偿责任。要编制房屋状况说明书，向买房客户做出真实客观完整的房屋描述和说明，不得隐瞒房屋瑕疵。此外，实现房源共享，在有效、合理保护房源信息的基础上，实行房源在经纪机构内的从业人员之间共享。
二手房市场，除了市场管理制度层面的原因外，还在于优质房源的紧缺张增加了中介的话语权。卖方市场下，买方没有多少议价权，这几乎是任何领域都适用的市场经济规律。
正是因为优质房源的供给，远远无法满足市场的需求，大量的需求才外溢到黑中介身上来，这些黑中介也才有乱收费、恶意克扣押金的底气。
所以为了二手房市场走向规范化，除了要有完善的监管体系、法律体系，还得从供给端增加房源的供应，改变买房市场的弱势地位。
閱讀更多 無錫樓市指南 的文章
