前言
樓市復工後，營銷電話多了，看房的也多了。經紀人說："金融危機來了，央行馬上要放水 。一放水就要通貨膨脹 ，只有房子才能對抗通貨膨脹 。"看房的說：“重慶樓市泡沫不明顯 ，這一波操作下來，正好把資產泡沫吹大，正好趕著上車 。”總之，身邊很多人急著買房，大多數是聽說央行要放水怕通貨膨脹；還有人是認定重慶房產泡沫還有吹大的空間。
那麼，到底什麼是放水，什麼是泡沫，在房產投資決策中該如何理解，很少有人能分辨清楚，也很少有通俗易懂的解釋。本文作者- 平克咖啡對放水和泡沫的解釋十分有誠意，這裡轉載出來分享給大家。
2020年1月,CPI破“5”，同比上漲5.4%。豬肉價格同比上漲116%。由於疫情影響，2月基本只有食品消費，估計CPI也不會低。
這樣的數據多半引起通脹擔憂，也會有人販賣通脹焦慮。畢竟改革以來，國內經過幾輪通縮和通脹，通脹的時候多於通縮。房地產業依靠販賣通脹焦慮，賣出去很多房。
通脹竟然是發達體國家目標
在國人印象中，通脹是個非常不友好的經濟指標。其實這是誤解，一直以來歐盟和美國央行長期的目標，就是希望通脹能達到2%的目標水平。日本近20多年，不懈努力，試圖追求2%的通脹水平，不過，因為經濟不能勃起，終究被迫放棄。
日本央行的通脹目標是2%
房產中介最常見的段子是：貨幣增幅遠超GDP增幅就會出現通脹。小西裝以此編排中國的M2數據，吐槽房價和和物價上漲，然後得出只有買房才能抗通脹的結論。
按照這樣的邏輯，從2019年9月開始，美聯儲每天投放幾百億美元，也沒見出現通脹，說明這些流動性都都被資本市場吸住了，好比中國的房地產業就是貨幣蓄水池一樣。
但是無法解釋：日本一直實行低利率/零利率/負利率政策，持續向市場投放貨幣，貨幣一直在增加並且增幅遠大於GDP的增幅，而股票、房價都沒什麼大漲，是怎麼回事呢？
有經濟增長才有通脹
市場中貨幣的需求量來自於以下公式：貨幣需求量=貨幣供應量ｘ貨幣流通速度
貨幣是交易結算工具。如果貨幣不斷增加供應，卻不見通脹甚至還通縮，只能說明大家都不願意花錢消費，才導致貨幣流通速度下降。沒有消費，自然就不會有經濟增量；沒有經濟增量，社會自然發展變緩。
舉個簡單的例子：國內經濟發達的地方貨幣流通速度快，落後的地方速度慢。北上廣月收入1萬不夠花，西北偏遠山區一年賺1萬卻不怎麼花。
可以這麼說，只要有經濟增長自然就有通脹（不討論惡性通脹）。
通脹的一個特質就是：需求的擴張快於供給的擴張，進而導致物價上漲。另外，通脹也會逼迫人們降低儲蓄，更多的用於消費和投資。
買房抵抗通脹，就是從這個邏輯出發。房產中介段子說：央媽為了刺激經濟增長，勢必會放水（降息）。一旦放水，流動性湧入，勢必形成通貨膨脹。只有把錢換成房子磚頭，才能夠確保抵抗通脹。
有人管這叫磚本位，非常形象 。
印鈔放水並不容易
在信用貨幣的時代，政府增發貨幣就是印鈔放水。但怎麼放，放多少，還真是個技術活。這活得打磨，可不是說說而已。口活雖爽，但闕值太大，以後的持久性會是大問題。
所以，印鈔放水是個技術活。即便當央行有放水意願時，還需要兩個條件配合。
一是商業銀行有意願放貸。
銀行有了錢，自然會去尋找合適的貸款人--企業和居民。但是，銀行雖然追求利潤但同樣追求風險可控。錢不但要放出去，而且還要能安全收回來。所以得有合適的貸款人。只要貸款人資質要求，還是很容易。
不過，就算銀行找到了潛在優質貸款人，對方願意貸款嗎？
二是企業和居民願意去銀行貸款。
所有的貸款都有利息成本。使用貸款的回報得大於貸款的成本，企業或居民才會願意貸款。
中國的信貸資金總是稀缺，特別是前幾年，經濟高速增長和通脹相互成就，貸到就是賺到。其中，房貸是所有貸款中申請最容易的，也是相對最安全的。
日本和歐洲許多國家的企業和居民，由於經歷了多年的財富積累，社會階層固化明顯，創業試錯成本高，社會普遍缺乏貸款意願，商業銀行的錢貸不出去是常態。
怎麼辦？
美、日、歐利率走勢
那就降低資金的成本，不斷降低利率，讓資金變得便宜，進而刺激貸款意願。為了逼資金出去，甚至還要向存款收取管理費。
可就算是一逼再逼，利率一降再降甚至出現負利率，這些國家的企業和居民還是不願意貸款。於是，經濟增長就會出現停滯，弄不好有負增長。
印鈔放水於是成了挺難的一件事。
資產泡沫是稀缺的
高速的貨幣流通和信貸的寬鬆，意味著貸款容易，更意味錢會變多。當資金集中向資產領域（股票或者不動產）流動就會引發資產泡沫，這是泡沫發生的底層邏輯。
但這套邏輯，對當下的日本、歐洲無效。簡單說來，主要有三個原因。
存量經濟：這些發達經濟體，物質財富有相當規模，基礎建設早已基本結束，增量財富減少，GDP增速非常緩慢。貸款去投資賺的利潤可能還不夠利息。
福利制度：發達國家的國家治理和社會保障都很成熟，養老、醫療、失業都有很好的保障。而福利保障要靠多收稅實現，掙得多、稅率高，以致工作與否拿到的錢差不多，人們的掙錢動力不足。
階層固化： 社會高度成熟，無論如何努力也改變自身階層，每個人都差不多，連攀比的慾望都沒有了。這在被稱為低慾望社會的日本特別明顯。
因此，現在能印鈔放水刺激經濟的，全球也只有中國、美國，還有一些人口年輕，發展勢頭旺盛的發展中國家（如越南）。
美國最願意貸款的是不缺錢的大企業。他們貸款回購股票，推高股價，高管們從配股中獲得的利益遠超工資收益。於是有了美股大泡沫。
中國老百姓則是全民貸款買房。於是有了房地產大泡沫。
簡單來說，當國家以刺激經濟為目的超發貨幣時，一般情況下會造成市場中的貨幣供應過量，形成通貨膨脹和資產泡沫。如果經濟刺激成功，新增的商品和服務（表現為GDP的增長）會逐步消化掉超發的貨幣，從而讓物價穩定。如果有一天中國的經濟，怎麼樣都逼不出來通脹（不討論惡性通脹），經濟就停滯了。
我們央媽也哭兮兮的定一個2%通脹目標時，連負利率也都無效時。那就藥丸了。
目前，中國是世界經濟鏈條的一部分，由於這次新冠病毒疫情對世界經濟衝擊很大，中國不可能獨善其身。全球經濟危機的灰犀牛幽靈正若隱若現。距離我們也許不超過5個跌停板。國外更多的投資者，千方百計持有更多現金美元資產，而我們很多普通人還急著加槓桿買磚頭，似乎真的認定了只有房產可以救贖自己。
問題是：經濟好的時候，我們很多人都沒有賺到錢，憑什麼還指望能在經濟危機的海嘯中方向加槓桿實現逆襲呢？真正的大玩家，現在正持有現金，準備撿便宜。
別覺得通脹一定是壞事，它很複雜。
更別覺得通脹加放水就是潛在利好。
賭單邊之前，還是先掂量一下自己有沒有冒險的實力，有沒有上桌玩梭哈的資格。
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