地，似乎不難拍了
在樓市不斷降溫的金九，土地似乎不那麼金貴了。
青島國土局即墨分局發佈公告稱，將於10月12日10時網上拍賣8幅商住、科研用地，總建面70.97萬㎡，起拍總價24.44億元，競買保證金10.6億元。
昨天膠州有100萬方的地待嫁；
前天膠南則是165萬方土地預售。
實際上，在這個要大把花銀子的年份裡，上半年土地市場就開倉放糧了。2018年1月-6月，青島市土地招拍掛市場共供應商住用地117宗，面積7202.97畝；成交商住用地113宗，面積6926.3畝，總金額約271.38億元，成交總金額同比去年增加428.3%。
土地市場加速放量，意味著什麼呢？按照正常套路，我應該給你分析的是政府感覺到了樓市氣溫突降，所以要在這個週期結束前割開發商的韭菜。
這個思路沒毛病。但是，我同樣希望大家注意兩個細節，而這兩個細節或許能給剛需族些許出手的信心。
青島土拍的門檻還在
一我們在土地拍賣時還設有很高的門檻，但即使如此，地還有人要。比方說昨天西海岸拍地，人才公寓限價依然存在，但是擋不住華皓進入西海岸。
膠州這塊地，設最高限價，達到限價拍賣中止，進入現場競自持面積環節；另外，除JY18-37、39地塊外，其餘地塊競買人均須單獨競買，不允許聯合競買。
JY18-34、35、36地塊競得人土地競拍結束後三個工作日內，須與國際商貿城管理委員會簽訂《項目開發合作框架協議》，合作開發國際商貿城。另外，競得人還須與甲方合作開發站前樞紐綜合體項目。
還有門檻，就說明這些地暫時不缺下家。而形成鮮明對比的是，近期，全國各地土地流拍事件頻現，一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現場無人報價戲碼，土地市場降溫加劇。根據中國指數研究院數據顯示，截至2018年8月末，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。
這個對比說明什麼？說明青島樓市雖然也隨著大勢在往下走，但還是屬於績優股行列，是一個相對良好的市場。
青島土地的價格不低
上個月，青島市國土資源和房屋管理局在網上拍賣位於膠州城區蘭州路附近的7宗住宅用地，該7宗地塊總佔地291104㎡，合約437畝，容積率1.8，可開發體量為52.4萬㎡，起拍總價為30.60億，起始樓面價5834元/㎡。其中2018-10-1/2/3/4地塊由保利（青島）實業有限公司以樓面地價5834元/㎡底價競得；2018-10-7經過16輪競拍由陽光新天地投資集團有限公司以樓面地價5984元/㎡競得；2018-10-5號地塊共三家競買人報名，經過29輪競拍，最終由青島祥錦房地產開發有限公司（越秀）以樓面地價6114元/平米競得，一舉刷新膠州土拍紀錄，成為膠州新晉地王。
膠州的地價到這個程度，如果不是唱雙簧，這說明了開發商對於青島的認可度。要知道，在碧桂園、恆大、萬科、融創或真或假放緩開發腳步的今天，還能得到開發商垂青的城市並不多。
說了這麼多，讓我總結，就這麼幾句話：青島是北方位數不多的好城市，儘管有許多的問題和缺點，但是東方瑞士也有很多其它城市難以比擬的優勢。所以儘管價格短期內波動的趨勢不變，但是不會成為這一輪調整領跌的那一波，而從中長期看樓市依然向好。
撿漏我們要盯誰
當然，金九樓市並不好，十月份可能更差，樓市涼得比我們想象得要快。剛剛一個朋友告訴我，說是地鐵盤保利觀堂也要降價了，從預估的1.55萬元/平,降到1.45萬元/平左右。在這種情況下買房，會不會到了下個月因為樓市打折促銷就賠10萬？
很有可能！那怎麼敢買？
這就有些技巧了。我的選擇是首選是主城區的二手房市場，特別是新都心、東李這樣的地方，很可能就有恐慌盤出來。對於剛需來說，真正價格降到了合適的點位，不要猶豫。只要不發生驚天鉅變，青島的主城區橫盤是會的，但是好房子連續下跌的可能性是沒有的。
其二就要盯一下這些負債率高的大企業。綠城當年能6.6折，萬科當年能拿出兩棟樓來做特價房，現在那拿地多、負債率高的企業就不能？
就是在今天我得到一個很勁爆的消息，視頻和照片已經看到了，中字頭建築企業的農民工把某知名開發商的辦公大樓給攻佔了，據說從年初到現在沒怎麼給建築企業工錢。在嚴禁拖欠農民工工資的今天，如果不是資金出了大問題，誰也不會碰這根紅線，特別是中秋節這樣的關口。
因為擔心會引起港股的波動，對照片做了特殊處理，但是大家可以猜猜，這是哪家開發商？一點小提示，青島銷售榜top10之內的企業。
所以，在長期沒有問題的前提下，短期可能會出現絕佳的購房機會，有錢撿漏這是必須的，有腦子更重要。
閱讀更多 青島樓市研究員 的文章
