“這場危機告訴我們一種疾病在沒有特效藥和疫苗之前，只有靠自己的免疫力和健康的基礎戰勝病毒。”萬科2019年年度業績發佈會上，萬科集團董事會主席鬱亮摘下口罩，回應了媒體的首個提問。
在鬱亮看來，萬科應對危機的免疫力和健康基礎體現為重視客戶和現金為王，始終追求有利潤的收入和有現金流的利潤。掌管萬科近三年時間，鬱亮當初描繪的“萬億大萬科”藍圖尚未成型，危機感已真實襲來。
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“非常好”與“活下去”
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“我已經離開兩年了，我只能這樣說，根據我掌握的信息，萬科的年報非常好。”
萬科創始人、萬科榮譽主席王石在2019年11月的新書發佈會上如是說道。王石言論發出的第二天，萬科A股價震盪衝高，當天漲幅超過6.07%，收盤時為28.65元/股，較上個交易日總市值增加超過100億元。
出乎意料的是，2019年年報公佈後，萬科股價連續兩天下跌，截至3月19日收盤時，為25.23元/股，兩天累計跌幅達10.25%。
目前萬科市值不及3000億元，離鬱亮當初設想的萬億市值仍有相當大的距離。與前任掌門王石的樂觀形成鮮明對比，鬱亮有很強的“危機感”。
2018年秋季例會，萬科一改往日的畫風，將主題詞定為“活下去”，一張內部會議的照片流出，會場投射的“活下去”三個大字佈滿整個牆面。一時間，“活下去”成為行業的關鍵詞被反覆提及。儘管鬱亮在後來的採訪中不斷強調，“當時的我們只是處於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。”但仍不免大家對萬科在白銀時代如何活下去，如何活得更好保持觀望。
2019年萬科的業績依然增長，萬科實現銷售面積4112.2萬平方米，同比增長1.8%；全年銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。
然而有投資者認為萬科經營績效不及預期。2019年萬科年銷售額的同比增速首次降到“個位數”，毛利率也略有下滑。從財報上看，萬科銷售增速已經“三連降”，2016～2018年萬科的銷售金額分別同比增長39.5%、45.3%以及14.5%。
針對銷售業績放緩的問題，萬科集團總裁、首席執行官祝九勝解釋，“萬科不是單純比拼銷售規模，而是圍繞城市發展和客戶需求去佈局業務，我們內部除了重視開發業務的市場份額，更強調的是質量，我們通過重視回款率這一質量指標，來改善優化現金流狀況。”
報告顯示，2019年萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.59%，實現淨利潤551.3億元，同比增長11.9%，實現權益淨利潤 388.7億元，同比增長15.1%。
可以看出，營業收入和淨利潤的同比增長速度並不匹配，這與上市公司在2019年度計提存貨跌價準備有關。
報告期末，項目存貨跌價準備為29.9億元，萬科基於審慎的市場策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。去年計提的存貨減值準備，影響稅後淨利潤 11.4億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤7.8億元。
期內，萬科集團房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，同比下降2.5個百分點，全面攤薄的淨資產收益率為20.7%，同比下降1.0個百分點。
針對地產業務毛利率下降的問題，祝九勝指出，“毛利率下降是整個行業的趨勢，但不等於ROE下降，萬科更關注對股東的回報，提升對利益相關方回報的能力。”
規模對於這家龍頭房企而言並非首要追求，鬱亮深刻洞見了樓市已經轉入“白銀時代的深水區”，開發業務的規模增長早已見頂，希望通過新業務補充“萬億大萬科”藍圖的剩餘部分。
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新舊交替 前線“換將”
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將老將派去重要的“前線”，以及在內部實行“大江大海”計劃，成為鬱亮近年來人事任命的顯著特徵，他指出，“在萬科的用人傳統中，一直鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗。”
去年5月，萬科原南方區域首席執行官張紀文改任梅沙教育事業部首席執行官，這位自2001年加入萬科的“老將”，如今在開拓萬科的教育業務。
南方區域作為萬科“重鎮”，自張紀文2009年接棒以來多次位居銷售業績第一。2018年南方區域銷售額為1434.68億元，佔比23.64%，在四大區域中滑到第三，是四大區域中唯一下滑的區域。而在2017年，南方區域還穩居第一。
即便2019年萬科委任原財務負責人孫嘉取代張紀文，擔任南方區首一職，就財報數據來看，南方區域的表現也並不突出。
2019年南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域的房地產銷售佔比分別為20.20%、32.42%、22.54%、23.88%，南方區域的排名繼續下滑。
針對南方區域的業績表現，祝九勝認為，需要再多給一點兒時間，不光是經營能力能夠提升，即售開發業務的量、數額以及萬科重視的回款率、回款質量、經營質量都會有更大的提升。
“孫嘉作為更年輕的合夥人，他去了南方區域以後也符合我們的用人傳統，讓更年輕的奮鬥者能夠傳承公司，讓更奮鬥的人能夠在一線。”萬科的管理層多次強調重視年輕人，希望通過內部流動實現“新舊更替”“合夥傳承”。
此次高層人事變動中，董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人，這位萬科27年的老兵得到了新的安排，取而代之的是80後年輕人韓慧華。公開資料顯示，韓慧華於2008年加入萬科，歷任公司財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理、管理中心財務管理職能中心合夥人。
鬱亮解釋稱，合夥傳承是萬科由來已久的文化。“把重要的專業崗位交棒給年輕人。”
在去年的“大江大海”計劃支持下，萬科的用人傳統更多地體現在幫助合夥人更快速和複合式成長，內部流動在萬科已經逐步常態化。
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萬億市值藍圖下的新業務
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“萬科的對手是我們自己。”鬱亮說道。
中信證券去年發佈研報顯示，萬科A新業務總價值最保守估計超過1200億元，其中萬科物業持股部分、物流地產以及商業辦公持有業務估值分別超過400億元。以萬科3000億市值計算，新業務佔據萬科全部市值的比例僅在三分之一左右，離鬱亮當初設想的一半還差不少。
為鼓勵新業務的發展，鬱亮對內部架構開始了更多的變革。早在2012年提出地產白銀時代的萬科，就已經開始了“五位一體”變革，主要包括“戰略、機制、文化、組織、人”等五個方面。時至今日，萬科對外“修枝剪葉”，對內則不斷調整組織架構。
繼去年將張紀文派去開拓教育新業務後，萬科第二次派重要將領去帶領新業務發展，此次被委任的是原首席運營官、原執行副總裁張旭，他在辭去原職務後，將主要負責萬科物流業務的發展。
“疫情之中物流迎來大發展，張旭主動舉手去拓展物流業務，同時他將繼續負責牽頭海外業務。”據鬱亮透露，張旭是18年前萬科在“海盜行動”中從中海地產引進的人才，先到武漢工作了10年，表現十分優異，8年前調到總部，張旭在總部兼顧發展海外業務的同時，孵化出來了物流業務。
萬科發展的五大新業務商業地產、物流倉儲、冰雪度假、海外業務、長租公寓，轉型的新業務雖多，但目前大部分還處在成長期。
2019年財報顯示，萬科除了地產開發業務以外，其他業務中僅有物業管理業務披露了營收數據。報告期內，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長 29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%。
開展不過兩年時間，萬科城中村改造項目“萬村計劃”逐漸被邊緣化，這是萬科在多元化業務上試錯的一個縮影。
2018年11月初，據媒體報道，萬村已經在深圳全面暫停簽約新房源，重啟時間待定；2019年7月，萬科與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，放棄部分已簽約“農民房”房源，涉及深圳坪山、光明區域。
針對長租公寓的發展，董秘朱旭指出，“萬科長期看好這個業務，但目前受客觀和主觀因素的影響，比如目前租賃住宅行業的稅負比較重、我們做經營性業務能力有待提升等因素影響，長租公寓業務還在爬坡期和探索期。”
在萬科工作超過30年的鬱亮，對危機有著自己的看法：“我經歷過亞洲金融危機、非典危機、次貸國際金融危機，萬科在危機中積累了很多經驗和教訓，大體上每次危機過後都能獲得一些發展機會。”
在傳統開發業務遭遇增長極限的背景下，萬科如何打破規模增長瓶頸，通過業務多元化使基業長青，或許能成為白銀時代房企轉型的一個樣本。
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