大河報·大河客戶端記者 焦勐
核心提示：商鋪返租一般又稱售後包租、售後返租。早在2001年國家就已經明令禁止“售後返租”這一怪異的商業地產營銷模式。
3月16日上午，家住洛陽市洛龍區的張剛（化名）向大河報·大河客戶端記者反映稱，自己和洛陽MOCO1885（又稱樂宅1885、樂宅小區）眾多業主正在陷入一場“商鋪返租”的困局，“當時買商鋪前，承諾十年返租，結果返了兩年就不返了，這不是忽悠人的嗎？更氣憤的是商鋪即將竣工了，開發商卻遲遲不蓋了，讓我們業主買的商鋪成了擺設。”
洛陽MOCO1885未完工的商鋪（5#、6#）
【講述】商鋪10年返租，坐收租金，有這等好事？結果入“坑”
3月16日上午，大河報·大河客戶端記者見到了張剛。據張剛介紹，他購買的商鋪位於洛陽市西工區健康西路與永昌路交叉口往南100米路東，樓盤名稱為MOCO1885。
“當時決定買這個商鋪，我和家人也經過了多方考察過。”張剛稱，他們多年以來一直省吃儉用，攢下了二十餘萬元錢，原本打算創業做些小生意。
就在張剛四處考察項目時，有熟人向他介紹了MOCO1885樓盤的商鋪項目，並稱該商鋪五證齊全，已經即將完工。此外，如果當時購買的話，開發商還承諾，可享受買商鋪10年返租的優惠，“簡單來說，就是開發商後期會負責將商鋪出租，所得的租金將定期返給業主。”
“不用操心租房的瑣事，又能坐收租金，這種形式確實誘人。”再加上張剛和家人親自查詢了該商鋪的五證後，更加確信了開發商的說法，“五證都齊全了，商鋪按期交付自然不成問題了。”
2017年5月，張剛和家人最終決定購買MOCO1885樓盤一層的18平方米商鋪。簽訂合同前，置業顧問告知張剛，18平方米的商鋪原價是48萬，為了讓業主享受購商鋪10年返租的優惠，會將商鋪第一、第二年的年收益的7%折入首付款中。
商鋪位於洛陽市西工區健康西路與永昌路交叉口往南100米路東
“就是說原價48萬的商鋪，折入第一、第二年的年收益7%後，房價只剩41萬餘元，我交了20萬元的首付款後，又貸了20餘萬元。”張剛認為自己撿了個大便宜。
然而進入2020年後，問題就出現了。張剛和眾多購買該商鋪的業主發現，從2017年購買該商鋪至今，商鋪基本上一直保持著原樣——即將完工，又無施工的狀態（按合同約定2018年1月1日就應當交房）。
此外，按照合同約定，第三年至第五年應當按年收益的8%向業主返還租金，“今年1月25日應該返還今年第一季度的房租了，開發商卻不認了。”張剛說。
業主李先生等人和張剛的遭遇相同，除了購買商鋪的面積和購房款數額不同之外，所遭遇的情況完全相同。
【證據】業主試圖討說法，隸屬關係的兩家公司卻相互“踢皮球”
張剛等業主向大河報·大河客戶端記者提供了購房時的廣告宣傳單頁、購房合同、委託經營協議書等相關證據材料。
印有“MOCO1885”、“商鋪”等字樣的宣傳單頁上顯示：將購買MOCO1885商鋪形容為一種投資形式，並與定期存款、銀行理財、基金、股票、黃金等在收益率、風險、操作難度等方面進行比較。
宣傳單頁上還用舉例的方式，將一套30萬的商鋪如何10年返租進行了詳細介紹。其中提到了首付款比例、第1、2年為7%年收益折入首付、第3至5年為8%年收益等內容。
業主們提供的宣傳單頁
在業主們提供的商鋪委託經營協議書上顯示：甲方為購買商鋪的業主；乙方名為“洛陽戴爾森商業管理有限公司”；丙方則為擔保方，顯示名稱為“河南新恆順地產有限公司”，該公司即為MOCO1885商鋪的開發商。
乙方和丙方有什麼關係？據業主們介紹，洛陽戴爾森商業管理有限公司其實就是河南新恆順地產有限公司的下屬公司。
兩者的關係通過國家企業信用信息公示系統得到了證實，
河南新恆順地產有限公司為洛陽戴爾森商業管理有限公司的大股東，持股比例為99.00%。
此外，業主們還向記者提供了一份洛陽MOCO1885（5#、6#）商鋪的業主名單，記者注意到已銷售的商鋪約240間，涉及到的業主有200人左右。
“承諾的返租不給我們，商鋪又停工至今。我們業主多次找到洛陽戴爾森商業管理有限公司討說法，該公司卻讓我們去找開發商，開發商則又讓我們找管理公司。明明是一家公司，卻來回踢皮球，把我們業主耍的團團轉。”業主們對開發商和管理公司的推諉的態度很氣憤，也曾多次找當地政府部門協調，但收效甚微。
【調查】開發商法人代表已被法院列為失信被執行人
3月17日上午，大河報·大河客戶端記者跟隨業主們來到了洛陽MOCO1885（5#、6#）商鋪所在的位置。
記者注意到，該5#、6#商鋪呈南北建設長約300米，為3至4層建築，建築主體部分已經完工，監控、消防等設施也已部分安裝。
當日下午，記者跟隨業主又來到洛陽市西工區漢屯路街道辦事處永昌路社區，一名女性工作人員明確表示，已無法幫主業主們與開發商再次進行協調。該工作人員給出的理由是，西工區政府相關部門曾出面幫業主與開發商代表協調當面協商，但業主們否決與該代表見面，“我們再找人家開發商，人家已經不願意談了。”
此外，該工作人員還表示，建議業主們向西工區相關部門反映情況，或者向人民法院提起訴訟。
但據瞭解，河南新恆順地產有限公司法人代表李雪玲已被洛陽市西工區人民法院列為失信被執行人。
商鋪為何遲遲無法完工？承諾的房租是否能夠履約返給業主？
3月19日上午10時許， 記者先撥打了河南新恆順地產有限公司一位名叫雷雲峰的負責人聯繫電話，記者向其表明採訪意圖以及業主反映的主要訴求，對方得知後明確回覆自己不清楚後，不待記者繼續詢問，便以有事為由掛斷電話。
隨後，記者又撥打了河南新恆順地產有限公司一位名叫陳磊的負責人聯繫電話，記者又向起表明採訪意圖和業主反映的主要訴求後，該負責人稱自己只是工程方面的負責人，對業主們反映的事情不知情。
巧合的是，這兩位不知情的負責人是洛陽市西工區漢屯路街道辦事處永昌路社區工作人員證實前段時間曾要與業主們進行協商的主要負責人。
洛陽MOCO1885商鋪（5#、6#）
【律師】雙方協議有效，業主可組團向法院提起集體訴訟
2001年，當時的國家建設部公佈了《商品房銷售管理辦法》，其中，就對預售房地產項目的售後返租下了禁令。
但2003年至2006年間，商鋪返租損害投資者的案例又再度在全國各地不斷湧現。2006年5月，該部對再度盛行的“返租經營”再次發文，明確“售後包租”、“承諾回報”等為房地產廣告明令禁止的內容。
河南博同律師事務所的律師呂銀果表示，售後包租在實踐中的爭議性比較大，《商品房銷售管理辦法》屬於部門規章，但不必然影響民事合同的效力。如果開發商有售後包租的銷售行為的話，相關主管單位可以對房企進行行政處罰，“這份委託經營協議書是雙方真實意思表示，合法有效。雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。”
同時，呂銀果強調，如果業主們想要維護自己的合法權益，可以通過法律途徑起訴，“業主們比較齊心的情況下能夠組團，也可以集體訴訟的方式向法院進行起訴。”
呂銀果認為，房企法人被法院列為失信被執行人，不影響業主向法院進行起訴，因為房企仍在正常經營中，企業的營業執照沒有被註銷，依然具備法人資格，在訴訟中具備訴訟主體，是可以應訴的。
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