渾南區有兩個網紅板塊，一是前幾天拍出渾南區新地王的新市府板塊，另一個就是積聚四大開發商，擁有一河兩岸概念的東湖板塊。“花未全開月未圓”是我去年對東湖的一個美好寄語，過了大半年的時間，東湖已然成長了很多，長安裡、天璞售盡，和光塵樾受歡迎，即將入市的萬科翡翠觀瀾，是會讓東湖繼續花開，還是會由盛轉衰？聽奇點給你慢慢分解。
1.東湖的歷史進程
2006年的東湖
2020年的東湖
2006年的東湖板塊，還是渾河南岸一個安靜的村落，隨著2008年東湖學校、文欣苑建設，拉開了東湖城市化的帷幕，2012年恆大江灣和榮盛紫提東郡，2014年其仕盛和祥，2015年格林溫馨港灣，在瀋陽的東邊，一座座高樓拔地而起，但在大多數人眼裡，東湖實在太偏太遠了。
這樣的印象一直到了2017年的8月，華潤以6000元每建築平方米競得其仕北地塊，配建11100㎡社區綜合用房、12班幼兒園。一時間人們都在問，這是哪啊，為什麼地這麼貴，但那時人們最多提到的並不是價值或者升值，而是華潤太“大腦袋”了，花這麼多錢，買了個這麼偏僻的地段。
17年10月，龍湖以以最高限價6500元/建築平方米，8.33億總價將格林北地塊拿下。
18年4月，保利以總價約8.7億摘得G13地塊，溢價率87.5%，樓面地價7500元/平方米。
一時間，東湖成了一個炙手可熱的地段，隨著華潤長安裡、龍湖天璞、保利和光塵樾的良好銷售情況，東湖被認為是一個高品質的居住區，雖然夏天下雨會淹水，會一時間充滿了瀋陽人的朋友圈，但去年省市領導親自現場勘查和關注，這一問題在2020年的夏天將得到一定的解決，解決方案我之前寫過文章。
2.東湖的價值解析
東湖的價值在哪？在一河兩岸？其實上述三個大開的盤距離渾河都有一公里以上，可以算一河兩岸的一部分，但不能算作河景房。其實我覺得，東湖最大的優勢在於基礎上大片淨地可供建設，過程上有大開發商入駐加持，願景上有美好的城市規劃支撐。
這個規劃圖，網上很久之前就有了，但你真的看懂了嗎？我帶你一點點的來解讀。
1.居住用地所剩不多
萬科翡翠觀瀾西側地塊，保利北側三個地塊，滿打滿算，還有四個居住地塊可以出讓，其中價值最高的肯定是萬科翡翠觀瀾西側的地塊，這塊地是目前東湖板塊唯一一個真正臨河的居住用地，未來土拍時候有競爭渾南區地王的潛力。
2.商業用地集中
祝科街以東的大片紅色區域，都是商業地塊，如此集中的商業用地聚集，在城市規劃中並不多見，在最新一版渾南新區規劃中，對東湖的這片的定義是國際活動中心，包含國際會議、商業商務、會展博覽、文化休閒，據悉這樣的規劃並不是空中樓閣，已經有了些眉目。
3.大量的備用地供調整
東湖天璞東北側共有八塊灰色的用地，這是備用地，備用地的意思是目前還沒有最後確定該地塊的用地性質，隨著以後城市發展需要進行調整，目前，東湖逐漸成為了一個高端品質居住區，18年土拍價格已經是7500了，奇點覺得未來這塊的備用地大概率會調整成居住用地，那麼每一次的土地出讓都將會是一次價格衝擊。
3.東湖存在問題
前幾天我寫過一篇曹仲，曹仲的規劃是我見過的最牛逼的，東湖的段位與曹仲有著檔次上的差距，但東湖比曹仲好的地方是淨地居多，曹仲還存在一些拆遷問題。
學區教育問題是渾南區的通病，也不是東湖板塊靠一己之力能改變的，沒有好學校無法迴避，即使該區域規劃了很多教育用地，即使未來招來了一個跨區名校，但也無法有本質上的提升。唯一靠的就是有一批或幾批好的學苗，加上不錯的教育管理，逐漸打造渾南區的優質師資力量，教育問題，各區最後都還得靠自己解決。
常年雨季積水，雖然我之前說了，這個夏天會有所改善，但該區塊地勢低窪是事實，如果再遇幾十年不遇的大雨，短時間積水也不是不可避免的。
4.奇點叨咕叨
本來想寫萬科翡翠觀瀾的，寫寫變成了寫東湖，也行，購房首先看城市，再看板塊，最後看小區（開發商、戶型、園區），前幾天有個朋友讓幫看一個盤，一個一線大開的盤，各方面都不錯，周邊暫時都是空地，以後土拍還能升值呢！我後來查了一下規劃，發現這個盤三面都是工業，這就別投了，即使是輕工業，對房子的升值也不能帶來啥正面提升。
最近全球金融產品暴跌，10天內見證了4次美股熔斷，美股歷史上一共才5次熔斷，原油、黃金都暴跌，A股多少也受到影響，現在來看，造成全球經濟危機的可能性是完全有的，你覺得這些都是新聞上的事情，但其實跟我們都是息息相關的，如果真的造成金融危機，會帶來一些行業的降薪甚至失業，對房地產的衝擊就是一些開發商資金鍊緊張，房價也會在這樣衝擊下受到影響，所以我一直建議，買房子一定要看好，買有價值的，即使在經濟形勢不好的情況下也是保值的。
我最近各種投資賬戶都不看，紮下心來做事情，未來我的文章會精簡，只發我認為能給他人帶來幫助借鑑的東西。今天鄰居讓我推薦瀋陽的房子，我推薦了5個盤，猜猜我推薦哪五個？
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