海珠 | 琶洲
今天這個標題起得好像賣房子的，確實我是來種草的。260萬，一個非常普遍的上車總價。
在廣州260萬左右可以買到什麼樣的房呢？如果去蘿崗，在中海譽城可以挑94m²3室2廳；如果去南沙，在金洲地鐵站旁可以挑98m²3室2廳；如果去知識城，在賣的一手萬科幸福譽五期可以買到101m²4室2廳。
在距離、面積、樓齡三角中，260萬的預算必定得不到平衡，以上三個樓盤選擇都是捨棄了“距離”。我常常會給我的諮詢客戶提出這個三角概念，讓他們在其中劃分主次。買房最怕什麼呢？就是預算有限：搞不清楚需求，既要這個又要那個，希望自己的房子完美無缺，可給不起足夠的價格。最近有一對年輕90後情侶，他們的目標就十分明確：小兩房、海珠區、近地鐵、不用學位、小區自住舒服之餘能跟上廣州平均漲幅。當我接收到這些信息時，好像雷達信號更加靈敏，因為房子的畫像非常清晰。
海珠區雖然是老四區之一，但它正逐漸成為年輕人聚集的地方，有空去客村、琶醍、太古倉碼頭看看，琶洲還沒進入狀態，可整個海珠的活力已經不容小視。一方面是它優越的地理位置，一方面是房價又高房子又舊的現實，很多人對海珠又愛又恨。260萬，預算不高可不要灰心。撇開常見的金碧花園、南洲名苑，我今天說的兩個盤就是分別對標它們，且在我看來更優。
南景園——對標金碧花園
關於石溪地鐵站旁的大型社區金碧花園，老鄺在視頻踩盤中有過解讀，大家可以去看看《 》。雖然這邊有地鐵，可是廣佛線的石溪站，要在價值和實用上打點折扣。廣佛線的發車間距比較長，而且進入市區都需要轉線，高峰期的瀝滘站是很恐怖的，或者說，整個廣佛線的交匯都擠，畢竟還要承接佛山來的上班族。在此，不妨沿著工業大道再往西走一點，去南景園看看。
來到南景園，彷彿進入了海珠的另一片社區，與金碧花園不同面貌，我會覺得乾淨洋氣許多。這兒都是高立的電梯住宅，道路兩旁的綠植和木棉花讓人舒適。上面圖片的白色建築就是南景園，它不是靠路邊的單體樓，它是一個封閉式的小區。2001年建成的原裝電梯樓，從外觀看保養得很新，小區內部也很不錯，屬於園林式風格。
我是從金碧花園坐公交過來的，南景園離地鐵站並不近。但是，它所處的位置其實是眾多地鐵網點交織，如果真要按照1.5公里距離內來計算，南景園的地鐵配套是：4個地鐵站+3條線路（2號8號廣佛線）+1個預期（11號環線）你覺得夠厲害嗎？夠用嗎？
江泰路站，那裡有萬科裡商業體。燕崗站，那裡是廣紙所在區域，越秀星匯海珠灣的商業配套一定不差。再往西走一點，那是海珠區的成熟品質社區光大花園，樂峰廣場和超大的沙園農貿市場應有盡有。說真的，老海珠的精彩正在此區域內。金碧花園，有些獨自在旁的感覺。
更給予人信心的是它的鄰居。南景園的正對面，現在是一大片工地。海珠區唯一在建的別墅項目：中冶·逸景公館，已經初見雛形。廣州的城區別墅屈指可數，我查了資料，中冶在2016年11月份以樓面價42573元/平拿下萬寶冰箱廠舊改地，屬於當年高價。狹長的地塊很有發揮空間，目前別墅群已經差不多建好了，還有旁邊的商業配套在施工。所以，關於南景園的周邊配套，有一個非常快速的方法可以瞭解，那就是網上搜中冶·逸景公館的軟文，“你有，我就有”，開發商拿地建房有它們的調研考慮，逸景也是中冶打造比較有名的高端中式園林系列。有個豪宅來做街坊，感覺是不是有點爽。
回到產品上，南景園有64.98m²的標準兩居室，戶型方正，沒有死角暗房。這個戶型是放盤主力，因不同的裝修、樓層、朝向報價在260萬——300萬之間。南景園是珠江出品的，物業也是合生康景物業服務，內部居然還有會所有泳池，在當年屬於2001年十大市民最喜愛樓盤。因為主打園林設計，樓盤命名也很特別，分別是“品梅軒、聽雨軒、磬竹軒、君蘭軒、紫雲軒、觀月軒、清雅軒”。說實話，我在番禺區看過同樣價位，但是環境和產品差遠了的樓盤。南景園的建造和維護都保持了很好的水平，有這樣的地段+產品，還有板塊成長的預期。它的幾大獨特優勢，決定了比金碧花園更多稀缺性。如此價位上車海珠區，有何不可呢？
萬華花園——對標南洲名苑
第二組對標，是位於2號線/廣佛線交匯的南洲地鐵站附近的樓盤。南洲名苑，離地鐵站很近。曾經去年年初的時候有朋友在海珠區看到那裡，差點要買了。最後還是覺得太破舊下不了手，直接決定他放棄的是，去幾次感覺居住的多是年長的老廣們，作為一個新廣州年輕人有些格格不入。從南洲地鐵站出來，眼前都是高架、客運站灰溜溜的，沒有生活氣息。而南洲名苑就處在這樣的環境裡，雖然有著靠近地鐵的優勢，可是居住體驗太差。
還是走一走吧，從D口出來，沿著高架橋底下走不到一千米，拐個彎會進入到一個樓盤集中、有醫院、有商業體的生活區。這裡主要有兩個大的小區：英豪花園、萬華花園，它們都是分批開發的，有樓梯樓也有電梯樓，提供中高低檔的不同選擇。
像是這樣與地鐵、主幹道保持一定距離的地方，生活起來是既舒適又方便，各種小店齊全，雖然稍微面貌老舊，可是，沒有工業氣息也沒有村的氣息。整個南洲板塊最大的優勢是位置，它處於廣州中軸線的南端，在海珠區與番禺交界，如果是開車進入珠江新城，直接上廣州大道距離7.8公里十分近。
萬華花園的開發時間更早，由廣東省華僑房產出品。早期的購買人群也多是東南亞華僑，小區的風格也是東南亞園林景觀。廣州的老小區喜歡做園林，漂亮是漂亮，可夏天蚊蟲沒法忍，現在的新式小區更多是做低矮草皮。在外部看來，萬華花園確實是很有年代感的，而且人車不分流，很多人對此不太接受。如果是260萬，在此可挑選的產品範圍很大，有電梯也有樓梯，電梯的兩房戶型比較差。
對於萬華花園的產品，我打個疑問號。一定有人會說，樓齡這麼老還推薦人買，是不是腦抽了？首先，我沒有要你買。我是以它對標南洲名苑來看的，我認為萬華花園所在的區域比南洲名苑更加宜居。而且從街邊的中介店鋪數量來看，此地的交易量是比較大的。畢竟樓盤集中選擇更多，如果嫌萬華花園老舊，還有對面的英豪花園、芳草軒等你翻牌子，再遠一點還有南洲板塊熱門No.1森語星星園，它樓齡新一點但是離地鐵站比較遠。
總結
此文我不討論學位溢價，南景園和萬華花園的學位都不算很好。因為主人公本身是不把學位因素放在內的，他們的打算是以後置換。年輕人預算有限，人生第一套捨棄學位換取居住質量，沒什麼毛病。反而把自己想要的弄清楚，在篩選精準度上會高很多。我的文章不是選房指南，不是安利哪些好，一定會漲，買它。我是親身實踐地踩盤給大家看，甚至代入真實的購房案例。希望給你帶來的是思路上的拓展，比如南景園，你如果不去現場你會知道，原來環境很舒服，原來對面在建豪宅工地嗎？你只是在網上看到價格、不靠近地鐵、學位一般、樓齡老等等缺點。很多時候不要紙上談兵，也不要無腦看房，應該踐行王陽明的知行合一。
一開始，你就要站在算賬和計劃的高度上，想清楚結果，然後再去有的放矢選擇房子，這叫做以終為始。特別是現在的市場情況，剛需就是剛需，就是要住，把自住需求儘可能最大程度滿足，不要太去考慮投資的事情。因為我們常講天時地利人和，房產增值的底層邏輯是：長期看人口，中期看土地，短期看金融，當下看政策。你想想，你能在這幾個因素當中決定什麼？你唯一能做的，是選擇買入廣州，佔據一線城市資源而已。
既然，已經邁對第一步，你要在廣州安家立足，就要緊盯一些住家盤，而不是那些投機味重的盤。我接觸了很多房產大增值的人，當初買房很簡單目的都是為了居住。不然，萬一你挑的房子沒漲，你又住得不爽，還得背貸款不扎心嗎？今天的這篇文章寫到這裡吧，希望給你些收穫，也不枉我在海珠雨中踩水的一下午。
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