嘉顏66

75%到到閉不可能，房地產屬於龍頭企業，取消預售會到閉一小部分，加上今年的疫情，各行各業都不好乾，總之今年難

鄉村小史

這個問題，網上很多介紹，我用簡單、通俗易懂的方式說一下。

首先把想要回答這個問題，我們首先得了解，房地產開發商是怎麼運作的，我們來看圖：

在整個環節裡，開發商需要付錢的環節在哪呢？

1、\t土地款、稅收等，這個是必須得交的，企業是要準備這筆資金。

2、\t設計費用，這筆錢看合同怎麼簽訂的，通常情況下，是分期付款的，很少一次性付給設計公司。

3、\t一般施工後，建設3層，就可以去申請預售證。

施工企業為了能拿到合同，通常情況下，墊付前期的施工資金，等建設到3層或者是幾層的時候，開發商申請預售，拿到預售款開始付錢，開發商付錢也是按比例的，不是全額付。

舉列子來說，一棟樓一共20層，預算是1000萬，平均每層20萬，建設到3層，需要給建築企業付60萬。為了防止後期出現質量問題，開發商只會付70%，也就是60萬*70%=42萬。

4、\t通常情況下，開發商同時有幾個項目開工，比方說其中一個預售完房子，錢拿到手，付一部分給建築企業，剩下的可以用於開發下一個項目，付下個項目的土地款等。

從上面來看，大的開發商，想開發一個項目，只需要準備土地款、稅款等，其他的錢可以延遲付款，有的甚至能拖個好幾年。從最近20年，中國房地產的發展來說，房子只要開始賣，就有人買，不存在賣不出去的情況，開發商都拼命的拿項目，資金利用率基本都已經達到了極限。

根據公開資料查詢，萬科、恆大、融創、碧桂園的資產負債率都在90%左右，錢基本上都是借來的，一旦取消預售，沒有預售款去週轉，在資產負債率如此之高的情況下，是無法再去融資的，資金鍊隨時會崩潰，企業倒閉。

行業裡幾個大的企業都是如此，小開發商的狀況更是如此，75%以上資金鍊斷裂而倒閉都算少的，個人預計，可能會有90%的開發商倒閉。

北野昆虛

逐步取消房產預售制度改為現房銷售，對購房者才是一個很好很公平的制度，一手付錢一手拿房。至於那些資金不足，連一個項目都沒有能力支撐的開發商，就不要繼續濫竽充數了，政策淘汰掉是好事。

從1994年開出臺的《房地產管理法》規定開發商可以用預售的形式向購房者出售房產，其中對於預售條件的規定是，實際投資只要達到總投資的25%，就可以申請預售。所以，很多沒有能力的“開發商”，只要有能力支付最開始的1/4資金，就可以通過預售制度獲取後續資金來建設項目。一個有能力的開發商，在預售制度的支持下，可以把項目規模擴大幾倍。

預售制度的初衷促進房地產市場快速發展。但經過了這麼多年的發展，房地產市場已經成熟了，早期該發展的企業已經成型。反而是很多購房者因為開發商拿錢跑路，而拿不到預購的房屋，或者購房者給了首付發現房屋被抵押查封，又或者是期房到手後發現與開發商的宣傳相差甚遠，這樣的矛盾越來越多。購房者集體向開發商維權的情況不在少數。所以通過逐步取消預售制，即使短時間沒有實現，這個方向應該是好的。直接購買現房，才是對購房者公平的政策，一手給錢一手拿房。至於那些倒閉企業，國家給了三十多年的預售制度，都扶不起來，倒閉了應該也無話可說。

素椒雜講

75%的房企真的倒閉了，那剩餘25%的房企的日子就好過的不得了。所以說，這是不可能發生的事。任何一個行業的企業數量，是隨市場的需求而變化，更何況房地產行業與國民經濟的關聯度有多緊密，這是現實事實，取消預售，也不可能有75%的房企倒閉，畢竟有實力的房企大有人在，不說國字頭的房企實力有多強，就是民企，也有很多知名企業，實力雄厚，經過多年的積累，具備了一定的抗風險能力。

目前的房企性質，無非就兩種，一時國有投資控股，二是民營控股，但仔細查看，大的房企都是多元化的集團資金運作，不是單一的房地產開發，有可能就又金融這一塊，所以說，預售取消，對這一類型企業影響不大，更不可能因為預售而倒閉，搞不好，這些企業的項目利潤還會增加，也不是沒有可能。至於一些小的地方性的開發公司，因為項目數量少，開發體量不大，管理跟不上，有可能因為預售取消，資金出現困難，形成項目爛尾，進而倒閉，但我估計是個別現象，為什麼這麼說，中國的房地產行業發展經過了20個年頭，現在能夠生存的房企，都有了一定的資金積累，開發經驗也積累了很多，哪裡需要資金，開發商一本賬很清楚，不需要急需支付的資金，開發商都有自己一套辦法，能夠看的到的資金就是土地出讓金，至於施工費用、設計費用等，基本都是施工商、設計單位墊資，開發商花不了多少錢，更不要說因為資金會倒閉的現象出現，取消預售，無非是延遲了開發商獲取利潤的時間，但這些資金成本，開發商會有充分的理由，加進銷售價格裡面去，誰都不傻，開發商更精明。

帶您一起去看房，謝謝關注！

帶您一起去看房

有一定道理，如果 疊加房住不炒的基本政策思路的話，基本就是實錘了。

先說一下咱們國家的房地產市場預售制度怎麼來的？以正式文件確定房地產預售制度是2001年以後住建部發布的《商品房預售管理辦法》，預售制度登臺入市。但是行業主流觀點是預售實際上是早期集資建房演變而來的，也就是說其雛形最早可以追溯到改革開放初期。

為什麼要實行預售房制度，準確的說是90年代逐步取消分配住房和集資建房以後，面臨著住房市場巨大的供需矛盾，借鑑香港“賣樓花”採取的一種必要手段。

其核心在於購房者可以在房屋建完之前購買期房，一方面房地產商可以提前搞清楚市場需求，鎖定目標，一方面快速回款，利於融資，目前房地產最快回款可以壓縮到10個月，當然，這是基於內地預售制度與香港及其他國家的差異，香港“買樓花”指的是房屋建成之前，購房者支付定金，僅僅是定金，而內地預售制度則是在一定時間內或全款或按揭支付全部購房款，所以第三個方面，預售制度對於銀行也是由好處的。

在這種制度下，房地產企業可以快速地做大規模，比如房地產前三甲中的後起之秀融創、碧桂園無一不是因加速週轉和回款速度快速地做大規模從而超過招保萬金這幾家老牌房企的。

預售制度是房企資金迴流維持高負債運營的重要保證

龔少查閱了幾家上市公司房企的資產負債率，基本上都在80%以上，其中有息負債基本都在40%以上。萬科85%、綠地88%、華夏85%、保利80%……房地產是資本密集型行業，基本上都是利用槓桿、負債經營的，銷售回款是其現金迴流的核心，所以回款的速度就很關鍵了。以萬科為例，2019年財報還沒出來，看2018年它的利息費用已經超過80億，試想一下受預售制度取消影響，取消期房，全部採取現房銷售，其資金週轉延長一倍，利息費用很有可能就是超過160億，佔其2018年淨利潤的40%，萬科可是房地產的頭部企業，其他中小型房地產企業的情況則只會更加糟糕。這也是為什麼說期房往往比現房賣得便宜的原因。

取消預售制度任重道遠

2020年海南省打響了取消預售制度的第一槍，事實上早在2016年就有若干城市採取取消預售制度試點，但隨著房地產市場低迷、下行，後又相繼取消了試點。可見預售制度對整個行業乃至區域經濟都有重要影響。

民間普遍共識是房地產已經形成支柱產業，傳統的預售制度可能會一步一步慢慢取消，從而引導房地產商理性擴張，但短期不是一蹴而就的事情。

財經龔少

房跌慘已經不是熱門話題了，房價逐日下跌已成定局玉皇大帝也改變不了的事實

用心評論

根據我們的瞭解，如果房地產市場真的取消預售，倒閉的房企遠不止75%，甚至有可能90%都不止。

最主要原因就在於，現在的房企都是建立在“高槓杆、高負債和預售”的綜合發展模式之上的。

也就是說，如果一個房產公司手上有1個億，它不是用這1個億去開發一個樓盤，而是會開發2-3個樓盤，每個樓盤不求賺很多錢，但求在高週轉的情況下，快進快出，投入下一個項目。

舉個例子：

假如同樣投入1個億開發一個樓盤，大約有20%的利潤，就是2000萬。

如果自有1個億，再借1個億，開發兩個樓盤，在保持20%利潤的同時，無非就是多付點利息。按三年來說，利息就是1000萬左右。

這樣同樣是1個億的自有資金，但收益卻能達到3000萬。

因此，多樓盤開發模式下，資金短缺的部分，可以通過銀行、信託、P2P等方式，進行高槓杆借貸。

然後通過大規模的廣告轟炸，進行預售。這就是邊建邊賣，邊回款的模式。

這樣模式，是目前支撐中國的房地產行業的最基礎邏輯。

如果取消預售，就意味著打破現有模式，需要房企依託自有資金來發展，不僅會大大限制房企發展，陷入“低週轉”的局面，甚至難以支撐的起房企的各項成本的局面。

同時就光現有項目的融資成本，就足以讓絕大多數房企倒閉。

創業者閱

我覺得會是真的，房地產行業作為一個資金的吞金獸，就算是再大的企業也免不了要貸款融資才能進行，而房產預售制度相當於集資建房，開發商拿了你的錢後再幫你蓋房子，是可以減輕開發商的資金壓力，降低房產後續開發的風險，當然這是在開發商擁有科學的管理流程公司，可以實現相對健康的現金流，但是我們知道大部分中小型開發商不可能做到，都是差東牆補西牆，資金管理混亂，可能拿了你的預售款，一分錢都沒用在你的房子上，先投其它的地方去了，等有錢了再回來蓋，所以當預售制度取消，大部分中小型房地產很可能會跑路了，然後留一地雞毛給政府背鍋

老實人1234

取消房地產預售，也就是地產商動用的槓桿有限了，以前從拿地，規劃通過後，抵押給銀行貸款啟動建設，建設過程中建築商墊資，封頂拿到預售許可，開始賣房回收資金，取消預售後，就得靠資金建好後再賣房，這個過程，地產商集中度越來越高，資金實力弱的中小地產商不好過了，現房銷售，看的著，爛尾機會少！

看海oscar

有一定道理,現在大部分開發商都推行高週轉模式,有頭部開發商甚至能做到拿地就開工,三個月開賣,四個月現金流回正,六個月完工,將高週轉和資金槓桿用到了極致,這意味著大大降低了資金成本。如果現房銷售,則這一模式難以為繼,大多數房企資金鍊跟不上,不要說小房企倒閉,大房企資金更加跟不上,最後結果就是開發商無力拿地開發,房子供應量跟不上,現房銷售導致成本大幅上漲,最後傳導到購房者的結果就是房價上漲。

關鍵字: 預售 財經 取消