據易居克而瑞研究中心研究員楊科偉、俞倩倩最新研報，目前，新冠疫情波及城市面更廣，對 1-2 月樓市打擊顯著，多數城市供求量均連續出現斷崖式下跌。不過從受影響程度、各自自身能力和應對政策落實情況看，長三角、環渤海、珠三角、中西部還是存在顯著差異，我們通過分析可以得到如下結論：

一是發病率和復工率。發病率較高的城市復工率普遍低，目前 6 成以上省份達到了 50%以上的復工率，沿海省份普遍好於內陸省市。從城市群平均遷入規模恢復程度來看，珠三角（75.16%）>長三角（58.86%）>京津冀（27.89%）。

二是疫情對三四線城市樓市全年成交影響程度。中西部預計同比下滑-20%~-10%，長三角和環渤海區域預計在-8%~-5%，珠三角地區全年成交面積將同比持平或小幅微增。

三是關注部分疫情相對溫和且勞務輸出的人口大市，諸如商丘、駐馬店、南陽、阜陽，這些城市都有可能因疫情好轉而迎來二次返鄉置業的機會。

發病率越低，復工率越高，經濟復甦越快：

珠三角>長三角>環渤海>中西部

為了更好的瞭解全國各區域疫情蔓延程度和經濟復甦情況，我們整理羅列了全國 34 個省、直轄市、自治區新冠病例確診人數和復工率數據。

其次，復工率數據基本上呈現出疫情越輕，復工率越好的變化規律，截止 2 月 21 日，6 成以上省份達到了 50%以上的復工率，東南沿海省份普遍好於內陸各省市。其中長三角的江蘇、浙江、上海、珠三角的福建、環渤海的遼寧、山東復工率均大於 70%；中西部遠離湖北的甘肅、四川、雲南、江西、貴州、寧夏，長三角的安徽、珠三角的廣東、環渤海的內蒙古、河北、山西、北京復工率也基本都在 50%以上，目前復工率偏低的主要是中西部的湖北、河南、珠三角的廣西和環渤海的天津，復工率均不足 30%。

此外對比百度遷徙數據，城市群平均遷入規模恢復程度來看，和復工率情況大體一致，珠三角（75.16%）>長三角（58.86%）>京津冀（27.89%），珠三角因其製造業企業密集，勞動密集型產業驅動，因而復工意願也相對強烈。

中西部：多數三四線需求延遲，受湖北及周邊拖累成交或將下跌 10%-20%

聚焦中西部城市，受疫情影響較大的無疑是發病率高於萬分之 1 的湖北省三四線，以孝感、黃岡、荊州為典型代表，歷年返鄉置業佔比頗高，3 城春節返鄉置業成交量均佔全年的 15%以上。2019年春節期間，荊州、孝感主城區商品住宅成交面積分別為 31 萬平方米和 35 萬平方米，分別占城市全年成交總量的 15%和 19%。

另外，從歷年返鄉置業佔比全年成交體量的趨勢來看，3 城佔比呈現增長或持平的趨勢。由 2017年至 2019 年，荊州返鄉置業月成交比例持平，而孝感、黃岡都擴大了 1 個百分點，分別至 15%和版權所有©易居企業集團·克而瑞研究中心5/ 720%。因此，我們認為，2020 年 3 城所丟失的返鄉置業成交體量較往年將繼續擴大，加之疫情在短期內難以緩解，對整體樓市成交的負面影響仍在加劇。

其次，還有部分人口大市值得引起關注，諸如商丘、駐馬店、南陽等城市，發病率基本在萬分之 0.1 與萬分之 1 之間，且返鄉置業成交佔比均高於 10%。短期來看，受疫情拖累，這類城市 1-2月成交表現可能並不樂觀，不過考量到本地人口基數較大，外出務工人員相對較多，整體居民的購買力依舊存在，待疫情好轉，銷售恢復，當地樓市有可能在五一甚至十一迎來二次返鄉置業需求。

總體來看，疫情對於除湖北以外的廣大中西部三四線城市而言只是需求的暫時壓抑，而非置業計劃的取消，從中西部整體成交量層面預估，疫情帶來的損失主要集中在湖北省和湖北周邊部分發病率相對較高的地市，2020 年全年成交量或將下挫 10%-20%左右。

長三角、環渤海全年成交或將下挫 5%-8%，阜陽等人口輸出城市仍有機會

長三角城市，疫情相對溫和，除個別城市，諸如蚌埠、亳州、阜陽、安慶、六安、淮安、連雲港、衢州發病率在萬分之 0.1 與萬分之 1 之間，其餘城市發病率均在萬分之 0.1 以下。

目前來看，受疫情影響較大的主要是發病率偏高且返鄉置業成交佔比較大的城市，以衢州、安慶、阜陽為典型代表，從 CRIC 監測的 2020 年春節返鄉成交數據（以春節為界，取前後各十五天即臘月十六到正月十五，這期間城市購房）來看，衢州、安慶成交量均不足 3 萬平方米，同比分別下降了 96%和 71%，不得不說，疫情還是對 2020 年返鄉置業造成了毀滅性的打擊。

不過從中長期來看，我們還是對這些城市持樂觀預期的，一方面，因其發病率處於第二梯隊，因而疫情拐點應該會早於湖北等地市；另一方面，這些城市本地人口也相對充裕，以勞工輸出大市阜陽為例，當地外出務工人口大約在 260 萬，即便因疫情影響未在今年春節購房，這部分需求也將延期，而非消失，下半年或是明年春節仍會帶來需求的釋放。對房企而言，可重點把握這些城市可能出現的銷售機會。

環渤海多數三四線城市發病率均在萬分之 0.1 以下，考量到北部城市因 1-2 月氣候寒冷，原本就是就是銷售淡季，整體返鄉置業佔比不高，因而疫情的負面影響微乎其微。不過從復工層面來看，廊坊、濟寧、臨沂、邯鄲、保定、菏澤等城的復工率均不足 50%，無論是對整體經濟的恢復，還是房地產銷售啟動，都存在一定的負面影響。

總體來看，疫情對於長三角、環渤海三四線樓市打擊僅次於中西部，以毗鄰重災區的皖北、皖西表現較為明顯，1-2 月樓市成交基本“泡湯”，從成交層面預估，我們認為，長三角主要是受到局部城市的疫情拖累，環渤海則是因復工偏低，經濟活力有待激活，因而今年全年成交量較 2019年都有可能小幅下挫 5%-8%左右。

珠三角：或最快走出疫情影響陰霾，全年成交量有望與去年持平或小幅微增

珠三角城市除廣東省確診病例較多之外，其餘省市確診人數均處於較低水平，疫情整體表現較為溫和，因而對整體樓市的影響也相對較小，珠三角因經濟實力相對雄厚，其三四線城市對返鄉置業依託度較低，春節普遍成交佔比都在 8%以下。

據 CRIC 監測到的珠三角 17 城 2020 年春節假期成交數據來看，成交總量為 176 萬平方米，較2019 年同期小幅下降了 25%，其中福建的三明、漳州、廣東茂名、湛江、韶關今年春節成交表現甚至好於去年。以茂名為例，是少數幾個返鄉置業成交佔比大於 8%的城市，今年春節成交量達 28.79萬平方米，同比提升了 24%。

總體來看，疫情對於珠三角樓市返鄉置業的影響近乎可以忽略不計，目前已有的購房需求基本已經釋放完畢，後續隨著疫情逐步緩解，市場信心回穩，珠三角地區 2020 年的成交量依然可期，預判全年成交有望與去年持平或小幅微增，尤其是粵港澳大灣區核心 9 城，在政策利好刺激下，成交有望率先走出陰霾、迎來複蘇。

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