一位朋友問我，如果有時光穿梭機，讓時間倒回到20年前，你會早早出來打工賺錢買房，還是繼續深造學習？
對於這個問題，我是這樣回答的，需要分情況，如果從事的工作很有潛力，而且也能賺到錢，我可能會選擇打工賺錢買房，能借到錢買房也行。畢竟在打工過程中還可以繼續學習，提升自己的知識水平。
但如果從事的僅僅是一些簡單勞動，靠省吃儉用，勉強付一個首付買房，我可能不會選擇打工，而是繼續深造學習，那樣的話，後勁更足一些，即使房價漲了一些，買房也不是一件可望不可及的事。
實際上，我也是選擇了後者。
房子確實在過去為我們不少人帶來了財富，有人還因此而實現了“財富自由”。但俗話說，往者不可諫，來者猶可追。過去就讓它過去，如果能通過對過去經驗總結，以及對未來樓市形勢判斷，儘可能避免再留遺憾和犯錯，應是我們每一個人當下應該思考的問題。
先來分析一下，在過去20年，房價為什麼在大多數時候是上漲的？
通過歷史數據可知，在1998年住房市場化以來，當年全國住房均價2063元/平米，到目前是多少呢？根據國家統計部門發佈的1-10月份數據顯示， 1-10月份商品房銷售面積133251萬平米，銷售額124417億元，由此可推導出期間的商品房均價為9337元/平米，大概21年時間，房價上漲了352%。
當然，對於這個漲幅，我們每個人的感受也是不一樣的，特別是對於大一些城市的人來說，應該比這個平均幅度還要大。考慮到分析，我們權且談整體。究其這些年房價上漲原因，除了我們常說的城市化和貨幣因素，其實還伴隨著一些標誌性事件。
98年取消福利分房，住房商品化；01年對住房消費扶持，減免售賣稅費；03年房地產被列入經濟發展支柱產業；06年國六條出臺，對住房實行差別化信貸政策；09年房地產列為5大需求之一，4萬億經濟刺激措施；2015年，國家開啟了全國性的去庫存戰略。
這些年的樓市，基本遵循了過熱就調控，過冷則放鬆或刺激。但是，我們也深知，任何事物都是不斷髮展變化的，此一時彼一時，房地產市場、樓市以及房價發展到今天，一些情況已經發生了根本性的變化。
那麼，房子還能不能成為我們致富標的？2020年買房，5年後會不會“富得流油”？從以下幾點進行分析。
一、購房人口變化
根據貝殼研究院發佈的一份調查報告顯示，2018年購房者的平均年齡為29.5歲，購房年齡數據呈現逐步上升趨勢。通過一組數據不難發現，我們的購房主力軍—青年正在逐步減少。
按照世界衛生組織的標準，18歲到44歲均為青年。早在2017年，中國社科院人口與經濟研究所王廣州主任根據統計部門數據推算， 2017年我國青年為5.48億，預計到2022年將降至5.18億人，5年時間青年將減少3千多萬人。青壯年大幅減少，無疑對房地產市場購買需求產生影響。
此外，還有兩個人口數據也在發生深刻變化。一是根據《2018國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2018年勞動人口首次跌破9億，至8.97億人，相比2017年減少470萬人；二是2018年出生率是1.094，如果未來幾年還是這個速度的話，人口負增長將提前到2022年。這兩個數據反應了我們的長期人口趨勢。
從人口數據變化可以看出，住房需求高峰期已經過去，隨著時間推移，購房人口逐步減少已成為不可逆趨勢。所以，買新房子的人減少，二手房接盤人減少，整體上看，買房顯然不會像過去那樣富得流油。
二是住房供應情況
根據數據統計，1998年到2018年，再加上2019年預計，整個竣工的商品房數量大概在1.2億套左右，足夠近4億人居住。但是，截止到2018年末，我國的城鎮人口已經達到8.3億，是不是房子就不夠住呢？非也。
就拿深圳為例，相關數據顯示，小產權房數量佔據市場的50%以上，實際上，有的地方的小產權房比當地的商品房多出一倍不止。即使按照一半對一半算，加上大量的保障房和房改房，房子總量顯然是夠住了。國家統計部門的數據也顯示，截止到2018年末，中國人居住房建築面積達到39平米，基本與發達國家持平。
隨著住房不斷建設，按照近幾年1500萬套（商品房+保障房）左右的速度計，住房市場供需轉換也迎來拐點。不久前央媒的一則報道更是提了個醒，摘要如下：
易居房地產研究院發佈的研究報告顯示，從受監測的35個主要城市來看，隨著全國市場進一步降溫，預計2020年全國商品住宅將供大於求；易居研究院研究員王若辰預測，全國商品住宅供求比2016年以後逐漸增大，2019年接近供求平衡，預計2020年將供大於求，市場將面臨繼續調整壓力。
由此可知，住房稀缺的時代已經一去不復還了，即使因為各種原因或出現間歇性的反覆，但整體供需形勢已經非常明朗。
對此，曹德旺的“預測”簡明扼要
根據全景網報道，慈善家、實業家曹德旺表示，中國要保持在世界舞臺上的競爭，必須要發展製造業，不要一味地蓋房子。實際上，這不是曹德旺第一次提到房子，他在節目中還勸自己的親妹妹賣掉多餘的房子，“以後賣不掉也租不出去，還要交管理費”、“現在抱有投資想法的人就是傻，樓市早已告別黃金期”，在曹德旺看來，能買得起的早買了，剩下的都是買不起的，有錢人賣給有錢人賣得出去嗎？從曹德旺過往言語中可知，他對房地產的“預測”很明顯，他並不看好房產，依靠買房投資賺錢的時代漸漸遠去。
其實，前不久中泰證券首席分析師梁中華也給出了類似看法，從房產投資角度講，若房價不漲或者上漲幅度有限，每天持有的房產就在虧錢，賬面上看似資產，當需要用錢時，變現就沒那麼容易。梁中華此前一直以“看多”房地產觀點為主，態度轉變還是引起業內人注意。
那麼，曹德旺的話有道理嗎？簡單分析一下
筆者談兩點個人看法，不作為買賣房決策依據：
一是長效機制作用，房地產發展走上健康平穩發展軌道。眼下我們雖然還主要依靠行政管控樓市，但從國家本輪一系列調控看，全面而持續，不會輕易放鬆，如果行政措施真要退出了，想必也會有長效機制替代。正如財政部原所長賈康所說，希望3年內啟動房地產稅。可以預見，在長效機制作用下，房地產絕不會“脫韁”了，樓市也自然迴歸平穩；
二是城市樓市分化繼續。經濟學家任澤平關於房價問題曾說，“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。土地和金融政策是大環境，而城市之間的人口變化則直接反應了當地樓市的需求變化，那些人口流入多城市的房地產仍然有一定潛力，根據恆大研究院的預測報告顯示，到2030年，預計有1.4億人進入到國家規劃的19個城市群，其中排名靠前的7大城市群將接納超過60%的人口，此消彼長，人口淨流出城市則容易出現房子過剩。
從以上分析可知，未來5年，樓市大體會處於整體平穩，過去買房“暴賺”的模式無法複製，更談不上2020買完房幾年後就會富得流油，即使有潛力的城市，也要看地段、看區域發展潛力和房子產品如何。對於房子問題，你有什麼看法，歡迎留言交流。
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