來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
在經濟調整的2019年，房地產調控政策不斷趨嚴，融資端不斷收緊，這讓不少房地產企業承受了一定壓力；
2020年開年，受公共衛生事件影響的房地產企業選擇將線下售樓部搬到了線上，只是，在成交量大打折扣的現實面前，很多房地產企業依舊承壓。
首創置業就是其中之一。
首創置業：差錢or不差錢？
2019年下半年，首創置業先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元。
這讓首創置業“差錢”的言論一時蜂擁而起。
然而，首創置業到底是“差錢”還是“不差錢”
讓我們一起走進首創置業。
對於房地產來企業來說，通常開源的方式有“發債”和“變賣資產”兩種方式。
首創置業也不例外。
據GPLP犀牛財經不完全統計，2019年下半年以來，首創置業先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元（如下圖統計）
圖1：首創置業下半年的融資方式即金額，數據來源：公開資料、首創置業公告
2020年，在已經過去的這兩個月時間裡，首創置業也可以說是在資本市場頻頻發行債券融資。
據首創置業發佈的相關公告顯示：
2020年1月8日，首創置業宣佈擬發行4.5億美元的“提取票據”，票據的票息率為每年3.85%，年限為5.5年，發行價為總票面值的100%；
2020年1月22日，首創置業再透過折價配股的方式融資近25億元。
2020年2月10日，首創置業“2020年私募公司債”獲上交所通過，發行金額60億；
2020年2月27日，首創置業又發佈公告宣佈，擬於銀行間市場發行本金總額不超過50億元的定向債務融資工具，對此，首創置業稱，擬將定向債務融資工具發行的募集資金（扣除發行費用後）全部用於防疫支出、項目建設、補充營運資金或償還公司債務等。
在發行債券的同時，首創置業還通過第二種方式，即變賣自身旗下的資產進行融資。
GPLP犀牛財經通過公開資料觀察發現，早在2019年7月3日，首創置業就曾公佈了兩起轉讓事宜：
北京產權交易所發佈信息顯示，首創置業出資的康誠置業有限公司掛牌轉讓瀋陽吉天置業有限公司50%股權，轉讓底價為1.56億元；
首創置業擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。
2019年7月31日，首創置業以3.85億元底價轉讓北京陽光苑商業投資有限公司35%股權。
2019年8月14日，北京產權交易所信息顯示，首創置業旗下的南京投資管理有限公司擬轉讓首創青旅置業51%股權。
以此來看，首創置業2019年通過在資本市場進行發債、同時變賣資產項目等共計融資總額超過500億元，一時間，這也讓關於首創置業“缺錢”的說法甚囂塵上，不過，對此問題，首創置業的資金情況如何，截至GPLP犀牛財經發稿時止，GPLP犀牛財經沒有收到對方回覆。
2019年負債率78.44% 負債千億超過營收
據克而瑞發佈的《2019年房地產銷售TOP100榜單》顯示，首創置業2019年全年全口徑銷售金額為808.1億元，排在第43位。距離躋身進入“千億行列”就差10個排名位置。
可以說，2019年的首創置業艱難地實現了調整後的目標——銷售實現800億元。
只是，實現了目標的首創置業雖然放慢了腳步，然而，其負債率也隨之攀升，很快負債變超過千億，遠超了銷售額——公開資料顯示，調整後目標的首創置業，其自身負債卻早已躋身了“千億行列”。
可以說，首創置業“差錢”的傳聞多少與其千億負債的現實緊密相關。
據相關數據顯示，2014年至2019年中期，首創置業的總負債一直在不斷上揚攀升。2014年至2019年中期，首創置業的總負債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1532.36億元。
2017年首創置業的總負債值首次突破千億，達到1094.90億元，同年，首創置業的有息負債為601.49億元。2018年，這兩個數值繼續攀升，分別為1315.16億元，869.43億元。
與此同時，首創置業的資產負債率也同步攀升。
2019年，首創置業的中期業績報告顯示，2019年中期，首創置業負債總值1532.36億元，有息負債超越千億，錄得1023.72億元。同期，首創置業的資產負債率與淨負債率分別達到78.44%、154.3%。
這意味著，在過去的幾年，首創置業通過不斷借債來發展項目，從而達到規模擴張的目標。
“首創置業現在負債率在一個安全的水平。”2019年中期業績會上，首創置業執行董事及總裁鍾北辰表示，首創置業的經營指標，包括回款、償債能力、未來發展前景、抗風險能力等都是非常健康的。
只是，仔細查看其負債，GPLP犀牛財經不難發現——2019年中期，在首創置業1532.36億元的總負債中，短期負債大概有24.33億元，一年內到期的非流動負債大概為226.74億元。而同時，首創置業發行的公司債券、中期票據和其他債券顯示，首創置業即將面臨271億元的應付債券到期，此時，首創置業在手資金僅為373.87億元。
顯然，這些債務相對在手資金而言，首創置業在手資金多少有點捉襟見肘，對此，GPLP犀牛財經也將持續保持關注。
首創置業的負債的由來：由“高週轉”向多元化轉型
相比2018年中期1315.16億元，2019年中期的首創置業其負債為何繼續攀升至1532億元呢？
過去五年負債率持續攀升的背後，首創置業到底發生了什麼呢？
一切要從2018年說起。
可以說，2018年是首創置業的一個轉折年。
在這一年，首創置業發生了一個明顯變化，那就是高歌猛進的首創置業開始調整了2019年的目標，將之前2019年爭取實現1000億元，調整為800億元。
與此同時，首創置業還開始了多元化佈局——公開資料顯示，從2018年4月以後，首創置業從原本的“住宅+商業”業務延伸到地產開發、資產管理、文創及產業地產、私募基金、長租公寓等多個方面。
此外，首創置業還在2018年提出了“千億價值生態圈”的規劃，進入長租公寓領域、涉足文創產業地產，新增土儲達到近五年高點；2019年，正式發佈投資平臺首金資本，成立多箇舊改及商業投資基金。
在此基礎上，首創置業艱難地實現了調整後2019年的目標800億元。
而首創置業做出這個改變的原因很簡單，因為在這年的4月，首創置業換帥了——2018年4月，首創置業的管理層進行了一次換血變動，時任首創置業執行董事CEO唐軍卸任首創置業的管理位置。
接任首創置業管理位置的是鍾北辰，那年他44歲。接管首創置業的權利位置後，鍾北辰成為首創置業董事會最年輕的一位。
成為唐軍之後的繼任者，鍾北辰曾經表示，自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想把首創置業的“高週轉”再往上提一個臺階。而首創置業的董事長李松平也認為鍾北辰是一個有影響力、年輕、專業的人，是適合首創置業領軍位置的人。
2018年鍾北辰上任的前2個月，2018年2月，首創置業原總裁唐軍在2017年度業績會上提出，2018年簽約銷售目標為750億元，爭取實現800億元；2019年爭取實現1000億元；2020年爭取實現1400億元。
而其一個依靠的一個依據就是“高週轉”。
對此，2018年，首創置業將堅持快週轉，全面推行“369”標準。
不可否認，“高週轉”是地產行業的一個玩法。公開資料顯示，早在2010年，萬科搞出了一個“5986”的模式，通俗講就是拿地後，5個月開始動工、9個月開始銷售、第一個月銷售8成，產品必須6成是住宅。萬科的這一模式，確實幫助萬科在當年取得了成績。憑藉這個模式，萬科獲得了幾次全年銷售冠軍。
比如，在碧桂園實行的是“456”模式：4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金在週轉。
而首創置業的高週轉模式叫“369”模式，即3個月取得方案批覆，6個月取得施工許可證，9個月取得預售證。
然而，令首創置業失望的是，現實情況不太樂觀，據首創置業2018年發佈的業績公告，首創置業2018年最終實現銷售業務為706.4億元，距離保底的目標還相距約44億元。
隨後，在現實面前，同時，加上首創置業順利換帥，2019年的首創置業開始了多元化的發展路徑。
多元化之後的首創置業能否在2020年如期完成目標？其能否順利度過其資金難關？
GPLP犀牛財經將對此保持持續關注。
參考文獻：觀點指數：《錢緊一年|首創置業底色》
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