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一、風險導向
1、風險收益思維
從風險厭惡向風險中立轉變。風險與收益相匹配，無風險的事項，安全性最高，往往收益也最低，一味規避風險並不是上策，有的風險是值得主動承受的。風險是普遍存在的，稅務崗要做的不是粗獷的發現、提示與消滅風險，而是在識別風險後，評估與量化風險發生概率、損失/收益結果，基於此提出差異化的處置決策（如規避、預防、承受、降低、轉移等）。風險——收益評估決策舉例：
風險-收益
處置決策
實例
無法承受且無法轉移
規避
與總包串通虛增成本，虛開發票，支付總包稅點，總包再將扣除稅點後的工程款迴流
不可承受但可轉移
對外轉移
某工業公司A公司名下有土地一宗，擬將除土地以外的業務剝離至關聯B公司，由開發商甲公司收購剝離後的A公司，進行地產開發，合作方在上述剝離過程中將適用免稅、不徵稅等稅收優惠，對於甲公司而言剝離過程中的稅務風險完全保留在了A公司即甲公司手中，故甲公司要求合作方反向剝離，將目標土地剝離到B公司，甲公司收購B公司，從而實現剝離稅務風險的轉移
高風險低收益
不予採納
——
高風險高收益
視情采納，必要時採取降低風險措施
通過關聯企業增加地產開發項目成本，進行利潤轉移，從而降低集團整體稅負；可以通過合理定價、進行非關聯交易、夯實業務實質及內容、出具轉移定價報告等方法有效降低納稅調整風險
低風險高收益
積極採納
A公司是B公司地產開發項目的總包，現A公司擬購買該項目部分物業，將部分購房款與工程款對沖，從而降低交易雙方稅負，只要對沖後的房產銷售價格和工程款價格處於合理區間（即對沖額度有限且合理），且無任何文件證明此對沖行為，上述操作可以認為是風險合理的
低風險低收益
中立
——
需要說明的是上述風險、收益的判斷需要建立在科學的風險評估指標體系基礎上，再由稅務人員最終判斷，這個判斷需要深厚的行業經驗、專業知識作為支撐。
2、 風險管理模式
所謂風險管理模式，其核心要點是：業務本身不具有風險性，而是人的因素才導致了風險；從事無鉅細的事中審核轉變為事前預防、事中審核、事後檢查三位一體的管理模式；稅務工作重心從日常性、常規性的事務中擺脫出來，聚焦核心主業、重難點問題和利潤創造點。具體而言，包括以下幾個主要方面：
其一、合理劃分權責。稅務其職業特性決定了稅務團隊應“小而精、精而強”，稅務業績主要取決於稅務人員的“質”，而與稅務人員的“量”無甚關聯，一個牛逼的稅務人員可以創造上億的淨利貢獻，而一群沒有水平的稅務人員只能交出一堆表格和PPT。從行業觀察來看，部分房企有過量配置稅務人員之虞，一方面是組織的天然擴張性與管理者的管轄範圍訴求，另外一方面是房企的超前配置理念與對自身發展的樂觀期望，個人理解的合理配置標準大致在每人/（100-200億年銷售額），過量配置人員的不利影響主要表現為過多幹預具體業務、形式管控氾濫，也就是基層經常反映的上面想知道發生了什麼的人太多，要填的表太多，要做的報告太多，但遇到實際問題和困難能給與支持或者明確意見的太少，人浮於事、為了管理管理，只有嚴格控制人員規模，才能倒逼組織聚焦核心，聚焦實質、聚焦業績。因此專職稅務應將日常性、基礎性的工作剝離出去，讓這些日常工作融入到其他業務中去可能效果更好。
其二、透過現象看本質。一位行業內的前輩說過，真正厲害的稅務人員，只要把企業基本信息與數據大致羅列一下，就能判斷出這個企業有沒有重大稅務風險，這裡隱含的邏輯是事物是普遍聯繫的，數據是可以相互驗證的，總結提取不同數據、信息之間的正常規律，把這個正常規律作為參考指標體系，從而快速識別風險，而不再是埋頭查找收款明細、開票明細這些細枝末節的數據，是一個管理方式的重大進步。舉例：預售階段增值稅、土增稅應該有個相對固定的比值範圍，進項取得比例應該有個合理的經驗比例，項目全週期預算淨利率、增值稅稅負率、土增稅負率、企業所得稅稅負率之間應該是有某種抽象關係的。從具體的情形中抽象出規律，才能看清稅務管控的本質。
其三、差異化處置。在合理區分不同主體（如區域、城市公司、業務條線等）、不同業務的風險等級，抓住主要矛盾，比如同樣是日常稅款計算、申報、納稅，不同區域反饋上來的合規水平千差萬別，比如A區域可以做到基本沒問題，B區域總是漏洞百出，在日常申報管理上，對於A、B區域可以差異化管理，A區域可以實行免複核+不定期抽查的方式，監控其日常申報的管理水平，如合規度持續穩定，可以考慮降低抽查頻率甚至完全免檢；對於問題較大的B區域可以採取一對一幫扶的方式，重點解決人員能力不足的問題，待合規水平有所提升後，經過觀察可以逐步放鬆管控。再比如，合同評審中往往有稅務審核一環，對於常規、小額的合同，可以直接免於稅務審核，對於重大、疑難合同應增強複核力度（如交叉審核、三級複核等），從而做到“應免盡免，應審盡審”，把時間精力放在關鍵業務上。
其四、標準化作業。稅務的基礎性工作及上游作業往往需要其他條線人員完成，因此稅務風險在稅務環節之前往往木已成舟，如何預防稅務風險，是一個現實的困境，我們不可能奢求其他條線人員掌握與熟悉稅務政策，因此通過標準化制度、工具、指引等來輔助其他條線人員處理涉稅業務，就是一個比較務實高效的做法。舉例：日常納稅申報往往由項目財務人員負責，對於複雜的稅金計算邏輯，財務人員未必掌握，因此制定並推行稅款計算表，就很有效果，這個表格已經將稅款計算邏輯內置為公式，並將基礎數據的填表口徑予以明確，財務人員只需照葫蘆畫瓢即可完成稅款計算，即便她完全不懂稅法。再如編寫全週期稅務管控要點，提示項目財務人員公司成立初期要及時繳納實收資本及金融借款的印花稅，簽訂土地出讓合同後要注意土地使用稅的開徵時點，預售開盤要考慮申報繳納售樓部的房產稅，項目交付時應注意扣減土地使用稅計稅面積，竣工現房銷售部分無需預繳增值稅等等。在制定上述制度、工具、指引時首要標準是簡便易懂，比知其所以然更重要的是好用。
二、引導業務
1、宏觀視角
傳統的稅務管理習慣於“單時點、單業務、單主體、單體系、限於內部”來觀察與處置業務，頭痛醫頭，腳痛醫腳，缺乏全面而宏觀的視角。更高層次的稅務管理應轉向“全週期、全業務、全主體、全體系、內外兼顧”，站得更高，才能看得更全、更遠：項目交付延遲產生鉅額違約金，後續有車位銷售，考慮把違約金抵充售價，打破時點的限制；項目公司一方面需要支付工程款項，一方面需要融資，可以考慮向工程方融資，以趕工獎或優質獎的名義支付利息，打破業務的限制；項目公司完成清算後持股平臺公司產生鉅額股權投資損失，可以考慮用這個平臺公司收購盈利的資產（目標土地），防止虧損超期未彌補，打破主體的限制；集團內農業體系公司享受多種稅收優惠，地產體系可以考慮向其採購綠化草木，合理配置利潤，打破體系的限制；我方可放棄部分稅收優惠，在不影響自身稅負的同時，減輕下游稅負，提升自身商業競爭力，實現雙贏，打破內外的限制。
2、 改造業務
傳統企業分工，稅務往往處於業務的末端，被排除在業務決策核心之外，稅務要做的是解決已經發生的問題，處於被動應對模式，如此弊端良多：問題已經積重難返，稅務迴天乏力；錯過了優化時機，無法回溯調整；稅務對業務不熟悉，難以及時發現問題，提出建議。未來的稅務發展趨勢應該是“全程參與、前置規劃”，舉幾個例子：營銷要做老帶新，要給老業主發獎勵，稅務可以前置提建議，把獎勵以新業主的名義領取，再私下轉贈，從而規避個稅；竣備或交付對於成本發票有取得比例要求，這個應該在招採環節就落實到合同商務條款中，而不是後期逐家談判；金融機構需要項目公司承擔融資稅金，合同應該擬寫倒推含稅價的公式，而不是直接約定稅金由項目公司承擔；根據項目的各自情況，稅務可以建議總包招標時要求供應商按3%（利用甲供等方式實現）還是9%報價，從而優化項目利潤；鑑於剩餘商業、車位等去化困難，可以建議控制銷售，防止觸發土增清算條件；相比股權收購，資產收購方式風險更小、利潤更優，可以建議變更交易方案；……房企內部存在一種不好的現象，大夥兒都願意當問題發現者，而不願扮演問題解決者，這點在項目投資決策中尤為明顯，各個條線都說這個項目哪哪有問題，但絕口不提降低或者規避風險的方法，看出問題但不能解決問題，，這不利於企業發展（什麼地都不拿，風險是沒有了，企業也沒必要存在了），也損害崗位存在的必要性。一個好的稅務，不是天天挑毛病，而是協助大家把事情做得更好。
三、依託科技
1、數據交圈
相較於傳統制造業，房地產行業還處在粗狂管理的階段，傳統制造企業的信息化水平可以精細到每個零件的位置，而地產企業還處於人工登記表格核對數據的原始狀態。地產企業亟須建立一個單一的數據平臺，通過統一數據輸入標準，實現不同條線數據的彙總與對碰，這些數據包括：證件、協議關鍵信息，銷售簽約、回款數據，成本結算數據，財務核算數據，開發節點、稅金申報繳納數據等等。有了單一數據平臺，可以避免表格滿天飛的亂像，也為數據對碰校驗及業務自動化處理奠定基礎。
2、 自動化處理
某TOP10房企的部分項目已經實現了日常納稅申報數據的一鍵生成，作者認為實現的難度並不大，一則是核算等基礎數據符合納稅申報的精度及規範度要求，二則將稅款計算邏輯內置為程序，作者自己編寫過EXCEL版本的稅款計算模板，比較有難度的是增值稅和所得稅的計算，需要編寫者紮實的理論功底、清晰的邏輯及強大的公式編寫能力，這要將這些數據邏輯轉化為系統程序，並將程序加載在符合標準的數據庫上，納稅申報數據的自動生成理論上完全沒有任何障礙。我的老東家德勤研發了一款財務機器人，可以24小時不間斷處理財務基礎工作，納稅自動化也是可以預見的未來，絕大多數常規性稅務工作甚至稅負分析、企業所得稅彙算清繳、土增稅清算都可以通過科技自動實現，稅務崗從基礎性工作中解放的同時需要考慮自身價值的支點。
稅務人員未來可能需要往系統專家（如將稅務的邏輯轉換為系統語言，可以優化系統語言等）、風險分析專家（如基於基礎數據進行風險深度分析、挖掘，提出優化或應對方案）等方向發展。一個好的稅務人一定是精通稅法知識的人，但一個只精通稅法知識的人往往成為不了一個好的稅務人。從事稅務工作久了，作者愈發現光掌握稅務專業知識往往很難解決問題，比如融資的同事和我討論定向融資計劃自然人投資者的問題，如果你不清楚定向融資的業務實質、不清楚受託管理者在業務中的角色，是無法提出合適的稅務建議的（是否需要代扣代繳個稅，是否需要自然人投資者向稅局申請代開發票等），突破自身的專業界限，具備一專多能的知識體系，讓自身成為財稅法或者財稅投等融合性人才，是一個稅務人走向更廣闊的職業前景的有利助推。去年作者曾去雲南參與某收併購項目的商務談判，以一己之力與合作方業主、財務、稅務、法務的輪番對陣，且沒有佔據下風，獲得了合作對手的認可，也是蠻有成就感的一件事，其中還有個小插曲，對方的稅務顧問和我方的外部法律顧問，都向作者發出了加盟的邀請。個人的重要性和不可替代性，很多時候就是通過解決這些不屬於自己職責範疇內的事情慢慢建立起來的，一個能解決別人問題的人才是值得信賴的人。
說到地產稅務人員的發展方向，作者認為現有的地產稅務人大多嫻熟於實體，而對程序不甚瞭解，這既是地產稅務人的短板，也是後期提升的有利方向，因為程序不單是企業稅務人員的短板，更是稅務機關及其人員的短板，行政處罰、強制、複議等法律，其立法的根本目標是控權而不是授權，這些法律的條條框框針對的主體是稅務行政機關及其作為，但天朝有不拘形式的悠久傳統，所以稅務機關的文書、程序多有瑕疵，如果精通行政程序知識，相當於多了個獨門秘籍，以長擊短，無往不利。作者聽說過的一個案例，某房企有違規，稽查局擬處罰，房企不斷挑出稅務機關各種程序瑕疵，又利用複議、訴訟等方式打持久戰，最終把稅局拖垮了，稅局認栽，和企業協商了一個雙方都滿意的結果草草結案。
一千個人心中有一千個哈姆雷特，而這就是我心目中的房地產稅務及從業人員發展願景。
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