3月7日，海南省一紙“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度” 震驚了全國。
雖然先前部分城市對“現房銷售”有過各種嘗試，但在一省範圍內全面推行還尚屬首次。
這意味著，未來海南老百姓買房時將不用再擔心被裝修華麗的樣板間欺騙，但這也讓很多開發商頗為擔心：現房銷售會將資金迴流的時間延後一兩年，是否會抬高投資風險？
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已有多地試點，卻難以全面推行
2016年，深圳試點現房銷售，金茂和電建以82.9億元人民幣的總價聯合拿下首宗試點地塊，命名為龍華金茂府。這是深圳第一宗，也是唯一一宗。
去年11月24日，歷經3年建設期，龍華金茂府終於開盤，均價103000元/m²，共665套房源，至今仍然在售。
龍華金茂府
杭州在2017年也曾一度增加“溢價50%需現房銷售”條款，約20宗地塊受影響。
2018年，“廣東研究取消商品房預售”的消息不脛而走，之後相關機構回應只是內部徵求意見、並非正式實施，廣東中山也曾有現房銷售的要求，但只是試點。
可見，在現房銷售的條款下，各地依然千差萬別，也有人調侃：海南恐怕也是不得已而為之。
海南某樓盤開盤現場
全省現房銷售已不是海南首次加碼調控，在此前的2018年4月，海南發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，其中的“全域限購”政策曾引發輿論廣泛關注。
海南實施“全域限購”政策後，房地產調控成效也十分明顯。2019年海南省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/㎡左右，價格基本平穩。
在2019年，海南曾出臺放寬戶籍和人才政策，一度引發市場對開放限購的猜測，但事實的情況是，原來的調控政策依然未變。
有意思的是，在海南收緊調控的同時，2月19日，網上曾有消息稱：蘇州取消封頂預售、取消現房銷售。
後來經證實，不是取消封頂預售和現房銷售限制條件，只是針對具體地塊不統一要求。
對此，業內人士認為，蘇州不再“一刀切”的統一要求，有利於房企調整銷售策略，緩解現金流壓力，支撐房企更為積極的補倉拿地，保障土地市場健康平穩運行。
確實，現房銷售，最“痛苦”的是房企。
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真正的所見即所得？
對於央企或者資金狀況較好的企業來說，現房銷售勉強可以接受，有實力承擔一定的風險，但對於中小型企業，就不會這麼樂觀了。
在之前，房企拿地後，可以土地抵押貸款；開建後，有承建方墊資；中期有各種合作方可以拖欠資金，緩解壓力；預售後，有首付及個貸等資金可以支配.......
有關係拿地、有銀行貸款，就可以做開發商，那是房地產企業的野蠻生長期，以至於大批不知名企業迅速崛起。
但現在，如果現房銷售，勢必將“淘汰”一大批此前用生猛手法發展起來的房企，或者正在進化中的房企。
簡而言之，一句話：沒錢，別來玩！
地產開發不僅僅只是找設計院畫圖、施工隊蓋房、代理公司賣房的過程，還有非常縝密的細節在其中，諸房企也各有擅長，比如龍湖的景觀、綠城的建築、金茂的科技、碧桂園的操盤能力……
而現房銷售，又尤其考驗房企的大營銷能力。
換句話說，一個好的項目，從前期產品定位，到後期策劃營銷，都需要有一定的基礎。
倘若前期定位有誤，等到上市銷售時，對不起，你已經沒有“修改”的餘地了；同樣，如果沒有良好的後期策劃營銷能力，成品房比預售房更能直觀的發展質量的瑕疵，而客戶也更加挑剔，這時候如果賣不好，營銷總一個月換五次恐怕也是無濟於事了。
所以說，現房銷售，最“痛苦”的是房企。
同樣，還有產品服務、品牌打造、資金運用、運營操盤……都將成為房企的痛點，如果沒有這能力，沒核心資源，在重新洗牌的背景下，還是別玩了.
當然了，對購房者來說，還是有百利而無一害，所見即所得，產品好不好，親身體驗才知道，這時候的購房者成為了真正的“主人”。
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推廣現房還需“因城施策”
當然了，海南的探索，至少說明了三點：
第一，土地70年產權、公攤面積、預售制，這三大最受矚目的樓市難題，正在逐步得到解決；
第二，不是任何時期，都會出現樓市大鬆綁，相反，市場信號往往難以捉摸；
第三，不是每個城市都對炒房聽之任之。
前有長沙，明確拒絕炒房，官方表態：堅決擺脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴；後有海南，壯士斷腕去房地產依賴，逆勢加碼樓市調控。
長沙、海南的調控措施，在某種程度上來說是站在市場和購房者角度，進一步落實“房住不炒”的定位，而擺脫對於房地產的依賴，也是城市經濟長遠發展之路。
在把控市場這一點上，無錫可以說是長三角的“另類”，2017年無錫首次出現現房銷售地塊，此後便銷聲匿跡，這很大程度得益於政府有效的土拍規則限制。
雖說2019年，無錫搖號、競自持相繼出現，但並未突破普羅大眾對於無錫市場的認知，仍然處在一個可接受範圍之內，甚至於在當前的市場環境下，放眼長三角，無錫仍是“窪地”。
當然了，以前的高槓杆，求規模，求速度，都是不健康的成長模式，而對於現房銷售，我是抱支持態度的，也希望可以更多試點及普及。
畢竟，東西好不好，用了才知道，畫個圖上個色，誰不會呢？
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