3月7日，海南省一纸“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度” 震惊了全国。
虽然先前部分城市对“现房销售”有过各种尝试，但在一省范围内全面推行还尚属首次。
这意味着，未来海南老百姓买房时将不用再担心被装修华丽的样板间欺骗，但这也让很多开发商颇为担心：现房销售会将资金回流的时间延后一两年，是否会抬高投资风险？
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已有多地试点，却难以全面推行
2016年，深圳试点现房销售，金茂和电建以82.9亿元人民币的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是唯一一宗。
去年11月24日，历经3年建设期，龙华金茂府终于开盘，均价103000元/m²，共665套房源，至今仍然在售。
龙华金茂府
杭州在2017年也曾一度增加“溢价50%需现房销售”条款，约20宗地块受影响。
2018年，“广东研究取消商品房预售”的消息不胫而走，之后相关机构回应只是内部征求意见、并非正式实施，广东中山也曾有现房销售的要求，但只是试点。
可见，在现房销售的条款下，各地依然千差万别，也有人调侃：海南恐怕也是不得已而为之。
海南某楼盘开盘现场
全省现房销售已不是海南首次加码调控，在此前的2018年4月，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，其中的“全域限购”政策曾引发舆论广泛关注。
海南实施“全域限购”政策后，房地产调控成效也十分明显。2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/㎡左右，价格基本平稳。
在2019年，海南曾出台放宽户籍和人才政策，一度引发市场对开放限购的猜测，但事实的情况是，原来的调控政策依然未变。
有意思的是，在海南收紧调控的同时，2月19日，网上曾有消息称：苏州取消封顶预售、取消现房销售。
后来经证实，不是取消封顶预售和现房销售限制条件，只是针对具体地块不统一要求。
对此，业内人士认为，苏州不再“一刀切”的统一要求，有利于房企调整销售策略，缓解现金流压力，支撑房企更为积极的补仓拿地，保障土地市场健康平稳运行。
确实，现房销售，最“痛苦”的是房企。
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真正的所见即所得？
对于央企或者资金状况较好的企业来说，现房销售勉强可以接受，有实力承担一定的风险，但对于中小型企业，就不会这么乐观了。
在之前，房企拿地后，可以土地抵押贷款；开建后，有承建方垫资；中期有各种合作方可以拖欠资金，缓解压力；预售后，有首付及个贷等资金可以支配.......
有关系拿地、有银行贷款，就可以做开发商，那是房地产企业的野蛮生长期，以至于大批不知名企业迅速崛起。
但现在，如果现房销售，势必将“淘汰”一大批此前用生猛手法发展起来的房企，或者正在进化中的房企。
简而言之，一句话：没钱，别来玩！
地产开发不仅仅只是找设计院画图、施工队盖房、代理公司卖房的过程，还有非常缜密的细节在其中，诸房企也各有擅长，比如龙湖的景观、绿城的建筑、金茂的科技、碧桂园的操盘能力……
而现房销售，又尤其考验房企的大营销能力。
换句话说，一个好的项目，从前期产品定位，到后期策划营销，都需要有一定的基础。
倘若前期定位有误，等到上市销售时，对不起，你已经没有“修改”的余地了；同样，如果没有良好的后期策划营销能力，成品房比预售房更能直观的发展质量的瑕疵，而客户也更加挑剔，这时候如果卖不好，营销总一个月换五次恐怕也是无济于事了。
所以说，现房销售，最“痛苦”的是房企。
同样，还有产品服务、品牌打造、资金运用、运营操盘……都将成为房企的痛点，如果没有这能力，没核心资源，在重新洗牌的背景下，还是别玩了.
当然了，对购房者来说，还是有百利而无一害，所见即所得，产品好不好，亲身体验才知道，这时候的购房者成为了真正的“主人”。
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推广现房还需“因城施策”
当然了，海南的探索，至少说明了三点：
第一，土地70年产权、公摊面积、预售制，这三大最受瞩目的楼市难题，正在逐步得到解决；
第二，不是任何时期，都会出现楼市大松绑，相反，市场信号往往难以捉摸；
第三，不是每个城市都对炒房听之任之。
前有长沙，明确拒绝炒房，官方表态：坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖；后有海南，壮士断腕去房地产依赖，逆势加码楼市调控。
长沙、海南的调控措施，在某种程度上来说是站在市场和购房者角度，进一步落实“房住不炒”的定位，而摆脱对于房地产的依赖，也是城市经济长远发展之路。
在把控市场这一点上，无锡可以说是长三角的“另类”，2017年无锡首次出现现房销售地块，此后便销声匿迹，这很大程度得益于政府有效的土拍规则限制。
虽说2019年，无锡摇号、竞自持相继出现，但并未突破普罗大众对于无锡市场的认知，仍然处在一个可接受范围之内，甚至于在当前的市场环境下，放眼长三角，无锡仍是“洼地”。
当然了，以前的高杠杆，求规模，求速度，都是不健康的成长模式，而对于现房销售，我是抱支持态度的，也希望可以更多试点及普及。
毕竟，东西好不好，用了才知道，画个图上个色，谁不会呢？
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