雖然大家都在房地產行業裡混
但大家做的是不一樣的生意
這主要體現在債務的分類上
由於這些都是全國性的房地產企業
光從基本數據上，很難判斷企業的價值
所以這裡通過一個邏輯性來判斷股價的高低
或者說來找到投機的機會
首先一點，從長期（3年內）來看，三個股票都屬於低估的狀態
這主要不是建立在股票本身上
而是大盤處於嚴重的低位
刨除大盤的因素外，來看看這三家地產企業的判斷
- 第一，金地集團是最安全的地產企業
金地的融資成本是最低的之一
而且金地的重心還是偏華南
從融資和房價上看，金地都是最安全的
而且金地一直公佈推盤計劃
同時金地由於實控人並不是大股東，每年要保持給保險公司大股東分紅
因此對散戶來說
金地是非常好的分紅股
但是金地在節奏上保持偏慢的風格
只賺取房地產市場發展的同步紅利
非常適合長期持有股票的投資者
- 第二：金融街，一個發展不如不發展的企業
金融街可以堪稱坐擁中國最有價值的商業地產
光自持的物業價值就達到400億
但他的估值一直非常低
如果不是安邦舉牌
金融街的股價可能會更低
這裡主要有兩個原因
第一，物業屬於非流動性資產，缺乏想象力
這點上可以參考SOHO中國的估值，0.4PB
這也是沒誰了
所以股票會出現非理性低估
並維持很長時間
第二，金融街地產發展節奏感非常差
最近10年來，同樣做地產項目
拿地的時間點非常重要
因為很多時候買地都是麵包貴過麵粉
而企業的盈利很多都建立在房價上漲
或者房價暴漲的基礎上
而從大的方向上看，金融街剛好屬於踩錯節奏的那一類
這兩點也就是造成了金融街在大股東增持
安邦持股穩定的情況下
依舊低迷的主要原因
而金融街在目前的價格下，也是建立非常好的安全點
融資成本低，企業背景硬
投資金融街很大程度就是賭房價
只要房價能維持目前的價格，金融街是個非常好的投資標的
該股有做業績的嫌疑，這麼多年一直保持零增長態勢
而股價卻處於相對低位
即使距離安邦的成本價，也只是每股漲了2快多
算上分紅
這麼多年安邦的投資收益也不過翻倍
- 第三，泰禾大賭局
從形態上來說
泰禾是接近完美的一家企業
可惜的是泰禾的資金成本實在太高了
完全吞噬了買地優勢
泰禾在15年16年買了大量土地
雖然一半便宜一半貴，但總體來說
地價的優勢還是很明顯的
而且18年緊急踩剎車
經過2年時間，出售資產
這節奏照道理
可以是實際情況是
本金太少，地買的太多，錢借的太多
所有優勢都被高額的利息給吃掉
目前泰禾明面的融資成本已經在10%往上了
從貸款結構來看，銀行貸款只佔了很少的比例
這裡有兩組數據可以看一看
2016年至2018年，公司來自非銀融資渠道的資金分別為269億、829億和842億，佔總融資比例分別為35.74%、61.24%和61.27%。同一時期，來自銀行貸款的佔有比重，則從41.06%降至18.00%。
從財報上看，泰禾集團有息負債從2019年中期的1104億元降至三季度末的1042億元，短期債務由年中的331億元，減少至三季度末的320億元。但截止至三季度末，泰禾集團持有現金及現金等價物餘額僅為126.56億元，與短期負債相比仍有約180億的缺口。
現在市場只看到了利空的因素
而忽略了房地產市場潛在的優勢
第一，泰禾大股東高質押
高質押就代表大股東要維護股價
不到破產境界，股價都是要護住的
第二，引戰投的故事
目前中國地產市場，不是央企就是保險
作為一個抗通脹的工具，地產一直是保險最優的選擇
第三，放水的預期
從股票炒作的機會來看
泰禾處於進可攻，退可守
無論企業發展的情況如何
泰禾都有故事可講
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