廣州正全面進入存量時代，通過初步統計梳理得出，廣州市十個區村留用地用地指標總規模約8萬畝。
面對規模如此龐大的待開發留用地載體，應如何挖掘和開發留用地價值？留用地是產業用地的重要組成部分
廣州增量有限，存量挖潛是重點，城市更新、集體建設用地使用權流轉等政策逐步放開，留用地開發利用迎來新的發展機遇。留用地具備價值高、成本低、合作方式多樣等優點，不只能做傳統的小產權房，在符合土地利用規劃前提下，可作為多種經營性功能使用。小編調研發現，留用地產業引入意願十分強烈，希望可通過使用權流轉政策，吸引正規、有一定規模的企業進駐。
廣東繼全國首開住房市場租售同權先河後，租售同權辦法也被用到了工業用地上。相比國有土地，小編分析認為，企業開發留用地前期投入少，有助於產業引入，留用地作為產業用地發展的競爭力大大提升。
留用地廣州模式
通過小編研究分析，廣州現行留用地開發模式可從土地權屬角度劃分為土地所有權不變和土地所有權改變兩大類。
土地權屬：
土地所有權不變
上下滾動查看更多
土地所有權不變型開發模式
優劣勢對比表
土地權屬：
土地所有權改變
上下滾動查看更多
土地所有權變化型開發模式
優劣勢對比表
小編認為，在政府的參與下，留用地開發模式多樣性日趨明顯，留用地建設應該結合產業發展需求，目前適用於企業開發的主要模式包括：集體建設用地使用權流轉、物業+貨幣，以及合作分成三類。
集體建設用地使用權流轉，同標準低投資。對於開發商企業來說，通過使用權流轉獲得“集體建設用地使用權證”更有保障，一方面可以抵押融資，另外通過流轉，出讓年限與國有土地沒有差異，工業50年，商業40年，可以更好開展投資建設；更重要的流轉方式的前期投資明顯低於國有土地出讓。
合作分成，靈活性強。企業可直接與村集體簽訂合作協議，明確合作分成比例、合作時間，也可以通過第三方機構、專業的產業運營商，共同合作產業運營。這是目前普遍存在的開發模式，談判靈活性強，但存在不確定性，談判成本相對較高。
“物業+貨幣”政策實現公平高效。南沙蘿崗等部分區域的該模式適用於國有性質商業或商住用途的留用地，在保障村集體購買商業物業的基礎上，企業可以靈活開發多業態項目。另一方面公開出讓方式供應土地，企業可以展開公平競爭，快速高效開展項目。
留用地流轉趨勢
2020年元旦開始，《中華人民共和國土地管理法》修訂版正式施行，宣佈集體建設用地直接入市，意味著從中央全面放開流轉管制。因此，小編研究分析，作為集體建設用地的主要載體——留用地的流轉將成為留用地開發中快速啟動、高效落地的主要模式。
根據新《土地管理法》第六十三條規定，留用地流轉需符合以下要求：
一是流轉主體是集體土地所有權人，即農村集體經濟組織。由於集體土地所有權大都登記在經濟合作社名下，因此，流轉的主體應當經濟合作社。接受流轉的一方可以單位例如企業，可以是個人，不限於村民。
二是流轉土地限於士地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地。也即是說，流轉的土地在規劃上必須是經營性建設用地，在產權上必須辦理了不動產登記。
三是流轉的表決應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
但是經過前期小編研究，廣州現在成功流轉的留用地案例較少，實操過程中面臨著利益機制不明晰、集體土地價值難評估等問題，未來需要破解以下困境，才能實現留用地快速流轉，高效利用。
一是明晰集體建設用地評估原則，推動“同權、同價”實現，以便更好協商流轉過程中村集體、政府和受讓主體的利益配置關係，實現多方利益主體訴求平衡。
二是提高村民對流轉認同感。通過宣傳已有的成功流轉案例，剖析流轉利弊，明確流轉僅是“使用權流轉，所有權仍然為村集體所有”，同時結合實際情況細化流轉操作指引，推動村集體更多接受、支持和願意流轉。
廣州留用地流轉成功案例—白雲匯
白雲匯
2017年8月23日，位於白雲區黃石東路的白雲匯廣場正式開業。白雲匯廣場地塊本是馬務村經濟合作社的經濟發展留用地，佔地2萬平方米，建成後總體量達10萬平方米，定位為華南首個生態體驗式購物中心。作為廣州首宗集體建設用地使用權流轉項目，白雲匯廣場實現了政府、企業、村民多方共贏，已成為低效留用合理地開發利用的典型成功案例。
推進留用地開發建設，是實現村民、村集體、企業、社會多方共贏的舉措，讓其從“集中營”變為“集中贏”。
小編認為，企業可以積極把握機遇重新審視留用地開發優勢，以產業項目開發撬動留用地項目開發，通過留用地流轉方式獲取使用權更好開展投資建設。值得注意的是，在留用地項目開發過程中，產業謀劃與政策銜接是項目打基礎重要環節，有明確的發展思路及流轉的操作經驗，有利於與政府、村鎮的溝通，有利於項目資源對接、招商引資、流轉落地。
更多舊改內容關注公眾號【城市更新論壇】
閱讀更多 舊改24小時 的文章
