（本文寫於2017年，故部分數據和信息以當年為參考依據）
南部商務區當時規劃在鄞州公園以南，區塊北至日麗中路，南至鄞州大道，西至寧南南路，東至前河南路，佔地1平方公里，總建築面積約達360萬平方米，總投資將超200億元。這是全寧波發展史上前所未見的一個超級商務區，也是全浙江建築密度最高的商務區，宛如一個小型的曼哈頓。
而更值得關注的不僅僅是體量巨大，同時當時的寧波全市都在積極發展"樓宇經濟"，所謂樓宇經濟就是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業，從而引進稅源，帶動區域經濟發展為目的，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟形態。當時的寧波，東邊有高新區（當時叫科技園區和規劃中的東部新城），江北在規劃灣頭水上RBD和姚江新城、海曙在開發新星商務區，同時海曙江北江東這傳統上的"老三區"本身就有雄厚的樓宇經濟基礎和成熟的城市化基礎，是吸引企業入住的主要區域。
商務區是需要集聚效應的，孤零零的一棟商務樓缺乏足夠的吸引力，也需要其他業態和基礎設施做支持，這些優勢老城區都有，鄞州區靠什麼？
而且300多萬方的體量，哪來這麼多寫字樓需求，甚至有媒體爆出，當時的寧波寫字樓已經過量，市區多個寫字樓租金下降。再建大型商務區將供不應求。
單純從數據看，困難確實很多，但是區政府卻依然有強大的信心。一則，以幾百萬體量開發本身就是創造集聚效應，二則鄞州區的基礎條件已經非常成熟；三則大學城已培養了大批人才，需要有一個地方能接近就業，留住這些人才，四則新城需要升級，企業需要升級，鄞州區不僅需要漂亮的住宅和熱鬧的商場，鄞州區不能僅僅是一座"臥城"，一個新城真的要成為國際級城區，必須擁有一個大型商務區，一個真正意義的總部基地，而南部商務區的全部建成將吸引數萬白領入駐辦公，並創造極其可觀的稅收價值。更能帶動周邊業態和人群的進駐。
至於招商上的挑戰，其實也可以化解。一則鄞州區本就有許多企業亟待升級，南部商務區可以解決他們的需求；二則南部商務區的定位並非侷限於寧波，而是面向長三角和東海沿海，可以走出寧波進行招商；三則一個大公司的總部本身就會帶動一個產業鏈的形成和進駐，它們的關聯企業也會跟進；四則高教園區的大學生也需要一個就業基地和創業基地，這麼多的年輕人才肯定也能吸引大量企業進駐。有這些底氣在，不怕招商完不成。
這確實是一次巨大的挑戰，但也是一次前所未有的機遇。 一旦建成，將福及百代，也將為鄞州區的下一步發展打下雄厚的資本。
最終，有關領導力排眾議，決心全力一試。2006年12月28日，也就是幾乎在萬達開業的同時，南部商務區正式開建。
南部商務區的開發模式是按照"政府推動、規劃統籌、公建共享、市場化運作"的總體思路，採用統一規劃、單體自建、公基統建的開發建設模式，由政府確定區塊規劃設計的總體方案，業主單位在同一時間內完成單體建築方案設計，公共設施由區城投公司統一建設，實行共用共享，並專門成立寧波南部新城置業有限公司。招商方面，按照區外企業優先、設企業總部辦公優先、有開發能力企業優先的"三優先"原則，著力引進品牌響、規模大、實力強的優勢企業參與開發建設。
一個CBD的建起事關全社會的力量和政府各部門的大力配合和支持，並且還要迎接來自其他商務區的招商挑戰，因此區政府從包括城建、交通、規劃、國土等各部門抽調精幹力量，組成南部商務區建設。由壽永年書記親自帶頭，集全區之力打好這一大仗。
但好事多磨，當商務區建設到2008年，恰逢一場波及全球的金融危機，許多工程都停了下來，招商工作也步入困境。鄞州區各級領導緊急研究對策，為配合招商工作設定了一系列優惠政策，包括稅收優惠、便宜的地價、各種政策扶持和統一的規劃建設。並將意向投資者一家家約來，一家家訪談，一家家解決問題。
經過這樣日夜不停的工作，終於換得招商上的巨大回報，包括杉杉、奧克斯、紅巨、國驊、中基、華茂、布利傑、榮安等中外大型企業紛紛將總部遷址於此。此後所有工作都能更順利的開展，到了二期，南部商務區輻射的範圍開始擴大到全浙東及寧波周邊其他地區，影響力進一步擴大。
南部商務區共規劃成四期，按照城市的天際線，對各期的限高和容積率做了統一規劃，並在一期的西側規劃了一條休閒娛樂商業街——水街，一期的東側設計了一座山丘集市，供數萬白領消費，和商務宴請。
其中有一項頗富創舉——一個極其罕見的連通整個南部商務區的巨大的地下停車場。
由於配套設施是整體推進，而不像大樓那樣自主建設，又進度不一，因此，地上與地下之間，管線與管線之間，整體施工與單體施工之間，有很多的矛盾。加上原來施工場地侷促的"胎裡疾"，許多工棚與現場辦公用房佔道嚴重，同時，涉及土建單位的要提供圖紙，用電單位的要有方案，協調難度可想而知。
據曾任南部商務區管委會招商科的鐘立華後來向媒體解釋，早在2006年項目開始動工建設之前，區政府就在考慮下一盤很大的棋——打破城市建設中地下空間建設各自為政的局面，統一開發利用。所以最後的規劃步驟是這樣的：區政府委託設計單位進行規劃區域總體方案的設計，再由開發企業在同一時間完成各自單體建築設計方案，地下空間等公共基礎配套設施，則由政府下屬城投公司統一建設，建成後共享。
每個單體建築，企業需要提供的3個方案，要交管委會來確定。地上每一棟樓的樁基、樁位、承載力都確定好後，地下空間才能開始施工。地下地上方案必須要對接，一環扣一環。要完成體量如此龐大的項目體，管委會險乎做了很多溝通、協調的工作。
一期地下室共分2層，面積達30萬平方米。也就是說，打造這樣一個龐大的地下事先需要打通各幢樓宇的地下空間，建立起一個暢通無阻的一體化大型綜合體。
從2009年3月份起，指揮部召集相關業主單位連續開了幾個協調會，確立了配套工程建設的三大重點：設計招標一步到位，施工動態實時把握，保證建設進度快的樓宇率先實現設施配套。確保這個龐大的工程能有條不紊的安全進行。
為保障商務區的質量，和確保招進來的企業將真正的總部遷至商務區，在銷售權限上，管委會規定所有單體建築的可銷售面積為可使用面積的一半，而且為了保證那一半銷售出去的面積也是用來做辦公室，而不是做成類住宅，規定最小銷售面積為260平方米。
當時有很多企業不理解，但回過頭來看這些限制措施確實是非常必要的。
當2010年南部商務區一期正式建成入住，其入住率馬上就突破了70%。不像有些寫字樓純粹變成投資品——要對付挖空心思追求立即利潤最大化的中國商人，鄞州區的官員不得不動足腦筋。
商務區的建成帶來的是龐大的人流、物流、現金流，以及無窮無盡的商機。這是一次城市功能的進一步完善，也是一次區域經濟升級的巨大契機。至此，從居住到休閒，從高等教育再到商務，鄞州區具備了一座國際化城區的所有功能。媒體也開始承認，寧波終於從一核（三江口）正式變成多核。
同時還有一個始料未及的效果，由於南部商務區不僅規模巨大，而且一座座商務樓鱗次櫛比密集林立，有完美的天際線，也頗富現代感，不但成為許多攝影師的拍攝場地，也成為很多電影的外景地，南部商務區越來越多的出現在各種傳媒和文藝作品中。附近的居民飯後也喜歡到商務區的高樓大廈間散個步，感受一下鄞州區日新月異的發展。
如今的南部商務區已經建設到第四期，第二期已經交付使用，入住企業上千家，其中不乏國內一流企業和眾多跨國企業，日常在職的白領達三四萬人，創造的稅收更達30多億。
集聚效應帶來的不僅是上述這些成果，還有全區整體的產業升級。2006年，鄞州區的三產結構為4.4:63.4:32.2，而到了2016年，寧波的三產比例已經達到1.9：36.1：62，鄞州區的第三產業比重大幅超過了第二產業，並且這個比例還是在工業產值持續高速增長的背景下實現的，這說明在十年間，鄞州區的現代服務業有著突飛猛進的發展，也標誌著鄞州區經濟由工業主導向服務業主導轉變。南部商務區在這個極速的轉型過程中，可謂功不可沒。
在南部商務區建成後，區政府又開始馬不停蹄的建設BEST廣場、東南新城、姜山新城、梅墟新城，引進和建設印象城、寶龍廣場、銀泰城、萬象匯、宜家廣場、歡樂海岸、奧特萊斯、k11等商業廣場。包括萬科、中海、金地、華潤、美的、新世界、中交、景瑞、龍湖、新希望、融創、華僑城、旭輝、綠城等等，全國排名前50位的房企，幾乎一半已在鄞州拿地、開發，鄞州區的城市建設和招商工作取得驚人的成就。
鄞州區招商成功的秘訣——一切用數據說話
為什麼選擇鄞州，而不是其他？鄞州區有它自己獨到的招商秘訣——一定要讓投資者有利可圖，以及用數據說話。
據前管委會副主任張瑞良介紹，他們和投資者談判時，首先是拿出一大疊數據和規劃。向投資者全方面說明，這個項目的周邊優勢、當下的投資環境以及相應的優惠政策等，比如在進行南部商務區的招商時，甚至連投資者的後續開發成本都會讓他們一清二楚。同時還會告知投資者目前取得房產預售許可證的項目已經去化了多少，庫存是多少；土地已經拍走了多少，多少已經取得建築規劃許可證，目前市場均價是多少，增長率是多少；再比如，已經出讓的土地有多少獲得了施工許可證、那什麼時候開始施工。
當投資者看到這一大堆翔實的數據，至少會有兩個反應，第一：當地政府是一個很講求科學管理的務實的政府；第二：當地政府很專業，也很為投資者著想。
其實當這些投資者正式投身於鄞州區的建設之後，會發現"當地政府"比他們想象中更專業，更為投資者著想。
之前有很長一段時間，每到一年的下半年，張瑞良就會將當地主要的開發商邀請過來開一次開發建設座談會。開會有兩個目的，一是聽聽他們的想法和意見，包括有什麼困難需要政府解決的；另外一方面是將政府的最新規劃，正在開發建設的項目，政府接下來的一些比較大的動作，和即將開工建設的重要項目，向開發商一一推出介紹，在此之前，他們會準備好一系列相關資料和ppt，介紹內容涉及國土、規劃、城建、交通、人才引進等各領域。其中尤其是房地產這塊，會詳細的向開發商講述現在房地產市場情況到底怎樣，庫存量有多少，土地儲備有多少，下一步計劃推出哪裡的土地，哪些是商業哪些是住宅。讓開發商對未來鄞州區的發展有全面清晰的瞭解。
而在日常，區相關部門早就建立了一套科學的數據採集系統，每個月的房地產數據住建局等部門都會進行採集、製作。統計目前有多少施工許可證，又有多少土地推出。張瑞良有一個理念，一定要給投資者實在的數據，如果誤導投資者，最終受影響和吃虧的就是未來的房地產市場。
可以說，自2000年以來，鄞州區的房地產市場沒有經歷過任何大起大落，始終都是有序開發土地。
無論房地產是興旺還是平淡，區有關部門都會依據房地產市場總量和發展趨勢，有序推出土地，宏觀上調節供給。把握好發展的大趨勢大方向。
此外，區有關部門甚至還會憑藉經驗，對開發商的產品定位、規劃設計提出一系列建議。他們不想辜負每一片好土地，希望每一次開發建設都能及得上土地原有的價值。而無數次經歷也一再證明，大多數時候區裡的判斷是正確的，投資者也確確實實在鄞州區獲得了長足的發展，以至多年以後，當他們去外地做新的開發了，也會對相關的官員和部門念念不忘，引為至交。
新鄞州正在起步，大好江河譜寫新曲
2016年，鄞州區與江東區合併，鄞州的發展遠及山野，近及三江口。從古老繁華的老城區，到新興的新城，再到山水江南，以及綿延的海岸，鄞州已經不能稱為新城，而是一個融合傳統與現代，城市化與自然的綜合化現代都市區。它所展現的風貌也更加豐富，更加多姿多彩。
Best廣場即將完全建成，溼地公園西擴到奉化江邊，南部商務區發展進入最後階段，老江東城市面貌持續更新，姜山新城正在拉近寧波南部的距離，並和東南新城、東錢湖新城、梅墟新城一起將城市的框架進一步拉大。鄞州在保留傳統的同時，繼續積極創新，探索城市發展的新路徑新課題。
目前，新鄞州在老江東片和鄞州中心區片的基礎上，規劃出了甬江東岸、東錢湖新城等六大空間，並計劃五年內投入2500億進行新一輪大刀闊斧的建設，相信而在不遠的將來，我們也將迎來一個更加欣欣向榮的城區。
回顧鄞州區二十年的發展，很多當初的建設者看著城市一點點的長大，也一點點變得更美麗，都會有一種滿足感和成就感。無論現在他們正在做什麼，走過這裡的一條條街道，看著曾經的樹苗變得遮天蔽日，看著麥田已經變成高樓大廈，看著綠色的河岸成長為鳥語花香的城市公園，看著窄窄的小路如今已是車水馬龍，看著當初的少年今已成人，繼承他們當初的事業。他們漫步其間，也許腦海中正如電影般閃過一幅幅昨日的畫卷，過去和現在的景象同時在眼前。此時他們的心中是懷念，還是感慨，還是醞釀著新的藍圖？或許，應該兼而有之吧。
而有一點必然是肯定的，他們所做的貢獻必會被記錄進這座城市的千年發展史，每一條道路，每一棵樹木，都在訴說他們的功績。直至許多年以後，人們還會記得曾有這樣一群人，把自己的青春和最好的年華，奉獻給了這片土地，使它孕育出無數希望和財富，這些希望和財富會隨著歷史的發展歷久彌新，愈生愈旺，福及千百年。
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