PS拍-2020-01號莆田西霞林分區、公交南站西側地塊測評
地塊信息：
佔地面積：46207.37㎡（約69.3畝）,其中含道路4350.06㎡（約6.5畝）。
地塊位置：莆田西公交南站西側地塊,公交南站西側、海峽廣場北側。
用地年限：商業40年、幼兒園50年、住宅70年。
保證金：PS拍-2020-01號地塊為人民幣柒仟伍佰萬元整(￥75000000元)。
拍地時間：2020年3月26日上午10：00時
拍地特殊要求
1、該宗地應無償配建：幼兒園（於地塊三設置一所12班幼兒園，用地面積≥5040㎡，計容建築面積控制在4004㎡-4907㎡）；社區服務站（設置於地塊二，建築面積600-1300㎡）；社區衛生服務站（設置於地塊二，建築面積150-220㎡）；郵政設施服務點（設置於地塊二，建築面積≥200㎡）；鄰里商業（設置於地塊二，建築面積控制在1283㎡-1625㎡，鄰里商業主要含菜市場或生鮮超市、城鄉集貿市場、超市、食雜店、報刊亭、餐飲店、理髮店、維修、再生資源回收、便利店、圖書音像店、美容店、洗衣店、家庭服務等，鄰里商業建築面積包含在地塊商業建築面積內）；居家養老服務站（設置於地塊一，建築面積≥200㎡）；健身活動室（設置於地塊一，建築面積≥300㎡）；開閉所（設置於地塊一，建築面積200-250㎡）；居家養老服務點（地塊二、地塊三分別設置一處，建築面積均≥100㎡）；社區衛生室（設置於地塊三，建築面積≥30㎡）；文體活動室（設置於地塊三，建築面積≥200㎡）；商業服務（設置於地塊三，建築面積＞100㎡且≤110㎡）；物業管理用房（地塊一、地塊二、地塊三均按有關規定處配置）；生活垃圾收集點（地塊一、地塊二、地塊三均應設置，服務半徑≤70m）；社區終端共同配送站(地塊一、地塊二、地塊三均應設置，可與物業合設，或設置自提櫃)。
2、該宗地採取“限地價+控房價+公證搖號”方式出讓，即地價最高限制價格為81400萬元，競買人報價不超過最高限制地價的，按價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為公證搖號。
3、該宗地商品住房（毛坯）的最高銷售均價不超過14500元/平方米。
地塊綜合評估
地塊區位價值評估：
地塊屬於莆田西霞林分區，公交南站西側，美術館旁，交通、公園配套完善，是一個幸福品質的理想居住之地。該地塊位於市區限價較低，有利於剛需、年輕人置業。這是留在莆田市區的機會之一，市場大。距離萬達、九龍山公園、南湖公園、木蘭溪木蘭坡等，僅隔幾分鐘車程，未來升值空間巨大。僅隔不到2公里玖璽正榮府1.5萬/㎡熱銷，就是對該片區價值最好的證明。
地塊整體規劃評估：
PS拍-2020-01號佔地46207.37㎡（約69.3畝）,其中含道路4350.06㎡（約6.5畝），無償配建幼兒園、公共配套服務設施，實際可規劃開發面積僅60畝左右。地塊方正，主要規劃容積率>1.0且≤2.21，限高54米和36米，可打造18層左右的高端宜居洋房。
地塊交通條件評估：
地塊位於荔園路與荔華東大道交叉處附近，距離市中心主幹道只有幾分鐘車程，距離莆田西高速僅幾分鐘車程，交通四通八達。周邊有2、5、6、7、9、10、21、22、28、53、55、58、59、101、102、150、152、206、208、209、210、218、501、551、K08公交車直達。
地塊SWOT評估
優勢分析：
①該地塊位於萬達、城廂區政府幾公里處，公交南站、美術館、渠道散步、海峽廣場（規劃商場）、九龍山公園等配套齊全，安靜、適合宜居、養老。
②霞林分區樓盤，之前劃片霞林學校（從幼兒園、小學、初中），一站式教育方便,莆田五中配套也距離不遠。自建配套鄰里商業，樓下購物消費方便。
②莆田西地塊位於山腳下，限價1.45萬/㎡，是主城區價格最便宜的地塊之一，未來將迎來眾多剛需、投資客、年輕群體關注。
③近期莆田西添加5G等多個產業，板塊潛力爆發，人氣不斷攀升，區域認可度更高，未來房價更有上漲空間。
⑤地塊平坦，無需增加挖地、平整成本，便於開發。地塊方正，易開發。
劣勢分析：
①該地塊限高約12層和18層，南側僅一條路之隔海峽廣場28~32層，採光基本被擋。
②周邊樓盤1.5萬左右均價銷售情況不理想，周邊二手房成交價約1萬~1.2萬多左右，該地塊未來銷售壓力大。
④地塊限價、還要無償配建幼兒園、養老、鄰里商業、社區服務中心等公共配套服務，需要投入一定的資金等，影響開發商利潤。
④該地塊拿地價格按照69.3畝，道路佔用6畝多，幼兒園一部份，可開發商利用面積少了。影響開發商利潤。
⑤福山，是影響莆田西房價，最大的攔路虎。多少或有些影響一部份購房者心態。
機會評判：
該地塊是市區稀缺地段，配套公交南站、海峽廣場（規劃商場）、美術館、九華山公園、木蘭溪、萬達等，配套齊全，限價1.45萬/㎡，相對剛需價格，可接受人群眾多。
威脅評判：
玖溪正榮府2期、鳳達鳳翔城、鳳達飛躍樓在售，鳳達祥和樓、鳳達飛翔樓等新盤，海峽廣場、山水雅居等莆田西二手房，將會給銷售帶來衝擊。影響最大的，是福山帶給購房者的心理壓力。
PS拍-2020-01號莆田西公交南站西側地塊周邊配套：
教育配套：自建幼兒園、霞林學校、莆田五中等。
生活配套：海峽廣場（規劃商場）、萬達、美術館、九龍山公園等。
醫院配套：莆田市第一醫院等。
地塊航拍圖
地塊紅線圖
地塊規劃圖
地塊位置圖
地塊土地備案表
地塊現狀實景圖
地塊周邊配套圖
九龍山公園
莆田美術館
公交站
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