中國金茂近幾年規模增長快速。繼2018年首次過“千億”大關後，2019年中國金茂銷售規模已然突破1600億元。此中，“府系”產品功不可沒。
一直以來，“府系”產品都是金茂引以為傲的“拳頭”系列。縱觀中國金茂發展，自北京廣渠金茂府始，便以“王牌之軍”的態勢率領金茂拓疆全國，成為了金茂品牌體系中地位無可撼動的存在。
而這個塑造了金茂“傳奇”的“府系”產品，卻在進入山東之後表現差強人意。
“府系”：金茂品牌中的“王牌”
金茂“府系”產品的競爭力，在全國範圍內是有目共睹的。
克而瑞數據顯示，2019年，中國金茂累計簽約銷售額共1608.07億，同比增長25.63%；累計簽約建築面積748.44萬㎡，同比增長49.33%；截至2020年1月底，中國金茂累計回款額達1500億元。
繼2019年8月中國金茂宣佈簽約與回款雙雙突破千億大關之後，僅用了4個月就完成從1000億到1500億的歷史記錄。2019年是中國金茂在全國快速擴張的一年，在當下大浪淘沙、競爭激烈的房地產市場環境而言，對於TOP30的房企而言更是上行艱難，而金茂憑藉其賴以成名的“府系”產品，逆勢而上打開了一片新的天地。
自2009年順利拿地開建“北京廣渠金茂府”，金茂在11年的時間裡，逐步將金茂“府系”進化出當下“府、悅、墅、山、湖、灣”的產品圖譜。其中，品質優異的高端改善類“府系”產品迄今已在全國23個城市落地42個金茂府，已然是當下金茂的頭號標籤。
作為拳頭產品，金茂的“府系”產品在區域上選擇周邊配套優質的城市副中心地區；在產品上主打綠色科技主題，呈現以舒適人居為主；在建築外觀上追求高顏值、高標準；在裝修上追求實用性和品質感，融入智能化及人性化細節；在園林上注重景觀層級等，很快為金茂在房地產行業贏得了較佳的口碑，也很快體現在了銷售業績上。
2019年，北京未來金茂府60天銷售金額突破50億；上海西郊金茂府首開創下2小時220套房源全部售罄的佳績......在全國各區域的重點城市中，金茂府都成了當地樓市以品質著稱的的標杆性產品。
2018年11月4日，山東省首個金茂“府系”產品——濟南奧體金茂府開盤。
“府系”入魯陷營銷困局
2018年1月29日，銀豐地產以83億元的底價競得9宗地塊，土地面積共484855平，約728畝。其中，在7宗居住地塊中，銀豐將A-2地塊轉讓給了金茂，金茂負責開發建設，即現在的奧體金茂府項目。
作為金茂入駐山東的第一個“府系”項目，濟南奧體金茂府位於濟南東拓的城市發展主軸上，緊鄰CBD、漢峪、奧體片區，地理位置和周邊配套可謂極佳；而其所當做項目賣點之一的“高科技住宅”也一時間風靡泉城，其中最主要購房人群即為嚮往金茂憑藉外地數個“府系”所構建出來的舒適生活的擁躉。
2019年以來，在“房住不炒”基調的作用下，各類調控政策紛至沓來，在限售、限購、限價等調控下，濟南高端項目紛紛陷入難入市、虧本入市、去化不佳的局面，金茂府作為濟南東部高端改善項目，也因此受到波及。
隨著奧體金茂府營銷的推進，市場實際反映卻並不全如大家預想的那樣開盤即售罄。相反，據榮置地數據，2019年濟南奧體金茂府僅於4月4日加推108套房源，當日去化率僅15.7%，此後便進入迄今長達11個月的順銷期；與2018年首開相較，產品均價也僅27500元/㎡增加至2.8萬/㎡，表現平平。
據業內人士分析，奧體金茂府去年有如此表現與其所處區位周邊競品眾多不無關係。據界面山東統計，濟南CBD、奧體、漢峪片區及周邊，散佈著近40個與奧體金茂府形成直接競品的項目，而這些項目在區位、配套、環境、品牌方面也各具特色，一時間與產品為王的金茂府形成分庭抗禮之勢。另外，下行的濟南房地產市場導致的觀望情緒，以及各類限購限貸政策隔絕的改善購買力，也在不同程度上對改善型購房需求起到了一定的限制作用。
2019年11月28日，濟南旅遊路金茂府開盤，該項目位於濟南為數不多的一類居住用地神武片區內，開盤首推96套房源當日即告售罄。相對於奧體金茂府的產品，濟南購房者們對價格似乎表現出來更加有興趣。
在克而瑞2019年濟南房企表現的銷售金額、銷售面積等各大排行榜中，金茂均未出現在前20名之列。
金茂科技住宅，如何叫好又叫座？
再強的品牌，再成功的王牌，在進入一個新的城市的時候，都需要進行因地制宜的有益調整。金茂府在魯的現實與夢想的落差，都不得不提及科技住宅這一府系產品的主打價值點。
隨著改善型購房者購房需求越發的多樣化和專業化，以滿足基本居住需求的常規住宅已然很難滿足這部分追求居住高品質的客戶群體，僅僅是面積、綠化等基本的改善因素已不再能撥動他們的心絃。隨著改善型購房者對居住健康的越發關注，科技住宅受到了很多購房者的青睞。
但從實際的市場反應來看，科技住宅並沒有其看起來的那麼“叫座”。據分析，主要是兩方面原因：
科技住宅增加了購房者的置業成本。尤其是在市場下行，購房者普遍對房價比較敏感的時候，儘管有精裝因素，但客觀上提升了項目單價，在價格競爭中已失先機。目前濟南在售的幾個科技住宅產品，其產品售價均高於周邊競品，儘管此“噱頭”吸引了部分眼球，但是實際上提高了購房門檻，這也是當下濟南房地產市場流行紛紛“精裝改毛坯”的根本原因；
科技住宅後期維護成本較高。科技住宅確實高大上，但實際上不僅購買成本高，後期維護成本也高。如濟南某高端科技住宅項目，每年收取能源維護費52元/㎡，而且為集中式系統，住與不住每年都要繳納，實際上增加了購房者的居住或持有成本。
誠然，科技住宅給生活帶來了更好的居住體驗和便捷的生活體驗，但現階段仍然有各種科技住宅的廉價替代品，使得科技住宅仍舊處於一個可有可無的定位。業內人士也表示，儘管科技住宅是發展趨勢，但當下使用成本仍舊過高，購房者還需綜合考量自身的接受程度，切忌盲目跟風。
目前金茂在濟南共有四個項目在售，分別涵蓋了金茂的“府、墅”兩個系列的產品。當下樓市下行，金茂面向的改善型客戶人群萎縮、購買力不足是當下其面對的最主要問題。而其所倡導的科技住宅系列產品，一方面要面對高端購房者對科技住宅產品的不認可，一方面要克服科技住宅產品帶來的不利現狀，另一方面痛失在同類普通住宅面前價格優勢，是金茂在濟南營銷方面面臨的重要難題。
龐大的市場體量和需求量，使得山東成為全國各大房企的必爭之地。因此，一路高歌猛進的“府系”品牌，還需要在保持產品核心優勢的同時，積極調整以克服進魯的水土不服。從這種角度來看，中國金茂尚仍然任重而道遠。
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