傳統的物流地產儘管投資回報率高、週期短，但是已經不足以適應當前整體的物流需求，因此發展現代化、智能化的物流生態圈才是正確的出路。
從傳統倉庫到現代化倉庫
中國臺灣早期倉庫的租賃業務，大多由地主（私人或企業）自建或是私人（或企業）租地蓋倉庫出租方式，這種倉庫型態大都為7年或15年折舊，倉庫興建以最少的成本，做到牢固耐用等級就行，而興建的資金來源，大部分為銀行借貸。這類倉庫我們統稱為地主倉庫，早期的倉庫較為簡陋，而近十多年來的新建倉庫，則有大幅改善，許多為客戶量身訂製的倉庫，有的是SC鋼構鐵皮倉，有的是RC鋼筋混凝土結構倉，租賃業務型態就只有租賃單項而已。臺灣規模最大的地主倉庫為桃園湧泉公司，擁有超過200萬平方米的倉庫面積，此外寶倉、昶捷、立興投資、厚生橡膠、勤益紡織、立益紡織等業主，也都有超過10萬平方米以上的租賃倉儲面積。因為只做倉庫租賃業務，而營造工程委外，因此企業內部管理並不需要太多員工。而現代化物流地產商，則是由金融機構、基金或產業集團等單位來領頭，成立物流地產開發公司，先設定投資金額與倉儲面積規模，採取購買土地，逕行投資，年租金的回報率只要3%以上就可以（中國臺灣金管會對保險公司的轉投資要求），因為成規模的長期投資，必須有多個負責部門，同時引進高級管理人才，形成現代化商業業態。一般物流地產商的租金回報率約在5%，而商業辦公樓的租金回報率僅有2.5%而已，土地既可保值又能增值。因此有多家金融機構如富邦與國泰及大型財團如遠東、長榮與遠雄以及傳統產業轉型的立興、厚生、立益、勤益、新光鋼與世紀鋼等，也跨入現代物流地產業。
永聯物流建立生態圈
霖園集團旗下的永聯物流開發公司，成立短短六年多，已投資了新臺幣180多億元，建成50多萬平方米的倉庫，在不久後，預計投資到新臺幣300億元，將建成到100萬平方米的倉庫（原計劃為五年投資300億元新臺幣，興建100萬平方米設施，因土地購得不易，將計劃推遲）。據悉，霖園集團已購入楊梅地區一塊數萬坪的集裝箱場，將繼續開發大型物流園區。同樣的，永聯已在建立其生態圈，整合投資運輸公司及第三方物流公司，提供金融融資與智慧物流科技的解決方案，引進智慧機器人AGV與自動倉庫等物流自動化設備，租賃給客戶使用；結合國泰世華銀行，為酒商客戶提供供應鏈金融的倉單質押融資服務等。永聯也計劃進軍東南亞市場，建立物流與製造產業園區，引進相關產業、協助營銷，提供金融服務等，將經營地域擴大到東南亞市場，據瞭解，永聯已積極佈局泰國、馬來西亞及越南等地。
中華郵政林口A7物流園區由PChome租下四個樓層15個單元
臺灣中華郵政林口A7物流園區，總佔地面積17.14公頃，規劃興建郵政物流中心、北臺灣郵件作業中心、郵政信息中心、郵政訓練中心及工商服務中心5棟建築物。其中郵政物流中心樓地板面積為4.5萬坪，興建地下一層、地上四層（含夾層）之物流中心，建築構造為鋼筋混凝土造(RC)及鋼骨造(SC)，中華郵政自行留下一個單元供自己使用外，其他以公開投標方式招租。得標的廠商為臺灣最大的電子商務集團PChome網絡家庭集團。PChome須負擔室內裝修工程、設備及設施投資費用，共承租15個單元，租賃期限為10年，年租金約3.31億元新臺幣，租賃期限屆滿後繼續承租，在符合租賃契約所訂條件下，享有續租10年之優先議約權。
中華郵政林口物流園區的招標公告租金，已成為林口當地的行情參考價格，租金為：
據瞭解，每個倉庫單元面積約是2,500坪，因此一個樓層約是10,000坪（含公共設施），物流大樓裡設有迴旋車道，能進出14噸貨車，單進單出，每個樓層都設有碼頭，樓地板荷重2噸平方米，樓高為9.9米。郵政物流大樓的倉庫，公共設施為27%，郵局吸收17%，租戶分攤10%。這個價格對林口與龜山地區的物流企業來說稍高，目前當地合法倉庫的行情價格約是新臺幣550～600元/坪/月。PChome計劃在這種高規格倉庫內，引進智慧物流設施AGV機器人及相關物流自動化設備，重新打造全新智慧物流體系。
2019年臺灣新增的倉庫
中美貿易大戰持續，影響的層面從臺商大量回流可看出，產業從紡織服飾鞋業，機械業再到電子計算機產業，從生產大本營的中國大陸，移轉部分產能到其他國家或是中國臺灣地區。據本刊調查，2019年底，已有群創光電及仁寶計算機將生產基地一部分移轉到臺灣，在臺灣則使用永聯、世紀鋼等現代化物流倉庫，作為調撥與生產，物流地產商迎來新一波的製造業客戶。2019年，臺灣新增約20～30萬平方米的供給量，主要有寶倉、新光鋼鐵、永聯物流開發、立益物流、富民運輸（遠東集團）、立興投資、世紀鋼鐵、華友聯、長榮儲運、富邦、世聯、遠雄自貿港等公司，主要興建地點都集中在桃園地區。2020年有立益物流投資的平鎮新倉庫將租賃給誠品物流使用；永聯為大昌華嘉新建的桃園倉等。
以智慧物流替代人力
人力不足已是產業常態，而且只會愈來愈嚴重，不會改善。這主要因素有：生育率負成長，人口減少，加上外移工作的勞動力增加（特別是外移到中國大陸），使得勞動人口數更加不足。
因為人力不足，各行各業都在搶人，因此，錢多事少離家近，成為求職者的目標。物流產業給人的感覺是辛勞的、工作環境是惡劣的，並不是求職者的首選，因此更難找到人力。同樣的，人力不足也是亞洲發達國家和地區的常態。
既然人力不足問題無法解決，那我們就要從工業4.0智慧物流著手。自動化與無人化已經迫在眉梢，日本是以人機結合解決人力不足問題，如MOVING物流的AUTO STORE系統、大福公司的機場行李暫存分揀系統、MonotaRo的AGV系統；中國大陸則是以無人化來解決，如京東亞洲一號無人物流中心、蘇寧易購的全自動化物流作業、菜鳥物流園區引進的AGV與自動分揀系統、波司登服裝的全自動化機器人系統；中國臺灣地區則是由永聯物流開發牽頭，引進自動倉庫與自動分揀系統租給特捷物流公司，也引進AGV租給PChome及特捷物流公司；富邦momo公司引進日本大福公司DAIFUKU全自動化設備；全聯超市引進耀欣公司的集成系統與自動分揀設備。這些都在顯示智慧自動化才是解決人力不足的關鍵。這些自動化設備，小規模企業貨主較沒能力投資，外商貨主又不願意投資資產，還有企業貨主則是不想投資非核心業務，因此，臺灣將轉變為以物流資產來驅動智慧物流的成長，物流設備商、物流服務商與貨主，應該思考，如何加入物流地產商的生鏈圈了。
物流地產生態圈
世界最大物流地產商普洛斯、日本大和房屋與臺灣永聯物流共和國等物流地產商的發展，都是從國際客戶著手，先通過國際品牌商的物流需求開始，逐步擴展到物流與運輸服務業，再到流通業及電商業。從它們的主要客戶來看，物流服務業是最大客戶群，其次是快銷品產業，接著是連鎖流通業、食品業及製造業等。
傳統地主自建倉庫或是企業向地主租地建倉庫出租的，都面臨一個嚴重問題——向銀行貸款興建倉庫，支付銀行利息，收取承租客戶租金。當財團或基金介入物流地產後，它們是自有資金，極低的利息，自有資產攤提年限可達30～50年，只要資金年回報率4～5%，就非常滿意了。既是財團或基金來介入物流地產業務，他們用得起優秀的國際人才，更懂得如何衍生附加價值，從而發展出物流地產的生態圈，如供應鏈金融、產業投資、設備租賃與共同物流，都能讓生態圈的各企業互利共贏。
我們從普洛斯的生態圈來看，未來物流地產商將變為服務商，從整合供應鏈，為客戶提供解決方案，提供智慧系統與設施，為客戶解決金融融資問題，為客戶提供產銷方案，來促進物流地產的出租率與利潤最大化。對物流地產商來說，倉庫的租金收入，只是物流地產商深入供應鏈生態圈的第一步，有了第一步後，第二步則是對貨主企業提供供應鏈金融融資服務，這樣可牢牢綁住客戶，不需陷入租金價格競爭。再來，第三步就是將倉庫與自動化物流設備捆綁一起，提供一個客戶物流的自動化解決方案，系統設備的重資產投資由地產商負擔，租戶來承租倉庫與設備，並以費用報銷，對財務管理非常有利。第四步就是進入生態圈企業的投資了，投資技術設備鏈企業，掌握系統設備的話語權，並保障系統設備的正常運營與創新發展，既能取得更便宜的價格，又能保障這些被投資企業的產量，一舉兩得；投資平臺型企業，物流運輸企業為擴大市場，需要大量的倉庫與轉運中心，餐飲食材企業也需要大量冷鏈倉儲與加工中心，投資了這些產業，能更快促進出租率，也能幫助產業解決場地不足與生態鏈共享資源問題。
總之，現在已進入了生態圈資源共享的階段了，智慧科技已讓產業的連結更為緊密，各財團進入物流地產業，絕對不是隻為了收取倉庫租金而已，而是通過科技手段將客戶鏈接在一起，共享資源，利用智慧科技讓彼此擁有更低成本，產生更大效益，智慧網絡新生態，讓商業模式有了根本性的顛覆。
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