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一
摘要
房屋過戶後，賣房人遲遲不遷出戶口，或者房屋內還存在上一任業主遺留的戶口，面對這種情況賣房人是否構成違約，買房人能否按照合同約定要求賣方支付違約金？法院判決：構成違約，酌定承擔相應的違約責任！
關鍵詞：戶口遷出、遲延履行、真實意思、違約金
二
案件事實
2015年6月，錢多多、王帥帥簽訂了《北京市存量房屋買賣合同）》及補充協議，約定王帥帥將其所有的涉訴房屋出售給錢多多。《買賣合同》中約定：王帥帥應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。如因王帥帥自身原因未能如期將本房屋相關的戶口遷出的，應當向錢多多支付房屋總價款5%的違約金。逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，王帥帥應當按日計算向錢多多支付全部已付款萬分之五的違約金。2015年8月23日，王帥帥戶口已遷出涉訴房屋。2015年8月24日，涉訴房屋登記至錢多多名下。其後，錢多多查明該房屋內還有一位案外人瑞瑞的戶口，直至訴訟時止該戶口仍未遷出。
三
原告訴稱
2015年6月，原、被告簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議，約定王帥帥將其所有的涉訴房屋出售給錢多多。同年8月24日，錢多多、王帥帥辦理完畢涉訴房屋所有權轉移登記手續。合同約定，出賣人應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續，以及出賣人未如期遷出戶口時應當承擔的違約責任。但至今王帥帥仍未將相關戶口遷出。
訴訟請求：1.王帥帥向錢多多支付未如期將涉訴房屋相關的戶口遷出的違約金328000元；2.王帥帥自2015年10月8日起至實際遷出與涉訴房屋相關的戶口之日止，每日按房屋總價款的萬分之五，向錢多多支付逾期違約金；3.本案訴訟費由王帥帥負擔。
四
被告辯稱
錢多多所述簽訂合同的情況屬實，但王帥帥已於2015年8月23日即合同約定之日內即將全家的戶口遷出，涉訴房屋中遺留未遷出戶口系案外人瑞瑞所有，與王帥帥無關，王帥帥在出售涉訴房屋時對相關情況並不知情，且其在得知相關情況後努力協調，錢多多戶口也已遷至涉訴房屋內。根據合同約定，因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，出賣人才承擔違約責任。案外人瑞瑞的戶口遷移情況與王帥帥無關，不屬於合同所說的因“出賣人自身原因”所致，不應由王帥帥來承擔違約責任。故王帥帥並不違反合同約定，不同意錢多多的訴訟請求。
五
審理結果
本案中，原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規的強制性規定，應屬有效，雙方均應據此履行。根據該合同約定，王帥帥應當在該房屋所有權轉移之日起30日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。現王帥帥未按約定期限遷出全部戶口，導致涉訴房屋存有他人戶口之瑕疵，已構成違約，應當承擔相應的違約責任。故錢多多要求王帥帥支付違約金，理由正當，本院應予支持。
王帥帥辯稱其對涉訴房屋內還有案外人瑞瑞的戶口不知情，相關戶口未遷出系案外人瑞瑞所致，非自身原因導致，本院認為，作為出賣人，王帥帥在出賣涉訴房屋時應當知悉涉訴房屋內的戶口情況並如實告知買受人，王帥帥對涉訴房屋內戶口情況的失察應歸責為王帥帥自身原因，故王帥帥的該答辯意見，本院不予採納。
關於違約金具體標準，考慮王帥帥已在約定期限內將其及家人的戶口遷出、錢多多的戶口也已遷入涉案房屋內、未遷出戶口系案外人瑞瑞所有等客觀事實，本院將綜合考慮本案合同履行情況及當事人過錯程度等因素予以酌定，並判決王帥帥一次性給付。
判決結果：
1、王帥帥趙某於本判決生效後十五日內，給付錢多多查某某延期遷出戶口違約金五萬元；
2、駁回錢多多查某某的其他訴訟請求。
六
法務分析
（一）賣方逾期遷出戶口的行為是否構成違約
《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”同時，違約責任的成立不以當事人的過錯為前提，因此，只要合同的一方當事人不按照合同約定履行義務，就構成違約，就應當承擔違約責任。
在實踐中，因戶口問題導致的違約一般有兩種情況：第一種，房屋內存在賣方的戶口，賣方出於自身原因考慮故意不及時遷出，導致出現合同逾期，這種情況賣方主觀上的惡意的，其過錯程度比較高，應當承擔的違約損害賠償數額也就相應的高一些；第二種，房屋內賣方的戶口已經及時遷出，其後發現房屋內還存在賣方上一任業主的戶口，賣方對此也不知情，這種情況賣方的過錯程度比較低，法院在判決時也會酌情降低其承擔違約損害賠償的數額，但並不是說出現這種情況的違約是由於“非出賣人自身原因”導致的，賣方是不能以此為由主張免責的。
（二）違約金的確定標準
《合同法》第114條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”
《合同法解釋（二）》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高於造成的損失’。”
綜上所述，雖然《房屋買賣合同》中一般都會約定賣房人逾期遷出戶口應當承擔違約金的標準，但是其對應的逾期違約金的金額往往是過高的，在實踐中仍要根據當事人過錯程度、實際損失、合同履行情況、預期利益等綜合因素進行調整，在這個過程中，法院的自由裁量權發揮了很大作用。當然，這並不是否定了我們合同條款的效力，更多的是對“法律不外乎人情”的充分體現！
七
公司制度
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