近年來，隨著中國房產調控機制的不斷出臺及國人財富累積速度加快，不少投資客開始考慮海外置業，
海外置業不再是一個遙遠的話題，而是國內高淨值人群乃至中產階層正在思索和行動的資產佈局。但需要注意的是，海外置業需要考慮長期效應，而不是短期的。收益和風險並存，儘管海外置業可能為投資人帶來很多好處，但投資之前更應該瞭解存在的風險。
相關數據顯示，2017年，中國在海外的房地產投資達395億美元（約2502億元人民幣），創歷史新高，較2016年增長8%。中國在亞洲的房地產投資同比增長34%，至125億美元（約792億元人民幣），主要集中在香港、日本和新加坡。
國人開始熱衷於海外置業有幾方面原因：
一，中國的投資人樂於投資房地產，但目前國內限購、限貸政策，促使他們將目光投向海外，同時，隨著財富的不斷積累，在資產配置籃中添置海外房產逐漸成為時尚。
二，國內的環境、食品安全、教育資源總不盡如人意，越來越多的父母送孩子出國留學，孩子出國的年齡也越來越早，投資客更青睞於海外置業滿足度假、教育、養老、投資需求。
三，在一些移民門檻低的國家，獲取海外身份的同時也不需要放棄中國國籍，而且購房、購車、孩子上學方面都有許多優勢，同時享有和本地人一樣的醫療服務。
四，一些海外置業門檻低。海外置業不再只是高淨值人群的選擇，幾百萬甚至幾十萬的海外房產也可吸引越來越多的中產階級。如華爾街一號首付只首付只需要10％，6個月之後付5％，12個月之後再付5％。也就是說，前期購買這個房子，只需要準備20％的首付就可以了，貸款可以貸到70％，利息是3.7％。西班牙發放無首付購房貸款 。這些無不吸引著一些投資客的入駐。
與中國的產權相比，很多海外的房產是永久產權。
但是，海外置業為我們帶來好處的同時，也要考慮投資的風險，比如本以為買房便可移民卻沒落實；承諾的回報率達不到；不瞭解當地政策而盲目投資造成血本無歸。如何降低海外置業風險，叔強調一定要了解當地政策，在此基礎上提供幾條建議：
01
切忌買到無證房。
在國內，大大小小的開發商混雜，實力也各不相同，為確保購房人的權益要看五證、兩書一表等，在海外置業一定要通過了解當地政策，確保購買的項目是符合當地政策標準。
比如，泰國只允許外國人購買公寓，而公寓在建設之初都需要獲得EIA證，中文簡稱環境影響評估，只有獲得了這個證才能建房並且銷售，當然這個證的獲取難度也是比較大，近年來中國購房人的湧入，不少泰國項目都是在沒有EIA證的情況下就提前進入中國開始銷售。
02
價格差異很大，置業前要了解清楚。
不同的國家，房價調控機制不一樣，對本國人和外國人的購買政策也不一樣；不同地段的價格差異，同一地段不同房源的價格差異及造成差異的原因也要了解清楚才好下手。
比如泰國曼谷，最值錢的公寓能達到15萬人民幣/平方米，最便宜的甚至只有1萬元/平方米出頭，價格差異非常大。
簡單來說，橫穿曼谷東西線的輕軌是曼谷交通的主幹線，沿線房子價格最高，尤其是靠近市中心和商業地段的站點，附近價格甚至不低於北京上海等一線城市。但支線地鐵站周邊，價格則可能回落很多。所以有些推薦的項目方會聲稱自己項目靠近地鐵，只需要坐幾站地就到達核心區，價格會便宜很多等等，並不是來讓國人撿漏，而是因為地鐵站點之間的價格差異非常大。
再比如，馬來西亞政府為了避免房價暴漲，影響到本國人的居住問題，一般對房價漲幅都有明確限制，每年不許超過一個相對較低的百分比，而對於外國人買房，則有嚴格的價格要求。
03
購房和移民拿綠卡，一定要分開對待。
購房不等於移民，基本上所有西方的發達國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經濟低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，比如語言、資產數量，並不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當地的移民政策。
國外與國內存在的買房贈送戶口的行為不同。在部分國家，尤其是發達國家，各國政府將房產認定為投資開發項目，而且一般不與移民掛鉤。比如在美國與加拿大購買房產就不代表可以移民；澳大利亞購房同樣不等於移民，而是隻能在申請移民時予以加分。澳大利亞政府還規定，不是本國居民只能購買新建住宅，包括還未建成的期房及建成後12個月未經出租的現房。
其中葡萄牙政府規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產即可辦理臨時永居卡，而在西班牙，外國人只要購買西班牙主權債務或房產，也可以獲得居留許可，但是這兩個國家的前提是通過語言考試，考試採用西班牙語和葡萄牙語，通過者不多。
04
購房的錢是如何轉到海外？
有數據顯示，超過70%的國人在海外購房時都會採用現金付款的方式，但是根據現行的《外匯管理條例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬美元，所以現金購房者都會透過借用親戚朋友的身份證來兌換外匯。例如有購房者想要為美國一棟80萬美元一次性現金付款，可能需要動用超過16個身份證來兌換美元。
一些城市已經出臺相關政策，要求各家銀行對可能的分拆交易提高警惕，必要時拒絕購匯申請。這意味著從前的現金購房者習慣使用的螞蟻搬家等購房方式在將來可能面臨著一旦發現，當事人就會被拉進關注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。
目前，合法的海外置業四種方式分別是國內由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當地再購匯的業務；已經進入美國市場中介公司的委託付款；銀行以及金融機構提供的內存外貸；通過投資基金購置海外房產。
05
選一家專業的中介
海外房地產市場畢竟與我們熟悉的國內市場千差萬別，投資海外項目切忌單方面信任中介或代理商的一面之詞，沒有做足功課就盲目投資。
儘管海外置業成為越來越多國人投資新選擇，但一定要警惕帶來的風險！加強對當地政策的瞭解，才能降低投資風險！
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