文旨：違法建築：所有權不合法，但使用價值不可迴避，其佔有、使用、收益權受法律保護。
▌原創：張茂榮 信榮（全國）房地產律師團隊首席律師
▌主攻：房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
“違法建築”，顧名思義就是沒有準生證（建設工程規劃許可證）或未按準生證建設的不合法建築，根據《城鄉規劃法》、《深圳經濟特區規劃土地監察條例》規定，存在被強制拆除、沒收的法律風險。
眾所周知，違法建築因身份不合法，非經處理並確認，沒有辦法取得產權證，其所有權不受法律保護，但可以出租使用，使用價值客觀存在，其佔有、使用、收益權是否受法律保護呢？答案是肯定的，以案釋之。
真實案例：女兒起訴父親所有權確認糾紛案
【案號：（2019）粵03民終13003號】
涉案房屋為家庭自建房，沒有辦理產權登記，2010年5月1日以父親的名義申報歷史遺留違法建築。
2014年3月20日，父母協議離婚，同日父親在《補充協議》上單方簽字，聲明涉案房屋歸女兒所有（變更了《離婚協議》內容，未在民政局備案），現涉案房屋除由妻子和兒子居住外，其他樓層由父親出租。
2017年，女兒以《補充協議》約定，父母離婚已將涉案房屋贈與自己為由，以父親為被告、母親為第三人向一審法院起訴，要求：確認對涉案房屋享有佔有權、使用權、收益權、處分權，辦理過戶手續，並由父親返還自2014年3月21日起的租金收益。
深圳市龍崗區人民法院一審認為：
《補充協議》的簽名人是父親一人，且沒有到婚姻登記中心備案，不能作為父親和妻子對婚姻存續期間共有財產分割的合法依據，其中約定的事項均未履行，涉案房產現在也並未發生使用權、收益權的轉移，現父親否定有贈予的表示，女兒以涉案房產是父親贈予而主張確權沒有法律依據。
一審判決：駁回女兒的全部訴訟請求。
深圳市中級人民法院二審認為（原文）：
1、《補充協議》的效力問題。《補充協議》上確有父親的簽名，且妻子對該《補充協議》予以確認，系雙方當事人真實意思表示，父親與母親應嚴格按照該《補充協議》的約定處理其夫妻存續期間的共同財產。依據該協議中的約定，涉案房屋產權歸屬女兒所有。但各方確認該涉案房屋系違法建築，因此，在政府有關部門對涉案房產的所有權進行確認之前，女兒對涉案房屋不享有所有權，其要求過戶的請求予以駁回，但可依據協議約定享有該涉案房屋的佔有權、使用權、收益權。
2、租金返還方面。女兒確認涉案房屋租金為5000元/月，父親確認涉案房屋每月共5000—5500元不等，該租金由父親進行管理。因此，父親應按照每月5000元租金的標準返還自2014年3月21日起的租金。
2019年10月24日二審判決：
一、撤銷一審民事判決；
二、確認女兒對父母於2014年3月20日簽訂的《離婚協議書》中約定的涉案房產享有佔有權、使用權、收益權；
三、父親應按照每月5000元租金的標準返還涉案房屋的租金（租金計算從2014年3月21日起始，至父親將房產租金交由女兒收取止）；
四、駁回女兒的其他訴訟請求。
一二審受理費共9750元，女兒承擔880元，父親承擔8870元，應於本判決生效之日起逕付女兒，逾期女兒可申請強制執行。
信榮說：使用權與所有權分離，適用於新增違建，利好買家。
1、本案為違法建築所有權與佔有、使用、收益權相分離的典型案例，深圳中院沒有因涉案房屋屬於違法建築不予受理，而是在確認產權不合法的同時，認可違法建築的使用價值，並就佔有、使用、收益權予以判決，非常接地氣，值得點贊！
2、涉案房屋雖屬歷史遺留違法建築，但深圳中院判決說理部分系針對於所有違法建築，即按此判決，即便是非歷史遺留違法建築的新增違建，其佔有權、使用權、收益權也受到保護；
3、推而廣之，類似“小產權房”買賣，買賣行為雖不合法，但買受人佔有、使用、收益權同樣受到保護，遇他人侵佔時，同樣有權要求返還；
4、與“所有權”四權相比，“佔有、使用、收益權”三權僅差一權——“處分權”，但處分權隻影響轉讓不影響使用，有了三權判決後，將來違法建築舊改，當事人自然而然成為搬遷補償權利人，享受回遷物業完整“所有權”，即“三權”與“四權”差異並不是很大；
5、術業有專攻，歷史違建、新增違建、綠本房、回遷房、法拍房、保障房、軍產房、集資房、福利房等形形色色“小產權房”：規定散亂，政策性強，買賣、租賃、侵權、執行等糾紛、疑難雜症，司法裁判不統一，非一般法律人所能瞭解，卻是信榮團隊特色專項法律服務，歡迎委託諮詢。
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