商鋪作為可以從事經營活動的房地產，天生就具備投資屬性。一般情況下，購買商鋪的人都是用來投資的，將商鋪租給其他人，賺取租金回報，或者在商鋪升值後賣掉，賺取增值回報。
“一鋪養三代”這句話相信大家是很熟悉的，代表商鋪的投資回報率很高，一個商鋪可以養三代人。雖然說養三代人有點誇張，但是以前的商鋪確實給投資人帶來了豐厚的收益。近十年來，商鋪的租金漲幅很大，商鋪的投資回報率自然也上漲了很多。一般15年能收回成本的商鋪被業內認定為優質商鋪，十年前買的商鋪很多都是能達到這個水平的，甚至有不到十年就收回成本的商鋪。
說了以前的商鋪，再來說說現在的商鋪。如果讓我用一句話來形容現在的商鋪，我會用“食之無味，棄之可惜”來形容現在很多的商鋪。“食之無味，棄之可惜”這句話指的是吃起來沒什麼味道，扔掉又有點可惜。現在很多的商鋪就是這個情況，商鋪租不出去或者租金回報率低，給投資者帶不來理想的回報率，但是商鋪本身價格不菲，扔掉是不可能的，虧本出售又覺得可惜。商鋪為什麼會出現這樣的情況呢？我認為有以下幾種原因。
網上購物的興起
其實在10年前就已經有網上購物了，也有了一定的規模，但是網上購物在當時還未普及，只有少部分人選擇在網上購物。隨著移動網絡的普及，現在網上購物已經被大部分人熟知，不在網上購物的人成了少部分。大家看下自己小區樓下或者周圍的底商，都是些什麼業態？大多都是超市、理髮店、藥房、房產中介、餐飲店這些業態，這些業態也有一個共同的特點，就是受電商衝擊的影響較小。
據中商產業研究院發佈的《2019年中國電子商務行業發展現狀及市場前景研究報告》數據顯示，2018年全國電子商務交易額達到31.63萬億元，同比增長8.5%。那2008年電商交易額為多少呢？據中國電子商務研究中心發佈的《1997-2009：中國電子商務十二年調查報告》數據顯示，2008年中國電子商務市場交易額達到3.15萬億元；其中，B2B交易額達到3萬億元，B2C與C2C網購交易額達到了1500億元。10年時間，電商交易額實現了10倍的增長。所以網購的興起對商鋪造成了很大的影響，很多商鋪租不出去也是正常現象，畢竟實體行業越來越難做。
商鋪的過度開發
對於開發商來說，它的目的就是開發房產賺錢。如果土地規劃了不超過10%或者20%的商業，那估計開發商估計不會讓人失望，只要不超過這個數字，它會有多少修多少。商鋪的價格一般是住宅的幾倍，一個小區的商業產值能達到幾千萬，甚至上億元。至於這些商鋪會不會過多，未來好不好租，這不是開發商考慮的問題，它負責將這些商鋪賣出去即可。從
國家統計局的數據來看，2019年1-11月，全國商鋪投資、銷售、竣工均處於負增長狀態，不僅銷售面積同比下降14.1%，竣工面積同比也大降10.2%，整體市場進入迅速萎縮期。整體來看，就是全國商鋪銷量減少，待售面積增加。人口穩定的情況下，商鋪多了，競爭也大了，租不出去的商鋪也多了。
商鋪租金漲幅大
對於房東來說，投資商鋪就是為了賺錢。房東都想自己的商鋪租金越來越高。巴不得今年租金2萬元，明年的租金4萬元。以前實體行業還不錯時，商鋪每年漲租，租戶是能接受的，畢竟自己的收入也在增加。但是現在實體生意越來越難做，商鋪的租金還在上漲。租戶掙的錢都用來交房租了，還有什麼理由繼續做生意呢？這不是租戶不想租商鋪，而是房東“逼”著租戶離開。
綜上所述，商鋪的投資回報率下降不是一朝一夕形成的，而是長期形成的。如果你想投資商鋪，一定要謹慎考慮，並且做充分的調查，否則你買到的商鋪很可能是“燙手山芋”。你們認為現在的商鋪還值得投資嗎？歡迎大家評論。
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