7月2日，中國指數研究院發佈2018年上半年300城市土地市場成交數據。數據顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額為19513億元，同比增加27%。
具體來看，上半年一線城市供地量小幅走低，收金總額縮水逾兩成，北京、上海、廣州均有下滑。其中，北京上半年收金751億元，較去年同期下滑25%。二線城市土地市場供需兩旺，助推土地出讓金上漲超過三成，其中杭州上半年收金總額1439億元，位於全國300城市之首。三四線城市因為承接外溢需求，土地市場熱度上升，其中佛山市收金571億元，進入全國城市前五。
2018年上半年，全國300城市土地市場整體供應量上漲30%，成交量增加26%，成交均價及溢價率皆有下滑。上半年，住宅用地供應量同比上漲35%。在各線城市土地收入中，住宅用地仍為收金主力，受宅地供應增加影響，上半年宅地出讓金較2017年同期增加2個百分點至82%，商辦類用地佔比下降3個百分點。
伴隨房地產市場調控深入，房地產企業在業績競賽中加速奔跑，企業土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。不過，受供地結構、土拍政策限制等影響，企業在一線城市拿地更加謹慎。2018年上半年，企業拿地結構繼續向三四線城市下沉，總金額有所下降。20家大型房企上半年累計拿地13503萬平方米，同比增長13.8%；累計拿地金額6101億元，同比下降12.4%。
總體來看，2018年上半年，各地政府繼續加大土地供應，上海、北京、深圳等大城市先後出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。三四線城市在去年樓市銷售良好的背景下，進一步加大土地供應，在各線城市中推地同比增幅最大。
點評：
2018年上半年，300城市土地出讓金總額超過1.9萬億元，同比增長27%，較去年同期的37%增幅趨緩，但仍處較高增長區間，主要帶動因素來自土地成交量的高漲。上半年300城市土地市場成交量增加26%，較上年同期回暖顯著。
土地成交量的高增主要源於重點二線城市和三四線城市土地市場熱度較高。具體來看，一線城市緊調控下土地成交仍相對冷清；二線城市土地市場供需兩旺，一方面土地供應規模加大，另一方面引進人才等政策推動樓市銷售回暖，進而帶動土地需求高漲；三四線城市由於承接一二線城市外溢需求以及棚改貨幣化等因素的促進，土地市場顯著活躍。
在土地成交量高漲的同時，成交均價和溢價率則雙雙下滑，表明前期調控已取得成效。“限地價、競配建”“限地價、競自持”“限房價、競地價”“限地價、競房價”等各類組合調控手段已使地價受到明顯限制，土地出讓溢價率走低。這有利於從根源上打破房價上漲預期，引導房價走低。需要注意的是，樓面均價同比下跌主要由一線城市大跌21%帶動，三線城市仍然上漲10%，目前三四線城市已成房企拿地熱點，地價出現上揚，後續需要關注相關項目風險。
下半年，土地市場可能呈現量跌價穩形勢。其中，一二線城市土地市場成交將在持續從嚴調控中走弱。三四線城市土地市場由於上漲過快也將加碼調控，成為下半年的重點調控地區。與此同時，出於對房價上漲及地方政府債務的考慮，前期推漲三四線樓市的棚改貨幣化安置比例也將下降，更多轉為實物安置。總體來看，土地市場下半年將明顯降溫。（袁雅珵）
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