回家的旅途

小產權，公寓，二手房這三類房子在我們的生活中是經常看見的，每一種房子他們的使用性質都是不一樣的，三種房子中價格最高的是二手房，公寓，小產權自然排列下去。

小產權，公寓複式，二手房使用的性質

小產權，是指在村民的集體用地或者是村民的宅基地上建設的房子，統稱為“小產權”，小產權沒有向國家繳納土地出讓金的，這類的房子又分兩種一種是隻有一個村民集體證，另外一個就是就是沒有任何證件。這兩類建出來的房子都是不可以交易的，而房子一般都是進行私底下交易，選擇做律師公證，簽訂個人合同。

公寓複式，有分兩種情況，商業用地，住宅性質，兩種的土地使用。商業用地產權使用40年水電使用情況跟商用一樣的，居住用地使用時間為70年，水電使用就跟普通住宅一樣，這樣的公寓一般價格都比較高。在交易的時候商業用地的交易出售是比較困難的，按照商業性質來計算稅費。而住宅性質的就是普通二手房的性質來出售。

二手房，這是我們的住宅用地，使用時間為70年，二手房建設小區都是大面積建築的小區，社區比較大。在所有房產交易中，二手房的交易量是最大的，也是未來市場需求最大的。

三種性質的房子代表了三種不同的選擇人群，也是滿足了每個人對房子的追求和夢想。追求房子是我們一生中最大的夢想之一，也是每個人心中的一個家。

三種性質的房子選擇合適性質的房子更適合我們自己的生活需求和定位。

購買小產權的人群是我們普通生活中，哪裡的購房者較多是隻需要一套房子用來居住，因為這樣低成本的房子不斷住的舒服，還更不用繳納租金，房子沒買之前每個月也要繳納這麼多租金，所以購買一套房子減少租金的同時，房子在供滿了之後，房子是屬於自己的。

複式公寓，購買這類房子的為公司白領比較多，一般工具建築的地方都是在比較繁華的地帶，既滿足了白領對生活的追求，也滿足了通行時間的方便。

二手房，購買二手房的人群在每個階層都有很多人選擇二手房，二手房不但滿足了，上面兩類條件也更滿足了，可以居住大小區。

每一種性質能滿足不同的人群，喜歡價格便宜的居住生產權，喜歡生活有品質的價錢又相對要實惠居住公寓，而對生活更有追求的居住大型小區不單隻老人小孩，有更多的娛樂空間。

三種戶型三種選擇，我們必須只能選一種我們只選二手房

二手房有諸多的優點存在，第一就是產權有70年，第二房子有保證，第三升值空間較大。結合這三個優點，就能滿足了其他兩種戶型不能滿足的東西。

二手房的買賣不單單考慮到現在的居住性問題，還考慮到我們的供房壓力，二手房的按揭可以選擇供房，30年，每個月壓力就會相對減少。在以後房產的升值空間中，二手房的升值空間無疑是最大的。

總結：在房子的選擇上自己合適才是最重要的，價錢不多，但是需要居住的面積很大，就選擇小產權和公寓，他們的使用面積都是非常高的。

有點意思A

前幾日，樓市君碰見一中介，被邀約看一套地鐵站旁、總價僅25萬的複式公寓。

怎知，待到達相關地點時，才被中介告知該樓盤房源已售完，還被安排到距離甚遠的地方看房。

看到這裡，閱盤無數的樓市君就發現，這又是中介的一貫帶客套路。

今日，樓市君就根據上百次看房經歷，給大家扒一扒房產中介為賣房，還會使出哪些招數！

1、虛報低價房源

引買家關注後轉推其他房源

虛報低於市價、地鐵上蓋或名企合作的房源，誘買家到現場後，是中介慣用手段之一。

中招的買家到現場後，往往會被告知該房已售罄，從而帶去看其他房源。

此前，樓市君就遇到中介打著阿里物業、地鐵旁、總價20萬的名號，引買家見面後，轉推其他房源。

值得注意的是，買家去到項目現場才會發現，原來中介推薦的地鐵盤，大多要乘坐幾站公交才能接駁。

比如這套永泰地鐵站旁房源，一開始，中介稱該樓盤離地鐵站很近，卻不透露具體位置。

直到樓市君再三詢問，才得到該盤距離地鐵站約1.5公里的答案。

而另一處小產權公寓，聲稱自己為阿里物業，但深究後才得知，只是阿里與當地個別企業有簽訂了合作協議，並非阿里旗下物業。

但這些大IP，卻總能成為中介招攬客人上門看房的噱頭。

2、房源價格不透明

多番優惠誘買家下定

接下來，買家到達現場時，還可能因項目報價不透明而遭套路。

比如“圍攻”買家的銷售，會多番提示現場有限時優惠政策，以營造“現在不買以後就虧”的氣氛。

而此時買家也最容易因為項目的降價手段，從而失去判斷力，進行快速下定。

比如樓市君帶領買家到達項目時，總會遇到擠滿中介和看房者，看似很火爆的場景。

其實仔細一看，現場的多為銷售、中介，且會選擇包圍買家。

某小產權公寓 圖源：樓市君朋友圈

被多位銷售“夾攻”，才只是發展商的套路之一。

當客戶在現場看區位圖、項目介紹或樣板房時，開發商一般會大喇叭唱銷控。

銷售中心大聲播報“僅剩N套”的消息，加上認購處大批人爭先恐後刷卡繳費，讓買家以為樓盤銷售火爆。

某小產權公寓 圖源：樓市君朋友圈

如果這時買家還在考慮中，銷售就會不斷向買家表示：房子還能再優惠些。

比如前幾日，樓市君就踩了羅衝圍客運站對面，一個名叫潮窩國際的公寓項目。

一套原報價21萬20平的複式一房，當看到買家表現猶豫之時，便主動兩次將優惠提供給買家。

誰伴我闖蕩

我看了評論裡都是說小產權房不能買的，我買的就是回遷房，我說說小產權房，要是你有興趣買，也能做個提示。

當時我買的房子對面商品房房價是6500，我買的110平，相當於商品房130平以上，38萬一次性付清，還送個10平的儲物室（比一間房都實用）。現在沒有房貸，不要太爽。算下來最多隻相當於商品房130的三分之一錢（包括商品房稅費和貸款利息。）

回遷房的物業不如商品房，但是樓上樓下人好相處，因為他們本來都一個村裡的都認識，你也就更容易融入一體，你只要謙卑一點，你敬人一尺，別人就會敬你一丈。我家現在樓上樓下能還能互贊幫忙（主要是在樓下遇到誰在樓下，還能幫忙照看孩子，有的還主動說你把孩子給我看著，你去忙什麼什麼），隔壁棟見到了也能打個招呼了，不像商品房沒人情味，對門可能好多年都不認識。

但是記住是集體的大小區的回遷房，土地是村鎮一級集體的，不會是違建，個人的或者公司的不行，風險大。買房最好不要買小區四周的，因為道路或別的什麼原因擴建不會拆到你的房子，就算拆到你的，也已經拆很多家了，你就知道真正的拆遷款多少，不容易和原房主扯皮。

買房要做對原房主的瞭解，最好是那個小區有他們本地人，對房主的為人有一定的瞭解。籤合同一定要原房主一家人都籤，避免剛裝修好了，有他的家庭成員說不同意賣。

雖然合同對於房子買賣無效，（不要付現金，保存合同、收款收據和轉賬小票，還有他家戶口本複印件），但是對於房子賣給你的事實有效，他想要回房子就要退你房錢和裝修錢，好在現在房子升職空間不大了，扯皮的幾率就很小了，也不排除有那種吃喝嫖賭抽的無賴和房子之前被抵押出去了，所以買房一定要做對房東的一點了解。合同簽了以後把水電、燃氣、物業等所有能改的戶名都改了，有的村還為購房者做登記，出證明。

總之，風險和省錢共存，就看你傾向那一面。

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1.小產權在產權上問題太多，完全不建議考慮

2.公寓複式，我不知道樓主指的是不是商業產權的那種。如果是，不建議考慮。首先這類產品是土地屬性問題，造成只能出商業產權的房屋。開發商拿了商業性質的土地，卻不造寫字樓或商業配套，一般情況下，地段相對不會太好，勢必以後回報率會很差，從而做成以居住為主的產品。其次，正因為土地性質問題，造成水電煤的費用比住宅房要高（按商業標準收費），當然這也不會是一筆巨資。但是買賣交易費用就相對較高，出售是按商業產權交易收取稅費。其中最大頭的當屬土地增值稅，即買進賣出的差額的50%-200%（按增值額度不同，收取不同比例，具體可百度）。說到這裡，有些人可能會說可以做低房價，的確，這是一個辦法。但首先做低要過的了交易中心的評估價，做太低是不可能過評估，讓你交易的。其次影響最大的是買受方，包括貸款比例、以及買受方以後出手等。所以買你房子的人能不能接受也是一個問題。再者，因為此類產品以上本身的缺陷，基本很少有上升空間。即跌的比大盤快，漲的比大盤慢。而且因為是商業屬性，很多買家會將之出租，然後很多可能是辦公性質，造成項目本身的雜亂，居住在裡面的你在這種環境裡會舒服嗎？它可能唯一的優點，就是便宜。相對而言肯定比同地段住宅房便宜，但不能只看眼前，長遠而言，實在不值得購買。

3.二手房就不用多說了，找準項目入手。主要看購房預算了，當然首選還是地段，其次包括項目品牌、物業管理等都是影響樓盤以後走勢的因素。至於戶型、樓層等，這個則是最後考慮的，畢竟二手房不可能多得數不清，也不是新盤，能挑選樓層。所以買二手房個人認為按地段、房齡、品牌、物業管理等次序逐一挑選後決定。就目前市場而言，個人認為一線城市會繼續漲，二線城市適當觀望下手，三四線城市不建議購買（當然有特殊利好除外）

優室

1、三者之中選的知，首先是二手房，建議選證滿5年的，10年以內的。基本上樓宇硬件暗病，物管好壞，價格水分，周邊配套建設都基本能夠從各種渠道瞭解得清清楚楚並且可以實地考察。根據自己的收入，選擇適合的地段，戶型大小。太舊的房屋如果管理跟不上，銀行評估會打折扣的。

2、公寓複式，公寓這種不動產，主要是看運營的，物業管理、業主自己的運營能力。追求的是出租回報率，二次出手中間的稅費較住宅高，接盤客相對較少。通常是一手業主才可以利益最大化，二手的話除非是黃金地段的公寓物業，否則，不建議持有，免得浪費貸款名額和額度。

3、小產權，這種物業，除非是同村人瞭解底細，否則不建議入手。即使是新建小產權也同樣存在風險，如果出現違建等情況，就好麻煩。如果是農村大宅這種，外地人也只能租用。

經典影視眼

這三種房各有特色

從價錢上來講，同地段，同位置，同戶型，同面積的，小產權房，低於公寓房，低於住宅，因此可以結合自身的經濟實力，做自己的選擇，

從升值空間來講，二手房應該大於公寓房，大於小產權房，這個是由土地性質和房產證決定的，

從以後交易的角度來看，按二手房容易出手，公寓不太好出手，小產權房基本無法出手，小產權房沒有房產證，而公寓出售需要交的稅較多，二手房只要滿足一定的年限，可以合理避稅，少交稅。

從學區角度來講，只有二手房住宅，有學區分配，公寓和小產權房都是沒有學區配置的。

從投資角度來講，雖然國家一直強調，房子是用來住的，不是用來炒的，但是二手房，升值空間大，容易出手，而公寓升值空間小，出租方便，小產權房只能自己住，或者出租基本無升值空間。

日常點點滴

您好，回答這個問題之前，先說一下產權，市面上（不論受不受法律保護）一共大體區分為：村證（沒產權），70住宅用地商品房，50年教育用地商品房，40商業用地商品房（大多數是公寓產品）這幾種（我所在的城市是這樣）。

第一，預算充足肯定優先選擇純住宅，因為居住更舒適，民水民電天然氣都有，後期出售稅費也低很多（40/50年的住宅跟70年區別不大）。

第二，公寓產品（也算是小產權）適合職場單身白領金領，一般都在城市核心商圈，周邊配套齊全，生活購物方便。也很有情調。不過不建議帶孩子的家庭購買，居住成本會偏高一點（一般是商水商電，還沒天然氣），並且後期出售成本也比住宅高很多，我這邊公寓出售稅率是15.7％比住宅高2-8倍。

第三，所謂村證，沒證的就別看了，買了就算住幾年以後涉及到產權問題了也跟您沒關係。

純手打，希望能幫到您！🙏

叨叨韜兒

作為一名六年的房產從業者很有資格，回答這個問題。

• 小產權房顧名思義是指沒有辦理相關手續，具備居住功能，但是沒有所有權的一種特殊形式。這種房子私底下買賣不受法律保護，也不能在銀行做按揭。按照國家，小產權房不得確權發證，不受法律保護。買賣有風險，入市需謹慎。
• 複式房的好處，就在於使用空間可能會大一點。同時缺點也很明顯，因為有樓梯的存在，對於家中有老人，小孩，腿腳不便的腿腳不便的朋友來說，上下樓梯這就是個很大的麻煩。
• 二手房可以買，但是要看你從哪個角度出發。如果對戶型不滿意，或者是不喜歡舊房子的人來說二手房他可能不會買。但是對於這種喜歡買來就可以居住的朋友來說，反而還是個便利。

水瓶座你好

首先，小產權是肯定不能買的，因為小產權無產權證，買賣是不受國家法律保護，也是國家禁止買賣的。如果在購買小產權交易過程中或者交易後發生風險，後果是需要自己承擔的。

公寓複式的話，現在市面上多數在售的是LOFT結構，首先他產權性質屬於40年的商業產權，如果要購買的話，首先首付是需要付50%貸款只能貸10年，首付並不低。物業水電費用比住宅也高很多，後期交易的話稅費高達27%左右。如果買來投資的話，這個倒無所謂，如果購買公寓自己居住，那這個生活成本是相當高的，另外公寓也是不能落戶的，如果考慮落戶或者小孩上學買，肯定是不建議買公寓的。

二手房的話產權性質也分很多種類，如果考慮居住的話，建議買住宅性質的房產。二手房的話，建議買房齡10年以內，如果年限比較長的（超25年的除外），性價比非常高的也可以考慮。

房產職業經理人黨永鋒

1.小產權沒單獨產權證，權益得不到保障

2.公寓複式樓單價略低住房，使用率高，但是後期轉手變現難，因為商業性質稅費非常高

3.二手房同樣得看產權，同時二手房優質物業比較難尋，多花時間看對比二手房，合適就趕快下手。

最後祝福你早日找到合適你的房子。

關鍵字: 房產 產權 公寓