問：請教大神，無學位要求，首房首貸200多萬總價是買羅湖星桂園1室一廳37平，還是東方瑞景苑的2房59平，看了大神們的建議已經果斷放棄的惠州，攢錢買深圳，另外，深圳金地龍城中央60多平公寓和萬科時代廣場公寓能買嗎？感覺價格低又帶裝修好吸引！謝謝大神
答：好不容易跳出惠州坑，就不要再跳進公寓坑了。公寓緣何不能買，滿網都是科普文，財務自由的土豪可以隨意，一套住宅都沒有的剛需就不要任性了。 你說的這兩個總價都不一樣，其實都有更好的選擇。瑞景苑位置不好，沒有地鐵還沒什麼小區，桂星園是個一房，沒有學位板塊也不夠好，不如跑遠點買個兩房。
問：老師好，研究生落戶深圳有什麼買房優惠政策？
答：您好，研究生落戶有更高的租房補貼，但是買房上和萬千沒學歷者同等待遇，一個學歷不能走天下，有才是不正常的。
問：你好，剛人行發佈“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點”，說明利率降了嗎？是否等到10月8日後再辦貸款會更好？
答：利率不但沒有下降，反而控制了隨意打折，現在深圳首套上浮5個點，二套上浮10個點，分別是5.145 和5.39，新的政策之後，最低變成了4.85和5.45，注意是最低。二套房貸利率確定上漲，首套也未必降低，因為銀行有上浮權限。 為這個不確定去等待，結果可能是一個月省出兩包煙錢，總房價卻多付了若干萬；或者是一個月多付了兩餐飯錢，總房價同樣多付了若干萬。
問：請教下十三老師，一個自住頂級學位小區，同一個花園內不同樓齡的兩期，戶型樓層朝向容積率綠化率車位等條件都相近，一是98年交樓單價8萬（大多一手賣家裝修），一是15年交樓單價10萬（開發商裝修）。您覺得這差價合理嗎？二選一的話您選擇投資哪一期？謝謝。
答：這位粉絲，提問又不說具體小區名稱，抱歉我無法判斷。 另外，單價8萬，怕是你對深圳的頂級學位有所誤解。
問：十三總好。收藏過好多你在星球的問答，客觀、理性，還特別有文采。大愛！ 早幾年在喜悅裡入了一套89的4房，一直在放租，計劃持有久一點，至少到14號線、東部過境高速通車。 最近看到和昌的舊改啟動了，佔地26萬平，規劃有小學、初中。所以在想：未來喜悅裡有可能跟和昌代建的學校同一個學區麼？ 目前南聯在教育資源上比較欠缺，喜悅裡、海航城的學校是龍崗中心小學（寶龍街道，剛升級為九年一貫制），在雙龍了，離喜悅裡有點遠。新幹線對應的是南聯學校。 和昌代建學校起來後，根據你之前的經驗，學區有重新劃分的可能麼？如能把海航城、喜悅裡、新幹線這幾個盤劃分到新的大學區裡，近很多，生源也相對純粹。 盼抽空回覆
答：謝謝大夥的誇讚[玫瑰] 學無止境，仍需上下求索。 喜悅裡離中心小學是這幾個小區裡最近的，而且中心小學遠沒有其他學校飽和，積分86分就可以上學，劃出去的概率不大。 不過不用沮喪，半斤和八兩差別不大。現在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校，只是開發商用來賣房的幌子，能夠沉澱成名校的幾率小，到了二手市場，都是一地雞毛，比如某大觀。
問：你好，總價350W左右的兩房，自住+投資有合適的嗎？布吉石芽嶺那邊環境看著不錯，14號線開通後有升值可能嗎？大師對這個價位有其他片區推薦嗎？
答：百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區域都可以買。 地鐵開通對房產增值是利好。
問：請問十三老師，預算200萬在羅湖有沒有片區推薦呢，投資兼自住，謝謝
答：在羅湖上車是可以的，但是投資會明顯弱於西部和新興區域，這個從歷史數據和未來規劃已經很明朗了，羅湖的老業主也不得不認輸。 自住隨意吧，我是沒興趣討論這個區域了，你找找有舊改和學區概念的樓盤吧，次新電梯最好有點屋頂花園什麼的，將來還能賣得出去。
問：十三老師您好！今年操作4成首付購買了棲遊家園的兩房，家裡3個大人1個小孩，現目前欠外債20萬無存款，月供將近兩萬，家庭稅後收入4到5萬，既使房子價格漲了時間成本上可能也還是跑輸大盤，三年後換房可能難以存到錢，到時候五成首付恐怕不可能換到南山學位尚可的房子，比較焦慮十三老師有什麼看法？
答：估計你是焦慮型人格，不買房焦慮，買了房明明月供無壓力，又為換不起更好的學位房焦慮，人生哪能事事如你所願，你的問題不應該問我，問心理醫生。
問：老師好，我是上次那個想給父母落戶買房的那個。現在已知父母在2022年才能隨遷入戶，而現在手上有200萬現金，因為月供能力已到極限，所以基本加不了槓桿。我這種情況，是否應該現在就想辦法破項目買，還是不著急等2022年？2022年前深圳房價會有大漲嗎？如果要現在買，為了保證父母生活質量，父母退休不用考慮通勤，所以只能買遠郊房子，有什麼250萬附近品質好的小區推薦嗎？
答：你好，深圳房價已經在漲了，西部大家有目共睹，東部中部也在悄然上揚，至於是否增購，得視你們現有的房產情況，是否需要優化而定。 其實還有一個破限購方法，但是隻能貸款七成，而且一般人的接受程度不高。
問：十三大師，天津武清的房子是否值得購買？
答：天津應該會跟著北京的行情、武清作為郊區也會跟著市六區的行情，比較慢吧。 如果武清的價格這兩年還沒有翻倍，也許存在補漲的機會，但如果也漲過一波了，估計還要再等些年才會有動靜。 現在的時間節點，適合投資下一波的領漲城市、稀缺的地段和物業。
問：十三老師您好！目前本人工作居住都在龍崗中心城，自知東部跑不過西部，想聽從您的建議去沙井投資一套500萬左右的。另在坪山天虹東城國際有套80平的小戶型，純投資，價值280左右，橫盤幾年了，但是地鐵在建、高速已開通，是繼續持有還是賣掉轉戰沙井？沙井次新盤有什麼推薦？還是等海岸城項目？
答：轉戰沙井，地鐵開通是利好，但是利好出盡就是利空了，把握好出手時機。 新盤還是海岸城，二手房淘淘西薈城和萬科星城周邊
問：十三，你好！我目前如果賣了昆明效區的一套（十年不漲）房，（一直想賣）差不多可以有100萬，月收入有一萬四左右（含前夫給的生活費），帶娃，這種經濟狀況，是否應該在深圳買個條件還可以的三十平米的公寓？我有這個條件買嗎？
答：首先，昆明郊區的房子要賣，如果這一波都沒漲，這套房子沒有任何保留價值。 其次，你給到的條件不明確，比如，是否生活在深圳?置換深圳是投資還是自住?是否首套首貸? 我的意見，如果你生活在深圳，無自住房，首先應該解決自住問題。 結合你的還款能力，至少能買到一套200萬的房子，應首選老舊的商品小兩房，而不是公寓。 如果深圳已有自住房，純投資，可以考慮買一套租售比高的市內小戶型或公寓，未來用租金覆蓋部分生活支出。 最後，單身帶娃不易，100萬對你來說不是小錢。如果在深圳，購房前可找我面談，提供義務諮詢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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