年關將至，乾涸已久的成都主城土地市場，終於盼來了“洪峰過境”。
短短半個月時間不到，主城區已有多宗住宅用地相繼進入招拍掛流程，向不同細分市場發起最後衝擊。
大規模的土地集中入市，為開發商年終土儲提供了最佳窗口期。
實際上，2019年1-10月，五城區+高新區共有41宗土地進入市場，拋開“零供應”的二月份，主城區平均每月供地4.6宗，以至於每每主城有土地出讓，拍賣現場都是人潮湧動。
2019年1-10月成都主城區土地供需情況
主城土地備受追捧也印證了睿合泰《2018看懂成都市場的3個大趨勢和8個小趨勢》的年度報告內容——2019年將會是開發商迴歸中心之年。
據統計，主城區推出的41宗土地中，有39幅地塊成功找到下家，成交率高達95.1%，其中16幅地塊成交樓面價突破了萬元大關 ，已超過去年全年主城拍出的萬元地數量，開發商迴歸主城意願強烈。
一邊是開發商回城心切，一邊是主城土地供應加大，2019年前十個月，主城涉宅地塊供應面積已超過2018年全年主城涉宅地塊供應。
2016-2019主城全年涉宅地塊供應情況
（注：2019年為1-10月）
與2017年瘋搶、2018年觀望不同，2019年成都土地市場呈現出顯著升溫，尤其是主城土地市場。
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年底暗戰土地市場
補倉主城 更須嚴選
此次主城區集中推出的地塊，可以說“各有千秋”，看點十足，比如缺地又缺房的撫琴板塊……面對可挑可選的主城優質土地，開發商更須嚴挑嚴選。
出讓地塊指標
通過區位、交通、教育幾大核心配套對比下來，我們發現，在中心城區漸成主流的小地塊開發中，撫琴街3號地塊極具典型意義。
回顧過去成交的主城土地，越來越多的品牌房企把投資重注下在了主城袖珍地之上。
錦江區林家坡片區地塊 32畝 樓面價19800元/平；
青羊區龍嘴村六組地塊 17畝 樓面價18512元/平；
武侯區紅牌樓街道太平村地塊 16畝 樓面價17200元/平；
金牛區百壽路地塊 17畝 樓面價16900元/平；
……
成熟的地段、完善的配套、便利的交通……無論是此前的望今緣還是最近備受關注的新希望D10，小地塊的價值已逐漸被市場認可併成為主流開發趨勢。
作為本批次起拍樓面價最高土地，14000元/㎡的價格體現了撫琴街3號地塊在區位上核心中的核心價值，而4.5億的低門檻則給了各家開發商回到主城的絕佳機會。
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一環16畝絕版地塊入市
攪動年末成都土地市場
本次金牛區推出的撫琴街3號地塊，位於金牛區撫琴街道，西鄰金魚街，南靠撫琴中街，出讓面積約16畝，規劃用地性質為二類住宅用地，容積率為3.0，起拍樓面價14000元/平，地塊體量不大，形狀方正，屬於典型主城“小金貴”地塊，是當前開發商非常熱衷的必爭之地。
宗地示意圖
1、絕版區位，城市級配套，生活氛圍濃郁。
交通方面，此次推出的撫琴街3號地塊，距一環路直線距離300米左右，離二環高架直線距離600米不到，由金牛大道、撫琴路、金魚路、花牌坊街構成的暢通交通路網，使得地塊對外交通通達性極強。同時，地鐵2、4、5、7號線環伺地塊周圍，其中5號線撫琴站與地塊直線距離僅500餘米，整個區域立體交通網絡如同毛細血管一般連接著大城西都市圈，“多維一體”交通樞紐體系已然成型。
即將運營的地鐵5號線撫琴路站
教育方面，宗地附近分佈有機關二幼、機關三幼、金琴路小學、撫琴小學、石筍街小學、金牛實驗中學、成都十八中等金牛區最完善、最頂級的教育配套，從幼兒園到高中全齡化教育資源富集。
成都市機關第三幼兒園
成都“五朵金花”小學之一的石筍街小學校（西區）
除了前面說到的交通和教育優勢外，撫琴街3號地塊周邊商業配套成熟，社區商業呈現規模化、多樣化、完善化三大特徵，城西物資最全、最具成都生活氣息的撫琴綜合市場就在地塊西南側。區域醫療配套完善，宗地緊鄰中醫藥大學附屬醫院和西區醫院等優質醫療資源；同時，地塊緊鄰寬窄巷子和金沙博物館，區域歷史文化底蘊深厚。
2、缺地又缺房，高價值區域供應稀缺。
土地市場，作為成都房地產開發較早的撫琴片區，土地一直都是這裡的搶手貨。小全全查閱資料發現，整個撫琴片區土地斷供已2年有餘，最近一次成交的地塊現已呈現為融信公館項目，當時成交樓面價為16900元/平。
地塊周邊土地出讓一覽
新房市場，土地市場的稀缺折射到新房市場，直接影響便是缺貨。目前，撫琴區域內的可供貨項目僅融信公館一個，主打高端產品，該項目於今年2月領證預售，共推出340套房源，精裝均價為28500元/平，截止目前去化率已接近80%。換句話說，要不了多久，撫琴板塊又將面臨無貨可賣的尷尬局面。如果我們把新房市場擴大到整個一環周邊，那麼均價在35000元/平的新希望D10則將是地塊最直接的對標項目，而產品調性和客群細分則將更精細化。也就是說，跳出區域本身做開發，撫琴街3號地塊在新房短缺的主城核心區域，產品定位可以拔得更高，地塊高價值也將被髮揮到極致。
二手房市場，地塊周邊存在大量使用年限超過10年以上的小區，二手房均價在12000-16000元/平之間，與地塊一街之隔的鑫城府二手房均價在19000元/平左右，一公里之外的朗詩西溪裡二手房均價在25000元/平、西錦國際二手房均價在20000元/平左右，整個區域二手房市場價格梯度比較明顯。這也反映出片區急需新項目注入，助推區域居住品質升級的現實。 另外，地塊周邊老舊小區存在大量地緣性客戶，長期被壓抑的換房需求，將釋放強大的改善型置業客群，從而激活整個區域市場。
3、小地塊+高端定位，再造標杆項目。
面對土地市場上越來越多的小地塊，如何開發“小金貴”已經成為成都樓市的熱門話題。通過小地塊+高端物業的產品定位，一方面可以拉高項目溢價，另一方面藉助高端產品的標杆形象又提升了開發企業的品牌價值。從某種意義上講，一個成功的高端項目帶來的市場口碑和營銷影響，要比單一的投資開發利潤層面深遠的多。所以，我們看到越來越多的開發企業參與到主城核心小地塊的爭奪之中。
實際上，小地塊的拿地邏輯非常清晰，看準主城熟地，不惜一切代價卡位插旗，這是佈局高端市場的第一步——佔據城市資源；其次，憑藉地塊對主城成熟生活片區稀缺的自然資源與人文資源最大化佔有，擁有打造高端項目的必備基因；最後，將匹配土地價值的極致產品導入項目，以實現最純正的高端底蘊。
撫琴街3號地塊實景圖
綜上所述，在城市資源和人文資源的佔有上，撫琴路3號地塊可以說是佔盡了天時地利人和，除了難以複製的地段優勢，千年皇城留下的文脈烙印，更賦予了地塊天生不凡的城市氣質。缺地又缺房的撫琴板塊上新，必然會吸引眾多開發企業的關注，尤其是試圖在主城區成熟地段樹立高端產品標籤的開發商，更是會對這樣的地塊青睞有加。小全全認為，未來在這宗小地塊上，極大概率會誕生刷新成都樓市高端產品序列的項目。
宗地位置：金牛區撫琴街3號片區
出讓面積：16.0867畝
用地性質：二類住宅用地
計算容積率：不大於32173平方米且不小於10725平方米
建築高度：建築物（含所有建、構築物及設施）最高點高程不大於航空限高絕對海拔高程667米
建築密度: 總建築密度不大於25%
拍賣方式：設置最高限價+競配建並無償移交租賃住房面積比例
出讓時間：2019年12月4日
起拍樓面價：14000元/㎡
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