08.16 陽光城10變

陽光城，地產圈一個“現象級”房企！

文\\潘永堂

陽光城，是誰？

老潘用“三個明星級”去簡要標註！

其一、明星級“閩企”。陽光城是眾多閩系房企衝出來的佼佼者之一，世茂、旭輝、陽光城，堪稱如今閩系房企的“三劍客”，當然如今他們都全國化佈局了，應該可以摘掉閩系的帽子了。

其二，明星級的經理人團隊。陳凱團隊、張海民團隊、雙斌團隊……每一波專業經理人團隊都給地產圈留下了深刻的印象，這是一家依靠董事會三權分立，充分授權經營者實現“大幹、快乾並幹好”的頂層設計，所以除了明星經理人之外，更值得點讚的是陽光城三權分立，老闆放權的獨特機制——這非一般房企老闆能做到。

其三，明星級的業績。陽光城的業績飛躍，是幾條優美的曲線，當年從22億到221億的3年10倍高增長，如今從幾百億到2019年2000億左右的高位再飛躍，陽光城可謂“一浪又一浪”的做大。

如果用一句話來總結，老潘認為，陽光城——是中國一個同時身兼“中型房企”和“閩系房企”雙標籤並用較短時間快速做大的一家“現象級”房企，他很有研究價值！

8月，陽光城公佈了自己的最新半年業績報，老潘結合這半年、乃至最近2、3年陽光城之變，從10大角度總結為《陽光城10變》！

變1：半年破千億

你還在3年衝千億，昨天還是中小房企陽光城，如今已是“半年破千億”！

2019年最新成績單如何了？老潘簡單總結為3個亮點。

• 其一，表面上前6個月銷售901億，但朱榮斌業績會表示，加上認購未簽約，實際已經過千億。也就是說，陽光城半年就破千億了

  ，這個對陽光城而言，是個喜事！

• 其二、按照節奏來看，即使公佈的900億，與2019年全年1800億目標相比，即實現了時間過半、任務過半，這一點也是亮點。因為房地產貨值大多都是下半年完成60%左右，陽光城目前時間過半，任務過半的節奏很好。再延伸一下，按照實際認購1000億，下半年之後陽光城突破2000億是大概率事件。

• 其三、除了整體業績，區域深耕也做得不錯，上半年陽光城福州區域、上海區域、浙江區域銷售金額均突破100億。

事實上，2019年房企銷售目標年初都定的很謹慎，相對陽光城2018年1629億，2019年的1800億目標僅10.56%的增長，但事實上，2019年1-6月合約銷售金額達900.73億，同期增約28%，已經比“目標增長值”的3倍左右。

其次，下半年的增速如何？

目前從陽光城營銷負責人陳友錦的業績會表態來看，下半年可能會超出大家低迷樓市低迷業績的當下預期。陳友錦表示：“考慮到今年的市場風險，陽光城2019年上半年搶銷效果做得還不錯，下半年搶銷會做得更徹底，尤其推廣方面會成為重中之重，下半年陽光城會將全國200多個項目分門別類，根據市場競品、存量、利潤情況進行分解，會根據每個項目不同情況做不同的動作，期待下半年交出上半年一樣令人滿意的答卷。”

顯然，此刻的陽光城正磨刀霍霍、更徹底的搶銷，讓陽光城下半年業績更具想象空間！

變2：規模認知之變

2018年、2019年，陽光城對規模的態度發生了一些微變！

沒破千億前，雙斌第一關口是帶領陽光城迅速破千億，彼時也傳出林騰蛟意欲衝擊3000億的隱形目標。但之後，由於房地產政策和資金收緊之後的這2年，特別是陽光城又突破了1000億的關口之後，陽光城對規模提速的“態度”有所改變。

誠如去年業績會朱榮斌坦言，破了千億後，對規模不那麼急了。

而在最新的2019年8月半年業績會上，朱榮斌表示：“陽光城現在是有點大，再過兩年真正做到有點強，把這個公司做成又大又強的一家企業，這是我們未來的發展目標。”

話裡話外都透露著，陽光城在做大、做強路徑中，選擇了一種“先做大後做強”的戰略謀劃，這在林騰蛟請來來自3000億房企碧桂園的雙斌，其實規模優先的訴求，自然是2年前的必然訴求。

但2年之後，尤其2019年陽光城逼近2000億量級時，陽光城對沖規模的態度正在發生微調。調整大概有三點。

其一、對房企而言，老潘一直強調，單獨談規模是沒有意義的，在這一點上，陽光城是一直在規模、負債、槓桿上選擇一個平衡和取捨，而且這種平衡點也在不斷的“位移”，從“規模衝刺、負債下降，控槓桿”三大維度都在動態變化。尤其是2019年上半年陽光城的速度是在負債下降、利潤率上升的前提下同步做到的，這就是閃光點。

其二、2019年下半年乃至未來，朱榮斌團隊給陽光城一個新目標，即10字新戰略——規模上臺階，品質樹標杆。朱榮斌坦言，最近帶隊去日本考察房地產，發現日本今後地產成熟階段後，品質遠遠比中國房地產要勝出很多，而陽光城的品質未來多出幾個明星項目，標杆項目是一個並行重點。

其三，規模上臺階依舊被提及，的確在碧桂園7000億時代，陽光城哪怕當下破千億還依舊不大，但朱榮斌又強調，未來兩年，我不敢再承諾規模上有多大提升，但是我們在品質管理，在公司管理上有相當大的空間。

3年之後的樓市不好說！

但目前這2年樓市收緊，資金收緊，國家資金轉虛向實，房地產長效機制和不以地產為經濟短期刺激政策等來看，未來2年市場不太“樂觀”，大環境不好的時候，朱總的話表達了一種謹慎——未來2年驚豔的業績不要太奢望，但陽光城的規模依舊會上臺階！

變3：利潤之變

規模成績單的確不錯，但陽光城利潤率太低，負債較高是這幾年被外界詬病的痛點。

如何看了？

老潘還是覺得這個事，媒體過於苛刻了，如果一家房企業績又漲得猛，利潤率又高，負債率又低……太完美的房企，不真實！這就好比，女人找男朋友，又要180、又要帥，還得年薪100萬，還得人品好。

其二，過去2年資金偏松，市場行情較好，陽光城選擇了沒有急降高負債、控槓桿本身就是靠譜的，

其三、對於陽光城較低的利潤率，朱榮斌也表示：“利潤率，的確一直是陽光城的一個短板，我們自己也很不滿意。但事實上，對於未來利潤率之變，其實不光是陽光城集團，也是整個行業問題，未來國家政策上，整個行業會迴歸一個社會正常的利潤。所以，這兩年房企在限價政策下，確實要實現高利潤率是一件很困難的事情，陽光城如此，家家公司都如此，甚至很多公司都有一些項目因為限價原因出現了虧損。但反過來，陽光城這兩年保持利潤率有一定改善和提升，確實不容易。”

未來，利潤率陽光城肯定會繼續提升，朱榮斌所謂的未來公司做強也應該包含了提升利潤率一環。具體如何做？核心總結有3點。

其一，未來房地產限價措施會導致這個行業迴歸到以質定價，尤其在縮量的市場下，品質是產品能夠被市場認可的基本保證，更是陽光城實現更高利潤和溢價的根本途徑，所以未來陽光城會不遺餘力抓品質提升和產品溢價，進而改善陽光城利潤率。

其二、未來行業利潤率將告別暴利時代，迴歸社會正常利潤率，所以未來陽光城提升利潤額核心會通過規模的增長，通過規模再上臺階，去提升利潤額。

其三，2019年上半年陽光城以權益對價273億補充土儲貨值902億元，新增土儲權益比例由去年末的55%上升至80%，這一低成本和高權益拿地的努力，將為日後提升權益銷售額以及歸母淨利率打下了基礎。

的確，未來的市場，很多房企強調高利潤，本身或許是個為偽命題，追求合理利潤，追求相對同行更高的利潤，後兩者才是良性目標。

變4：經營之變：融資驅動先經營驅動轉變

陽光城整體經營上有什麼變化了？

朱榮斌的說法是10個字，規模上臺階，品質樹標杆！

字面上都對，與其他剛破千億的房企的提法都差不多，但有一點，站在陽光城的立場來看，陽光城2019年之變還是有一個大的轉變的。

即從2018年開始，陽光城希望從一個融資驅動型的公司轉變為一個經營驅動型的公司。

事實上，過去2、3年行情好，資金松，陽光城融資驅動型，槓桿驅動型，包含早期股+債，高週轉等的打法，早期的陽光城，的確是依賴了融資驅動，槓桿驅動，的確是典型的閩系房企手法。

但在2018年，伴隨資金收緊，陽光城在經營上層建築上開始改變。核心在資金維度開始有了緊箍咒。

其一，現金流這2年持續為正。

其二，整體負債率開始下降，一個核心指標是對負債的整體絕對值從2018年開始就做了“嚴控”，即陽光城在規模、投資繼續增長的同時，不能增加負債的絕對值。比如陽光城2017年總負債是1134億，2018年是1226億，到2019年半年是1121億，公司規模在發展，還在持續有比較穩固的增長，但是負債一直控制在比較好的範疇內。

其三，債務結構也進行了控制。陽光城整體債務結構之前非銀佔比比較高接近51%，到2019上半年呈現出比較改良的一面，即整體非銀佔比在31%，非銀包含標準化產品（ABS、ABN、Reits）還有一些小部分的信託和基金的通道式產品。這樣改變的好處在面對當下的超嚴資金監管環境下，陽光城的正常經營就不太容易受到資金收緊的影響。

整體面對現在的監管環境，我覺得可以讓企業更合規的用市場的資金和金融的資金，不會影響公司正常經營，而且公司整體債務結構也做好了還多少借多少不再增加債務的結構安排。

陽光城的未來核心是把經營做好，把品質再上新臺階，把投資做精準、

變5：多元化之變：專注主業，慎重多元化

這兩年房企多元化探索做得如火如荼，很多是被政策倒逼和逼迫，但站在今天這個時點，尤其是房企在點狀試水了很多多元化業務之後，態度和認知有了一些變化。

陽光城今天對住宅地產和多元化業務的整體看來，目前歸納來看，核心有2個判斷。

其一，陽光城住宅地產還有很多發力的地方，這意味著未來住宅地產依舊還有較大空間。

其二、非住宅行業的新產業，朱榮斌坦言，陽光城對養老、旅遊等等很多包括公寓一些新業務方式做了研究，我們還是沒有太多把握。

整體來判斷，朱榮斌坦言：“陽光城今天公司還不算大，整體公司經營風格也是沒有把握的事情不要隨意冒險，現在公司整體實力傷不起，我們財務能力也傷不起，我們還是比較小心，我們論證了很多產業項目，除了和教育合作之外，有陽光教育集團支持，這方面取得了一些成效之外，其他在長租公寓、養老都很小心，太敢輕易進去，陽光城一定要關注，把力所能及的事情做好，保持專注。”

其實態度已經很鮮明，這也預示著未來陽光城會更加專注，在多元化擴張上不要冒進，慎重多元化，專注和深耕住宅地產是一段時間的頂層設計。

變6：品質之變：2年大提速

客觀來說，融創、世茂在規模拉昇時，產品品質也在同步拉昇，而且效果相對非常顯著！融創在全國各地的濱江壹號院、桃花源超級IP，以及世茂的國風、璀璨等5條產品系的打造，以及一個個標杆項目的全國亮相，實現了融創、世茂在“產品力”近3年大大飛躍。

事實上，這些年作為媒體的老潘也不經意發現，陽光城這幾年在規模高增長的同時，很少看到轟動行業的產品力發佈會，反過來對比另外兩家巨頭閩系房企的產品力發佈會可謂一個接一個，老潘有幸全部參與和深度調研——比如旭輝這兩年CIFI5、CIFI6第五代、第六代產品發佈會和的標杆產品鉑悅高端系、蘇南旭輝、重慶旭輝的諸多產品力大獎和網紅產品一個個亮相，應該說這是旭輝的加分項，又比如世茂的國風、璀璨、龍胤2年左右5大產品系發佈和一個個網紅產品，標杆產品的亮劍、熱銷。

對此，半年業績會上，朱榮斌對陽光城的產品力表達了不滿，他坦言：“有媒體問我你們公司產品品牌宣傳做得不夠，我說是故意不宣傳的，因為還沒有做得好的時候宣傳什麼呢？”，這話是一種謙虛的說法，但實質也表達了朱榮斌下一步對陽光城產品“大開殺戒”拉開了序幕。

尤其是最近朱榮斌在親自抓公司品質工程之後，帶隊去考察國內先進和日本房地產品質之後，看見中國產品品質與日本還存在很大差距，也因此，未來陽光城將堅決加大產品力、品質標杆提升。

未來今年，陽光城的產品系、品質工程、全國各地的標杆項目，相信會有一個顯著的提升，這或許是未來3年陽光城的一個新變化！

事實上，朱榮斌就表示：未來希望通過品質工程的推進，爭取在2年內實現陽光城產品品質的突破，將品質打造為陽光城的核心競爭力。

變7：

投資是重中之重！

陽光城的投資，還是有很多亮點，老潘總結一下，核心有4點。

其一，沒有固定的“投資標準”，敢變，隨著時間而變、隨著項目而變、隨著行情而變，陽光城的投資拿地是多維度的標準，也是動態調整的。

比如對待不同的拿地方式的利潤率要求都有所差異，投資標準很精細了，比如針對收併購的項目，對待三舊改造項目，對待公開市場拿地的項目利潤率標準都是區別的。

比不同時期標準經常在調，比如可能到今天2019年就在動態調整，今天這個時候陽光城對利潤率的要求，對於回款的要求比2019年兩個季度又要高一點。

其二、超級靈活的投資策略，更好的適應市場、城市。朱榮斌坦言，董事會給經營層充分的授權，團隊根據市場政策和各方面的情況隨時可以掉頭，陽光城規模不大，因此投資拿地隨時可以掉頭。

比如2019年上半年，陽光城把握投資市場窗口的小週期，同時加大舊改和一二級聯動項目拓展力度，2019下半年沒放棄任何一個投資市場包括一級公開市場和二級併購，兩個都在關注，只是達到條件符合投資標準和要求，又有利於未來發展包括土地素質、城市佈局和內部要求，就會適當的購買。

其三，更嚴格的投資紀律，不衝動。比如在投資傾向上，陽光城可能在比較好的位置好的地段，好的行情、好的素質前提下會多買一點，在市場行情變動的時候可能稍微做一些收縮；又比如對投資額度雖然沒有限制，但在比率上有一個控制紀律，即堅持財務穩健原則三收三支，必須先保證收大於支，保證公司整體收支平衡，就是現金流和投資的比例。上半年陽光城對外投資買地花了不到300億，回款到了700多個億、銷售900多個億，也就是說，2019年陽光城上半年投資花的錢和銷售，不管是規模還是回款相對是比較低的，只佔

吳建斌強調，土地仍然是公司發展的動力，但是地肯定要看時機、條件和回籠貨幣的情況，下半年拿地金額，大概掛鉤是回籠貨幣的50%左右。

但事實上，未來陽光城投資拿地會如何呢？

截至2019年上半年，陽光城土地儲備貨值僅僅5,467億，與2019年當年2000億銷售相比，相當於儲銷比僅僅2.7倍，顯然整體土儲考慮到後期陽光城規模上臺階，土儲貨值還是偏低。事實上，在剛剛旭輝的業績會，老潘也看到同樣規模2019年權利那2000億左右的旭輝，其當下土儲貨值已經高達9000億。

基於此，未來陽光城增大土儲，將是一個需要解決的命題。

但值得點讚的是，陽光城過去拿地的質量還不錯，截止當下，陽光城土儲累計成本地價4322元/平方米。根據公司2019年6月公告的銷售均價12,829元/平方米，剛好平均成本與平均售價的比值為“三分之一”，地貨比良好，利潤空間還是存在。

變8：負債之變

事實上，雙斌加入陽光城後，對陽光城的高負債率問題很早就進行了手術刀。

吳建斌坦言：2017年開始陽光城就在控制負債維度有主動優化和主動改善的要求。截止2019年上半年，陽光城在資產規模新增、優質土儲增加的前提條件下，把淨負債率還從180%降低至145.13%，較2018年底下降37.09個百分點。

一邊要增長，一邊又要降負債，怎麼做到的？核心有2招：

• 第一招，不主動加槓桿。控制負債的絕對值不會增加，通過還多少、借多少的方式不增加負債。具體我們通過經營現金回攏，保持公司土地支出，確保我們收多少就按照收入多少比例做土地款的相應支出，這樣既保證公司發展儲備，也不會反向增加公司貸款上的債務。

  
  

• 第二招、通過快速週轉，快速結算，加大所有者權益，分母淨資產能夠有有效增長。

基於上，陽光城淨負債絕對值從去年181%降到現在145%！

同時，平均融資成本7.72%，比2018年年末優化22個基點，降槓桿成效顯著。

變9：跟投之變

跟投制度，過去在上行市場下，是備受房企追捧，但如今類似萬科、碧桂園、中梁等很多房企都開始調整跟投制度，核心是因為市場下行，很多項目面臨微利甚至虧損的現實。但對陽光城而言，跟投制度與其他房企有所不同。

吳建斌坦言：陽光城的跟投機制，早期是參考了全國標杆房企的機制，但學完之後進行了10個方面的改進和貼身修訂，這就讓陽光城的跟投機制能夠很好的符合陽光城這幾年的業務發展和管理需要。

在過去2年，陽光城跟投機制運行2年多，整體效果很好，基本達到預期。

目前陽光城跟投機制覆蓋的項目大概是270個項目，項目總體股東年化資金回報率可以達到40%以上，這個數字已經非常可觀了。270個項目大概有250、260個項目表現非常好，達到預期的目標，也有十多個項目比原來預期利潤低一些，但整體而言，已經不錯了。

吳建斌坦言：“今年以來整個市場下行回報出現達不到預期，也出現了一些房企對跟投機制的修訂或者員工不同的意見，具體情況不瞭解。但以陽光城情況來講，我認為這個機制非常好，非常適合我們業務的發展，而且我們不斷在修訂。差不多每年關於制度的修訂提升打補丁起碼4、5次，2019年起碼有兩次以上比較大型的修訂，符合市場和管理的需要。”

同時，陽光城的激勵除了跟投之外，其他也是多維激勵。陽光城過去提前找了諮詢公司進行激勵體系的全面梳理，目前體系和落地都還不錯。

• 比如既有長期的股權激勵，又有短期每個季度發的突出貢獻獎，

• 比如既有和利潤規模掛鉤的綜合評價，也有很多品質工程專項投資獎勵。

• 比如有跟投、也有超額的獎勵。

朱榮斌坦言：“陽光城當下的激勵體系在行業裡面是非常創新非常領先的。尤其是品質的激勵在行業裡面比較少有，能夠比較大程度的將員工的收入和項目品質掛鉤，這是比較抽象比較難拿標準的一件事，最近陽光城剛剛取得了突破。”

變10：組織人才之變

萬事靠人，規模增長更靠人，曾經，吳建斌將陽光城的成功總結為三點：

1、快速打開全國佈局，實現重點城市全覆蓋，為規模擴張打好基礎；

2、趕上了2017-2018的金融寬鬆期，充分利用資金槓桿獲取優質土地；

3、對人才隊伍高度重視，有效的支撐了業務快速發展和專業體系建設；

顯然，人才隊伍是關鍵。的確，很多媒體也感覺，最近幾年，陽光城引入了很多來自碧桂園、中海、世茂、中建等空降的高管，2年前履新陽光城不久的朱榮斌第一個大動作就是每天不斷的面市，招聘20個新建區域招聘區域總裁。朱榮斌坦言，陽光城這兩年，紛紛找高手，換打法，終於快速實現了規模的跨越。

但在這2年，陽光城在組織和人才上有哪些變化了？老潘總結2個獨特的角度。

其一，比起空降兵的外引強將，陽光城更看重內部自我造血機制的形成。陽光城自己的人才“光合工程”已成為陽光城自身鮮明特色的人才培養機制，呈現出巨大的作用，提拔了很多80後、甚至85後的區域總裁和公司中高管。值得一提的是，林騰蛟就很喜歡用年輕人，

其二、在區域組織上進行“放手和幫扶”，打仗還得靠一線，基於此，為匹配跨越千億之後的規模管理，2019年上半年，陽光城落地了28個區域分級制度，即針對對3個A級區域加大自主權，即“放手”；同時，對於新成立區域，在集團層面成立新區域管理中心，對C級區域重點管理。此外，進一步加強項目總制，補充管理短板。

增大內部培養和提升，給年輕人更多機會，強化管理機制，放權給強區域，幫扶新成立區域快速成長，強化項目總制……陽光城在突破千億之後，組織和人才都在快速迭代和優化。

小結

這是一個變化的時代，陽光城的變化遠遠不止老潘總結的10變，核心在中國多變的政策市下，在中國經濟下行和資金收緊下，的確沒有一成不變的戰略，也沒有一成不變的策略，唯有不斷的變化、迭代，彈性、高效的去應對未來的樓市。

正如達爾文所言，未來不是大塊頭活下來，而是更能適應環境的生物會活下來！

END

專注地產50強之變

地產總裁內參

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