在2014年的上一輪調控中，全國率先取消“限購”的呼和浩特市，又成為了這一輪房地產調控中首個喊出“全面停止房地產去庫存調控措施”的城市。對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務已經基本完成。在因城施策背景下，或將有更多城市跟進退出去庫存政策。
轉眼，房地產市場“金九銀十”傳統旺季將至。但是，自今年下半年以來，從中央到地方，對於房地產的調控政策一直在不斷收緊。受此影響，近段時間以來，全國土地流拍頻繁，房企資金壓力凸顯，紛紛開展“裁員”“降負債率”等措施來“自救”。
調控再現新提法
據呼和浩特市房管局消息，近期，呼和浩特市多次召開市長辦公會，把“穩地價、穩房價、穩預期”作為房地產調控的總體目標，擬採取多項措施調控房價，穩定房地產市場。其中，“全面停止房地產去庫存調控措施”的表述，是自2016年開始的本輪調控中首次見於地方的公開表述，因而受到廣泛關注。
除了上述措施，其他措施還包括加快解決房地產項目遺留問題、加大房地產供應量和加大整治房地產市場秩序力度三個方面。
“很多城市實質上都已經進入了補庫存階段，呼和浩特是其中的一個典型。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，類似東北、山西、四川、寧夏等省市區域，未來房價也會上漲，部分去庫存的政策會減少，相對應地則會增加很多補庫存的政策，包括積極供地和進行限購等措施都會出臺。
實際上，呼和浩特市的調控措施已在醞釀。一位當地房企人士表示，雖然呼和浩特市內尚未有統一的限購、限價等措施出臺，但當地部分項目已經被政府部門要求售價必須限制在萬元以內。
2016年5月，呼和浩特市出臺了房地產去庫存工作實施方案，推出了實行購房補貼、推動回遷安置貨幣化和放寬落戶和戶口遷移限制等多個優惠政策。
多位業內人士均表示，市場供求關係發生逆轉，是呼和浩特市此次提出“全面停止房地產去庫存調控措施”的最主要原因，上述實施方案的優惠措施也將迎來終結。
據悉，在去庫存政策利好的推動下，呼和浩特去庫存得以加速。尤其自去年下半年以來，樓市持續火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累計銷售面積167.1萬平方米，同比增長40.4%；商品房累計銷售額為121.9億元，同比增長86.9%。而從銷售價格來看，國家統計局發佈的7月數據顯示，呼和浩特新建商品住宅銷售價格環比漲幅2.4％；同比上漲11.8％，環同比漲幅均在70城中位列前十。
短期難現銷售高峰
即將到來的9月，也意味著房地產市場正式步入傳統旺季。但業內人士卻對今年的“金九銀十”持謹慎態度。
近日，發改委主任何立峰提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。財政部部長劉昆亦提出，要加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
事實上，自下半年以來，從中央到地方，對於房地產的調控政策一直在不斷收緊。例如，6月底住建部等七部門對北京、上海等30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，行動將持續到今年12月；7月31日，中共中央政治局會議明確提出，堅決遏制房價上漲；此外，今年下半年以來，已有上海、重慶、廈門、海口、寧波等多地發佈各類房地產調控升級政策。
業內人士認為，此次住建部等七部門實施的專項行動，意在形成高壓態勢，建立長效監管機制，同時，客觀上將短期目標對準了今年的“金九銀十”，疊加房地產市場經過一年多以來的調整，預計年內“金九銀十”行情難現。
如是金融研究院高級研究員楊芹芹此前也表示，按照房地產市場的分析邏輯，短期看政策，中期看產業，長期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，即調控政策繼續加碼、房貸政策難言寬鬆。種種跡象表明，未來政策層面對於房地產市場的收緊有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預計“金九銀十”很難重現。
一般而言，每年的9、10月份，房地產市場多數情況下會迎來一波銷售高峰，同時，這兩個月也是開發商年底衝刺業績的最佳時點。
房企開始“自救”
隨著房地產調控步入深水區，尤其是今年下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價率也隨之下行，調控政策顯現成效。受此影響，房地產市場集中度也一再提升，房企各層面均被巨大的焦慮和壓力所籠罩。在密集發債同時，部分房企甚至開始“裁員瘦身”，並主動降低負債率，行業步入調整進行時。
其中，最大的表現是多家房企先後被曝出裁員事件。近日，包括泰禾集團、綠地、華夏幸福、長江實業上海公司等接連被曝出部分地區的“瘦身”計劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實際上數量可觀”的人才調整正在逐漸蔓延且持續深入。
“我們裁員比例可能都不止30%，據說我們（投資拓展）中心會裁掉三分之二。”某房企內部人士何晴表示。自公司釋放了裁員消息後，何晴近日來異常焦慮。因為她發現，在裁員大背景之下，房地產全行業均在面臨人才過剩現象。
新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報道表示：“市場擴張時，企業拓展區域擴張、人員擴張、財務擴張；市場受限時，企業收縮項目拓展、人員規模、債務負擔。目前市場分化極為嚴重，在一些較好的區域市場，企業可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線城市及周邊地區，量縮價穩，固守在這樣區域只能收縮。”
同策研究院總監張宏偉表示，“裁員只是初步表現，接下來就是市場深度調整，市場會出現大範圍大幅降價。這極有可能會從過去房價上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然後蔓延到全國一二線城市。”
人事調整同時，面對整體環境變化，不少地產企業也開始主動降低負債率。
8月6日，中國恆大發布半年報提到，今年上半年，公司淨負債率從去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅達三成。根據恆大今年初公佈的新戰略，要堅定不移地實施低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，核心是大幅降低負債率。
此外，據融信中國、中駿置業最新發布半年報顯示，兩家公司的淨負債率也均有所下降。其中，融信淨負債率下降19%，中駿淨負債率下降2%。
泰禾集團早前公佈的半年報也顯示，公司目前短期債務與一年內到期的非流動負債之和為556.4億元，佔全部有息負債37.84%，債務融資期間結構安排較為合理。截至上半年末淨負債率371.1%，較去年末降低了102.3個百分點。
不過，上半年也有不少龍頭房企的淨負債率出現上揚。例如，一向穩健經營的萬科，淨負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍處於行業低位。同時，碧桂園、保利地產、華潤置地、龍湖、藍光等均出現淨負債率上升。其中，碧桂園上半年淨負債率59%，相較2017年56.9%微升；保利地產淨負債率93.26%，較2017年末擴大7個百分點。
對於上述現象，嚴躍進表示，淨負債率上升，經營性現金流下降，說明企業的支出變多，回款變慢，融資惡化，負債壓力增加了。
香港地產基金研究人士黃立衝表示，限售、限價、限購等政策，導致整個房地產行業的流動性大幅下滑；同時，融資端持續收緊，比如順應上半年降槓桿的趨勢，銀行對房地產的貸款持續收緊，停止了許多房企發債，行業經營性現金流急速惡化是普遍趨勢。
嚴躍進還表示，當前資金面收緊的情況下，房企應適當壓縮債務，通過聯合開發或者入股等方式以降低負債壓力。
（綜合自：中國證券報、華商網、證券日報、中國網財經、澎湃新聞、21世紀經濟報道、Wind資訊）
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