文| 謝 寧
來源| 咖 門（KamenClub）
投入少、門檻低，收入好、掙錢多，自己做老闆、自由無束縛
——開家奶茶店，對很多白領、年輕人來說誘惑力十足。然而，真實的開店之路，真如想象中那麼美嗎？
謝寧就是一個這樣的年輕姑娘。她最近加盟了一個奶茶品牌，目前剛找完商鋪，正在做店裝修。對於開奶茶店這件事，她有一些故事要說。
今天要分享的，是她開店的第一步——“選址”。以下部分是這位準新店長的自述。
壹
找商鋪，一場心理和身體的雙重考驗
開奶茶店是跟發小一拍即合的決定，直到自己全身心投入到找商鋪這個事情中，徹底感受到兩個字：崩潰！
4月份的鄭州，天氣是多變的，下雨、颳風、寒冷都鋪天蓋地的捲來。如果說開飲品店只靠情懷的話，那真的支撐不了太久。
剛開始找商鋪，我鎖定在了鄭州各大商場，二七萬達、大衛城、北京華聯、國貿、王府井、中原萬達、二七廣場、萬象城、璞麗中心……只要是鄭州能說得上的商場我全部跑遍，那段時間逛商場逛到想吐。
最後得出的結論就是：商場空鋪較少，飲品店已經基本處於飽和狀態，且房租太高、轉讓費離譜，成本過高，回本太難，放棄！
放棄了商場，人流量高的就是：各大高校。於是乎，鄭大、河工大、輕工業、鄭州旅遊職業學院、鄭州廣播電視學院、河南財經政法、河南農大……
結果還是無功而返：學校大多要開在食堂，空鋪很少。有些學校在校生較少，人流量達不到。且學校的租賃模式不同於學校外，多數學校實行利益分割制度，說的簡單點就是拿提成點，房租很低甚至沒有，但很少能租到。
所謂肥肉一大塊，何德何能輪到我們這些小羅羅呢？
找商鋪的那段時間，每天回家癱倒在沙發上，微信運動都在18000步以上，兩條腿早已不是自己的，眼睛裡什麼都沒有，只有“招租、轉讓”，看見一個關門的店鋪就像看見了親人一樣！這種感覺是真實的，而非想象！
貳
會“蹲點數人流”，還要能當機立斷
先說一下，我加盟的這個品牌在管理上還是比較規範的。品牌方要求，加盟商要先找好位置再籤加盟，並且品牌方也會對找到的位置進行一個評估。
所以，一個多月找位置下來，我還是有不少心得的。
1.“人流”和“消費人群”缺一不可
“人流量不行！消費人群不行！門寬達不到標準！”這是作為加盟商的我，最不想聽到審核人員的一句話。
經過一段掘地三尺的努力，我發現找商鋪的一個重要因素就是：人流量要大！
於是，學會的第一項技能就是：蹲點數人流。每到高峰期就一動不動，定時開始數。
記得有一次數人流，10分鐘208個，自己覺得這個商鋪一點問題都沒有，但是審核依然通不過。仔細詢問才知道，原來數人流要數有效人流，就是你的消費群。飲品是年輕人消費的標誌，所以，有些小朋友即便是數進去了，以後也沒辦法成為消費群。
我又換一家數，消費群是很確定，但人流又不行。週而復始，這成了一種常態。
所以，找商鋪一定要先鎖定目標群，然後開始數人流，不要自欺欺人，畢竟自我安慰對找商鋪沒有一點用。
2.好的商鋪，堪比秒殺
商鋪一天一個價，一地一個價，這是行業常態。
特別是每年的三四月份，飲品店找商鋪的人偏多，坐地起價並不稀奇。找到好的商鋪，當你猶豫時已經被搶走了，真的一點都不誇張。
舉個例子：我們在找商鋪的時候首選了國貿，在周邊轉悠了一整天，終於找到了一個。約30平方，大小合適，位置很贊，人流更是不用擔心；一月不到2萬，在那個位置，這個房租已經不算高了，而且沒有轉讓費。
迅速找到房東電話，結果被告知：半個小時前，已經簽過合同了。房東倒是坦誠，告訴我，店鋪剛掛出去不到一天，就接到一百多個電話，後來籤合同的那個人直接拿著一年的房租過來了。
好的位置，大家搶著要，像每年的雙十一搶購一樣瘋狂。房東邊說邊打開電話通訊錄，滿屏本地陌生號碼。
優勢位置不少人都盯著，這種稀缺資源可能你吃頓飯的功夫，就與機會擦肩而過。認為鋪位有譜，就當機立斷。
3.店鋪分租也是一種捷徑
在找商鋪的過程中，我們發現，分租經營這種報團取暖、分攤房租的經營方式，在沿街門店或商超不在少數。
如果面積、租金分攤合適；分租的行業相近、利益不受大的影響；且驗明合同是否長期，各項責任、水電等問題搞清楚，此方法也算是一種找鋪捷徑。
我也曾與一家米粉店老闆協商分租，對方做餐飲6年，只是店面過大，想劃出來30平方米減輕負擔。但這家不是最優選，也就作罷。
如果分租，除了上述所提以外，與分攤經營者是一榮俱榮的關係，有時候他就像你的房東，一旦合作，維護好與他的關係必不可少。
叄
從房東手中“強行”搶商鋪
一個多月過去了，整個人都是疲憊的，最後支撐我找到商鋪的，只剩下心中的信念。
那是一個巧合。
晚上幾個人在一站廣場剛吃完飯，商量第二天去哪轉的時候，吃飯的隔壁突然張貼出來一張招租信息。趕快去問老闆，租金比較合理，隨後聯繫品牌方進行審核。
因為這個地方，我盯了很久，人流、消費人群都很符合，苦於一直沒有空鋪，所以只能作罷。
但就在品牌方告訴我們審核通過時，老闆說就在剛剛，已經簽過合同了。當時心中的失落感要比審核不通過更難過。
於是，幾個人一商量，準備“搶商鋪”，隨後與老闆溝通，租金交付方式按年付，又表達了我們想要租下的迫切想法。最後成功簽約。
找商鋪就像談戀愛，可能轉身就能遇到“愛鋪”！
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