01.06 2019年大湾区业绩最好的八家过江龙房企

作为中国房地产市场的发源地，广东房地产市场备受关注。2020年1月1日，亿翰智库华南研究院发布了《2019年1-12月广东省典型房企销售业绩TOP50排行榜》，各大房企在广东省的竞争格外一目了然。

横向对比重点省份头部房企销售情况，可以发现广东省房地产市场由本土房企牢牢占领，福建省次之；河北省、河南省房地产市场较为相似，本土房企与外来房企势均力敌；四川省、浙江省、安徽省、广西省、江苏省、湖北省以及山东省的房地产市场已被外来房企抢占，本土房企生存空间被挤压。出现这种分化的原因主要是广东、福建本土房企自身实力较强，两省头部房企占据了全国销售总榜TOP30过半的名额，此外，这些房企多在大本营省份实施深耕战略，外来房企进驻难度较大。

图：重点省份2019年销售TOP30房企占比情况

仔细观察榜单可以看出，尽管广东省本土房企实力强劲，仍有8家外来房企2019年在广东实现了百亿以上的销售额，它们分别是绿地集团、融创中国、世茂房地产、阳光城、新力地产、远洋地产、龙湖集团以及旭辉集团。能够在本土房企占据主导的广东市场成功抢滩，足以证明这些房企已经在大湾区探索出适合自身发展的布局战略。

表：2019年广东销售突破百亿外来房企名单（全口径）

1）绿地集团：

政企合作破局，充分发挥国企优势

2010年12月16日，绿地通过招拍挂的方式在广州白云区获取一宗商办地块正式进驻湾区市场。截止目前，绿地已经在广东省布局13个城市，项目数量近40个，成为湾区外来房企之首。之所以可以在湾区取得如此规模，与其良好的政企关系密不可分。

众所周知，绿地在超高层建筑开发领域具有丰富的经验，基于此种经验，绿地与广东省内多地政府如广州、汕尾、汕头等签订合作协议，为其在城市核心区域打造超高层地标项目，进而获取土地资源。除了超高层建筑，绿地近年来在“城际空间站”方面也不断发力，目前已与阳江市、茂名市政府签订合作协议，协助当地在区域内打造城际空间站项目，获取了大量低价优质土地资源。

2）融创中国：

2016年1月13日，融创通过招拍挂的方式在佛山获取一宗住宅用地正式进驻湾区市场。截止目前，融创在广东省已经布局12个城市，其中湾区九市已经全覆盖，项目数量将近30个，其布局战略可用三个字概括——“准、狠、全”：

“准”体现在周期红利。2016年之前主要布局广深及外围城市，抓住湾区规划红利，2017年至今下城湾区外围三四线城市如清远、湛江、肇庆等，抓住了次轮三四线市场发展红利。

“狠”体现在拿地力度。融创为在湾区实现快速扩张，不惜多次拿下地王地块，如2016年2月清溪地块溢价率达322%，夺得区域双料地王；2016年9月黄江地块溢价率达689%。

“快”体现在决策效率。2016年1月5日，孙宏斌提出进军广深区域，1月13日便通过招拍挂进入佛山禅城，同年5月份基本完成华南区域战略布局。但从2018年以来，融创明显放缓了在湾区拿地节奏，两年时间通过招拍挂获取8宗地块。

3）世茂：

并购发力，世茂海峡有望成为过江龙之首

2010年世茂联手富力，合作开发惠州富茂海滨城项目，首进惠州，正式布局湾区。10年间，共布局惠州、广州、深圳、佛山、茂名、肇庆五城，拓展近20个项目，世茂在湾区的布局共经历了3个阶段：

第一阶段：合作切入，聚焦广深（2010-2013）。在此阶段，世茂在湾区的布局主要聚焦广深，由于湾区核心城市资源稀缺，房企拿地困难，世茂多选择以合作的方式切入市场，共在广州、深圳、惠州布局了4个项目。

第二阶段：战略调整，布局放缓（2014-2016）。2014-2016年，世茂房地产整体进行战略调整，注重利润、回款和质量，规模退居其次，此阶段整个企业拿地力度明显放缓，在湾区无新增土储。

第三阶段：并购发力，全域纵深（2017年至今）

4）阳光城：

由聚焦到纵深，通过小区域作战模式助力湾区布局扩张

2016年5月20日，阳光城通过招拍挂的方式在东莞获取一宗商业用地正式进驻湾区市场。截止目前，阳光城在广东省布局13个城市，除了珠海，湾区其他八个城市都已布局，项目数量将近30个。纵观阳光城在湾区布局历程，可分为两个阶段：

第一阶段：2016年5月至2017年6月，此时张海民为阳光城总裁。在此阶段主要表现为两大特征：一是聚焦深耕“广深莞佛”四大核心城市；二是将收并购作为核心拿地手段。

第二阶段：2016年7月至今，此时朱荣斌加入阳光城。此阶段阳光城市在湾区布局发生了三个转变：一是城市布局调控，开始下沉核心城市周边三四线城市如惠州、中山、江门、肇庆等；二是组织扁平化，在广东省内设置四大区域公司，进行小区域作战模式，并充分授权给管理团队；三是拿地方式发生转变，由原来的收并购为主转为招拍挂为主。

5）新力：

创造“惠州模式”，实现一城23盘

2016年7月成立惠州城市公司，次月获取1个项目，通过收并购+合作的模式，1年半内在惠州获取22个项目，创造了惠州模式。除惠州外，后又相继布局了中山、广州、清远、珠海四个城市，总共布局近30个项目，其中惠州有23个。新力快速拿地的背后主要源于两大支撑：

战略清晰：新力在拓展一个城市之前，会先进行精准研判，选定目标城市之后，便会以一个项目快速落地为契机，深挖资源，短期内形成链式倍增，创造了“惠州模式”。

激励强效：在新力进入惠州市场的一年半间，为了能够短时间内获得更多的土地资源，新力设置了吸引力十足的拿地奖励机制，任何员工或中介助力新力成功拿地，每块地即可获得50万元的奖励。

6）远洋集团：

合作并购发力，加速完善湾区版图

2006年，远洋通过招拍挂的方式在中山获取一宗地块正式进驻湾区市场。截止目前，远洋在广东省内布局布局6个城市，项目数量将近30个。纵观远洋在湾区布局发展历程，其扩张方式主要有两种：

二是合作并购齐发力，加速补充湾区土储。截止2019年，远洋在大湾区的土储约946万平，其中以合作、并购方式获取的土储达468万平，占比约50%。

7）龙湖：

稳健发展为根本，由湾区核心向外围下沉

2013年12月，龙湖通过招拍挂拿下佛山顺德一宗旧改项目成功入粤。在近6年的时间，已进驻广东省9个城市，其中在湾区布局了8个城市，拥有22个项目落地。

在布局湾区的过程中，龙湖坚持一贯稳健的北派作风，自上而下延伸湾区布局，总体来看可分为三个阶段：

第一阶段：2013年至2017年中期，聚焦湾区核心，成功入局广深佛，实现一线全覆盖。

第二阶段：2017年中至2018年，开始向次核心城市延伸。于2017年12月，首进珠海，并在随后八月再拿三地；于2018年9月，首进东莞，并联合金地、卓越、龙光打造华阳湖1号项目。

第三阶段：2019年至今，围绕城市群周边，适度下沉三四线，新进入中山、茂名、江门、惠州等三四线城市，布局区域核心板块。

8）旭辉：

“合作之王”外围破局，加速融入湾区市场

自2015年9月起，旭辉多次参与广州土拍，均以失败告终。2015年12月，旭辉通过与保利合作方式低调进驻广州，正式开始布局湾区市场。四年时间内已成功进驻湾区最具发展潜力的8个城市，获取土地资源总建面约600万㎡，拿下19个项目。

纵观旭辉在湾区的布局历程，合作是其获取资源的主要路径：

区域互补式合作：2018年3月，旭辉与雅居乐达成战略合作协议，在湾区、长三角等区域进行优势互补、资源共享，随后两家房企于佛山启动首次合作，在顺德、高明共同开发项目。

片区垄断式合作：2017年12月，中山南头出让相邻的三宗地块，分别由旭辉、远洋、卓越拿下，随后在旭辉推动下，三方由竞争对手转为合作伙伴，通过联合开发，抢占片区话语权。

抱团取暖式合作：2019年4月，旭辉借美的置业在惠州博罗的项目，成功进入惠州市场，再下湾区一城。

往期回顾：

房企湾区揭秘第1期丨阳光城：从一家房企中报看过江龙的大湾区布局策略

房企湾区揭秘第2期丨新力地产：一城22盘，新力“惠州模式”揭秘

房企湾区揭秘第3期丨蓝光发展：外围蓄力，核心难入

房企湾区揭秘第4期丨旭辉集团：合作之王的湾区破局路径

房企湾区揭秘第5期丨新城控股：入粤三年，基础奠定，未来可期

房企湾区揭秘第6期丨融创中国：“准狠快”，湾区过江龙之首的三大成长秘诀

房企湾区揭秘第7期丨中国奥园：广东大本营之外的粮仓如何分布

房企湾区揭秘第8期丨世茂房地产：入粤九年，三阶段，四转变

房企湾区揭秘第10期丨远洋集团：“十年探索，百亿跨越”背后的发展路径

房企湾区揭秘第11期 | 金科集团：2年10盘的布局之道

房企湾区揭秘第12期丨华润置地：沉睡巨狮，已经苏醒

房企湾区揭秘第13期丨中国金茂：湾区布局发力，2年拿下11盘

房企湾区揭秘第14期 | 绿地集团：政企合作破局，资源优势明显

房企湾区揭秘第15期 | 龙光地产：14年25盘，龙光在南宁是如何区域深耕的

房企湾区揭秘第16期 | 华润置地：2年21个项目，华润在东莞起飞了

房企湾区揭秘第17期 | 招商蛇口：曾经的“招保万金”四大金刚之一，如今湾区布局如何

房企湾区揭秘第18期 | 金地：“理科生”湾区布局，有深耕，也有错失

———— / END / ————

亿翰股份

亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

———— / JOIN US / ————

閱讀更多 億翰智庫華南分院 的文章

關鍵字: 美好，一直在身边 绿地控股集团 广州