01.06 2019年大灣區業績最好的八家過江龍房企

作為中國房地產市場的發源地，廣東房地產市場備受關注。2020年1月1日，億翰智庫華南研究院發佈了《2019年1-12月廣東省典型房企銷售業績TOP50排行榜》，各大房企在廣東省的競爭格外一目瞭然。

橫向對比重點省份頭部房企銷售情況，可以發現廣東省房地產市場由本土房企牢牢佔領，福建省次之；河北省、河南省房地產市場較為相似，本土房企與外來房企勢均力敵；四川省、浙江省、安徽省、廣西省、江蘇省、湖北省以及山東省的房地產市場已被外來房企搶佔，本土房企生存空間被擠壓。出現這種分化的原因主要是廣東、福建本土房企自身實力較強，兩省頭部房企佔據了全國銷售總榜TOP30過半的名額，此外，這些房企多在大本營省份實施深耕戰略，外來房企進駐難度較大。

圖：重點省份2019年銷售TOP30房企佔比情況

仔細觀察榜單可以看出，儘管廣東省本土房企實力強勁，仍有8家外來房企2019年在廣東實現了百億以上的銷售額，它們分別是綠地集團、融創中國、世茂房地產、陽光城、新力地產、遠洋地產、龍湖集團以及旭輝集團。能夠在本土房企佔據主導的廣東市場成功搶灘，足以證明這些房企已經在大灣區探索出適合自身發展的佈局戰略。

表：2019年廣東銷售突破百億外來房企名單（全口徑）

1）綠地集團：

政企合作破局，充分發揮國企優勢

2010年12月16日，綠地通過招拍掛的方式在廣州白雲區獲取一宗商辦地塊正式進駐灣區市場。截止目前，綠地已經在廣東省佈局13個城市，項目數量近40個，成為灣區外來房企之首。之所以可以在灣區取得如此規模，與其良好的政企關係密不可分。

眾所周知，綠地在超高層建築開發領域具有豐富的經驗，基於此種經驗，綠地與廣東省內多地政府如廣州、汕尾、汕頭等簽訂合作協議，為其在城市核心區域打造超高層地標項目，進而獲取土地資源。除了超高層建築，綠地近年來在“城際空間站”方面也不斷髮力，目前已與陽江市、茂名市政府簽訂合作協議，協助當地在區域內打造城際空間站項目，獲取了大量低價優質土地資源。

2）融創中國：

2016年1月13日，融創通過招拍掛的方式在佛山獲取一宗住宅用地正式進駐灣區市場。截止目前，融創在廣東省已經佈局12個城市，其中灣區九市已經全覆蓋，項目數量將近30個，其佈局戰略可用三個字概括——“準、狠、全”：

“準”體現在週期紅利。2016年之前主要佈局廣深及外圍城市，抓住灣區規劃紅利，2017年至今下城灣區外圍三四線城市如清遠、湛江、肇慶等，抓住了次輪三四線市場發展紅利。

“狠”體現在拿地力度。融創為在灣區實現快速擴張，不惜多次拿下地王地塊，如2016年2月清溪地塊溢價率達322%，奪得區域雙料地王；2016年9月黃江地塊溢價率達689%。

“快”體現在決策效率。2016年1月5日，孫宏斌提出進軍廣深區域，1月13日便通過招拍掛進入佛山禪城，同年5月份基本完成華南區域戰略佈局。但從2018年以來，融創明顯放緩了在灣區拿地節奏，兩年時間通過招拍掛獲取8宗地塊。

3）世茂：

併購發力，世茂海峽有望成為過江龍之首

2010年世茂聯手富力，合作開發惠州富茂海濱城項目，首進惠州，正式佈局灣區。10年間，共佈局惠州、廣州、深圳、佛山、茂名、肇慶五城，拓展近20個項目，世茂在灣區的佈局共經歷了3個階段：

第一階段：合作切入，聚焦廣深（2010-2013）。在此階段，世茂在灣區的佈局主要聚焦廣深，由於灣區核心城市資源稀缺，房企拿地困難，世茂多選擇以合作的方式切入市場，共在廣州、深圳、惠州佈局了4個項目。

第二階段：戰略調整，佈局放緩（2014-2016）。2014-2016年，世茂房地產整體進行戰略調整，注重利潤、回款和質量，規模退居其次，此階段整個企業拿地力度明顯放緩，在灣區無新增土儲。

第三階段：併購發力，全域縱深（2017年至今）

4）陽光城：

由聚焦到縱深，通過小區域作戰模式助力灣區佈局擴張

2016年5月20日，陽光城通過招拍掛的方式在東莞獲取一宗商業用地正式進駐灣區市場。截止目前，陽光城在廣東省佈局13個城市，除了珠海，灣區其他八個城市都已佈局，項目數量將近30個。縱觀陽光城在灣區佈局歷程，可分為兩個階段：

第一階段：2016年5月至2017年6月，此時張海民為陽光城總裁。在此階段主要表現為兩大特徵：一是聚焦深耕“廣深莞佛”四大核心城市；二是將收併購作為核心拿地手段。

第二階段：2016年7月至今，此時朱榮斌加入陽光城。此階段陽光城市在灣區佈局發生了三個轉變：一是城市佈局調控，開始下沉核心城市周邊三四線城市如惠州、中山、江門、肇慶等；二是組織扁平化，在廣東省內設置四大區域公司，進行小區域作戰模式，並充分授權給管理團隊；三是拿地方式發生轉變，由原來的收併購為主轉為招拍掛為主。

5）新力：

創造“惠州模式”，實現一城23盤

2016年7月成立惠州城市公司，次月獲取1個項目，通過收併購+合作的模式，1年半內在惠州獲取22個項目，創造了惠州模式。除惠州外，後又相繼佈局了中山、廣州、清遠、珠海四個城市，總共佈局近30個項目，其中惠州有23個。新力快速拿地的背後主要源於兩大支撐：

戰略清晰：新力在拓展一個城市之前，會先進行精準研判，選定目標城市之後，便會以一個項目快速落地為契機，深挖資源，短期內形成鏈式倍增，創造了“惠州模式”。

激勵強效：在新力進入惠州市場的一年半間，為了能夠短時間內獲得更多的土地資源，新力設置了吸引力十足的拿地獎勵機制，任何員工或中介助力新力成功拿地，每塊地即可獲得50萬元的獎勵。

6）遠洋集團：

合作併購發力，加速完善灣區版圖

2006年，遠洋通過招拍掛的方式在中山獲取一宗地塊正式進駐灣區市場。截止目前，遠洋在廣東省內佈局佈局6個城市，項目數量將近30個。縱觀遠洋在灣區佈局發展歷程，其擴張方式主要有兩種：

二是合作併購齊發力，加速補充灣區土儲。截止2019年，遠洋在大灣區的土儲約946萬平，其中以合作、併購方式獲取的土儲達468萬平，佔比約50%。

7）龍湖：

穩健發展為根本，由灣區核心向外圍下沉

2013年12月，龍湖通過招拍掛拿下佛山順德一宗舊改項目成功入粵。在近6年的時間，已進駐廣東省9個城市，其中在灣區佈局了8個城市，擁有22個項目落地。

在佈局灣區的過程中，龍湖堅持一貫穩健的北派作風，自上而下延伸灣區佈局，總體來看可分為三個階段：

第一階段：2013年至2017年中期，聚焦灣區核心，成功入局廣深佛，實現一線全覆蓋。

第二階段：2017年中至2018年，開始向次核心城市延伸。於2017年12月，首進珠海，並在隨後八月再拿三地；於2018年9月，首進東莞，並聯合金地、卓越、龍光打造華陽湖1號項目。

第三階段：2019年至今，圍繞城市群周邊，適度下沉三四線，新進入中山、茂名、江門、惠州等三四線城市，佈局區域核心板塊。

8）旭輝：

“合作之王”外圍破局，加速融入灣區市場

自2015年9月起，旭輝多次參與廣州土拍，均以失敗告終。2015年12月，旭輝通過與保利合作方式低調進駐廣州，正式開始佈局灣區市場。四年時間內已成功進駐灣區最具發展潛力的8個城市，獲取土地資源總建面約600萬㎡，拿下19個項目。

縱觀旭輝在灣區的佈局歷程，合作是其獲取資源的主要路徑：

區域互補式合作：2018年3月，旭輝與雅居樂達成戰略合作協議，在灣區、長三角等區域進行優勢互補、資源共享，隨後兩家房企於佛山啟動首次合作，在順德、高明共同開發項目。

片區壟斷式合作：2017年12月，中山南頭出讓相鄰的三宗地塊，分別由旭輝、遠洋、卓越拿下，隨後在旭輝推動下，三方由競爭對手轉為合作伙伴，通過聯合開發，搶佔片區話語權。

抱團取暖式合作：2019年4月，旭輝借美的置業在惠州博羅的項目，成功進入惠州市場，再下灣區一城。

往期回顧：

房企灣區揭秘第1期丨陽光城：從一家房企中報看過江龍的大灣區佈局策略

房企灣區揭秘第2期丨新力地產：一城22盤，新力“惠州模式”揭秘

房企灣區揭秘第3期丨藍光發展：外圍蓄力，核心難入

房企灣區揭秘第4期丨旭輝集團：合作之王的灣區破局路徑

房企灣區揭秘第5期丨新城控股：入粵三年，基礎奠定，未來可期

房企灣區揭秘第6期丨融創中國：“準狠快”，灣區過江龍之首的三大成長秘訣

房企灣區揭秘第7期丨中國奧園：廣東大本營之外的糧倉如何分佈

房企灣區揭秘第8期丨世茂房地產：入粵九年，三階段，四轉變

房企灣區揭秘第10期丨遠洋集團：“十年探索，百億跨越”背後的發展路徑

房企灣區揭秘第11期 | 金科集團：2年10盤的佈局之道

房企灣區揭秘第12期丨華潤置地：沉睡巨獅，已經甦醒

房企灣區揭秘第13期丨中國金茂：灣區佈局發力，2年拿下11盤

房企灣區揭秘第14期 | 綠地集團：政企合作破局，資源優勢明顯

房企灣區揭秘第15期 | 龍光地產：14年25盤，龍光在南寧是如何區域深耕的

房企灣區揭秘第16期 | 華潤置地：2年21個項目，華潤在東莞起飛了

房企灣區揭秘第17期 | 招商蛇口：曾經的“招保萬金”四大金剛之一，如今灣區佈局如何

房企灣區揭秘第18期 | 金地：“理科生”灣區佈局，有深耕，也有錯失

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