進入商品房時代以來，房地產行業就處於快速發展階段，城市高樓紛紛拔地而起，房價也在不斷往上飛漲，最早一批吃螃蟹的人都已經賺的盆滿缽滿，越來越多的企業開始進軍房地產，那麼現在房地產企業的利潤真的有那麼高嗎？
一、房地產黃金時代與白銀時代
回顧我國房地產的發展歷史，很多業內人士將1998年至2007年左右的這段時間概括為房地產真正的黃金時代。因為這段時期房地產開發企業面臨著非常寬鬆的信貸政策，房地產企業資金成本很低，並且隨著城鎮化發展土地的價值不斷增加，市場需求大，導致房地產企業的利潤非常高，只要拿到地開發商就不愁賣不出去，還是高價賣出去。總之，黃金時代真的是一個躺著賺錢的時代，畢竟站在風口上，豬都會飛，現在我們看到的有名的開發商，很多都是在那個時代開始加入房地產。
受08年金融危機影響，為快速刺激經濟，國家出臺大量的救市政策，房價一路飆升，這時政府才開始對房地產的發展進行約束，對房地產開發企業的投資進行嚴格管控，對投機者進行限購。這些政策只是限制了部分投機者，剛需市場依舊很大，大多數人對未來的房價普遍看漲，這個時期調控有，開發商需要對項目成本進行管控確保利潤實現預期值，總的來說開發商還是開開心心賺錢，這段時期可稱之為白銀時代。
一、現在是什麼時代？
現在對於開發商來說日子並不好過，在2016年的中央經濟工作會議政府首次提出房住不炒，便進入了寒冬，可是等了一年又一年依舊是寒冬，大點的房企收緊票子過日子，小點的已經到了生死存亡的階段了。2020年至今已經100多家房地產相關企業申請了破產，很多中小型房地產企業即使沒有倒閉也不得不走上被收購或兼併的道路。可以看出房住不炒已經作為中央對房地產行業的基本執政方針，目的是要建立房地產市場長效機制，保持房地產市場的平穩，不會再將房地產作為短期刺激經濟的手段。現在是什麼時代？ 大魚吃小魚，行業重組，資源向頭部房企集聚，市場也越發成熟，行業利潤保持平穩，未來只會讓更專業的更有實力的開發商存在。
一、房地產成本構成
利潤最簡單的定義是收入扣除成本價格和稅金的餘額，收入即為銷售收入與貨值房價有關，這是我們普通人都能直觀感受到的，開發商當然是希望賣的越高越好。其次是成本，非行業人士不一定了解房地產開發商開發一個項目具體的成本組成，開發商在拿地之前會做一個可研報告，包括了拿地的基本收益情況確定是否拿地。拿地之後會做一個全面的投資測算，包括總投資組成、銷售鋪排及後期簽訂的合同計劃等等內容，下面簡要說明房地產項目的成本構成。
（1）土地成本
土地成本是一項佔比非常大的投資，成本會以分攤的形式分攤到各個樓棟樓層，最終由購房者買單，它的成本佔比與項目的業態、容積率等因素相關，佔項目總投資的比例大概在20%~50%。縱觀房地產的發展，土地成本的比例一直在增加，地王頻現，很多人感慨土地交易實際上已經出現“麵粉貴過麵包”的現象，即土地交易時的樓面價已經超過周邊的房價了，這樣項目建成後賣的價格肯定是要比周邊的房價高很多。
（2）建安成本
我國是基建狂魔，建築業也已經發展了幾十年了，住宅項目的建設駕輕就熟，因此建安成本基本上是比較成熟穩定的，開發商對建安成本的管控的思路也比較熟悉，這塊成本一般不太容易突破，按照當前的造價信息建安成本佔總投資的比例大概在35%左右。另外，很多大的房企本身系統裡就有承包方，如碧桂園、中海、中鐵建等首先是考慮自己內部系統的單位來承建，這樣也減少了與外部施工單位的溝通協調成本。
（3）財務費用
開發商賺錢的本質是利用財務槓桿，利用金融機構貸款的錢進行投資，項目建成後售賣，以高於貸款利率的投資回報率實現收益。因此，金融機構的貸款利率水平對於項目的投資非常重要，直接決定了項目的成本大小。房企的負債率非常高，有些甚至達到了80%以上，一旦現金流出現問題，就會還不起銀行等金融機構的貸款利息，導致資金鍊斷裂。
（4）管理費用、銷售費用
管理費用包括項目開發建設過程中，為保障項目公司正常管理運行的費用，包括租賃辦公場所、管理人員工資、福利等。銷售費用是指與售樓活動有關的費用，包括產品宣傳推廣費、銷售物料印刷、售樓部裝修等費用，管理費用和銷售費用按項目所售貨值的比例來取，管理費用一般是總貨值的3%~5%，銷售費用5%~7%。
（5）其他
還包括項目建設前期工程費，政府政策性收費，基礎設施費，園林綠化道路，稅金及附加等費用。
二、結論
越來越多的房企不斷開始重視項目成本管控，目的就是為了保住利潤。當前市場背景下，不同房地產開發商的利潤會越來越稀薄也會越來越透明，據小編通過其他地產公司同事瞭解到，大部分的房企利潤率大概是在10%~30%。很多不是主營房地產的公司都選擇調整投資戰略，房地產不再是一個暴利的時代。
綜上可以看到中國的房地產市場經歷了野蠻生長後終將回歸理性成熟。
閱讀更多 房企最前線 的文章
