廣東三舊改造10週年之際，房地產市場的變化讓不少的企業都紛紛把目光瞄向了三舊改造項目，紛紛成立城市更新集團（部門）去搶佔市場份額。但這塊蛋糕就這麼好吃嗎？前景又是如何？
艱難前行
難題不少 三舊改造計劃未能全部完成
從2007年開始，廣州一改過去禁止房地產企業介入城中村改造的模式，嘗試城中村改造新思路——以政府為主導，以村為主體，引入房地產開發商合作開發。而後的一系列政策，也紛紛鼓勵市場多參與三舊改造。然而，在過去的十年，廣東真正能夠參與到三舊改造領域的房地產企業並不多，早前政府部門提出的三舊改造計劃也並未能夠全部完成，其背後原因是什麼呢？
以大家所熟知的楊箕村為例，2009年8月，就已經被廣州市政府提上了改造的日程，開始啟動拆遷動員工作。2011年1月，楊箕村地塊以4.7265億元拍出，2013年7月才得以完成全部的拆遷工作。伴隨著建設的正式鋪開，楊箕村村民於2016年陸續完成回遷。從啟動到回遷，村民前後歷時了7年之久，而參與改造的企業也歷經兩年才得以動工。
今年9月，被不少媒體稱為“九年磨一村”的廣州冼村改造新方案終於出爐。雖然2010年已啟動改造，但直到2018年第一批迴遷戶才拿到新房鑰匙。
早在2009年發文的《關於廣州市推進“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》中，曾提出“力爭用10年時間基本完成本市在冊的138條‘城中村’的整治改造任務”，其中52條全面改造的城中村則力爭用3至5年的時間基本完成改造任務，包括大家耳熟能詳的楊箕、琶洲、獵德、冼村、石牌、瀝滘等，但如今看來並沒有盡數完成。
縱觀廣州市場，在過去的十多年時間裡，真正涉足舊改項目的開發商不多，當中為大家所熟悉的僅有富力、保利等少數幾個大型房地產企業。而在深圳，較為出名的也就近年來才崛起的星河、佳兆業等幾個企業。廣深兩地如此之多大型房地產開發商，為何在以往僅有為數不多的幾個企業涉足了舊改領域？
記者瞭解到，除以往因為政策原因而導致能推出市場的舊改項目有限外，當中所面臨的種種困難，也讓不少房地產企業對舊改項目望而卻步。熟悉城中村改造的蘇先生對記者表示，其實城中村改造非常複雜，很多房地產企業以前都不太願意去觸碰，“涉及當事方利益複雜、審批流程繁瑣、回報週期不穩定等等，都是開發商以前不願意觸碰城中村的重要因素。有意這一領域的企業，也會利用一些專業平臺，先做好前期工作，然後再介入。”
廣東省房地產協會專家委員黎文江此前接受本報採訪時同樣指出，如今土拍掛牌價居高不下，開發利潤越來越“薄”，不少開發商將目光投向了存量用地。但開發商與村集體之間，村民彼此之間利益複雜，光在前期籌備階段就要“交鋒”很多次。即使最後選定了合作企業和改造方案，也很難照顧到所有村民的要求。之前也存在舊改項目因為個別“釘子戶”而長拖不決。他認為，政府可以從中更多地發揮協調作用。
難題
1
企業資金要求高
對於一箇舊改項目，尤其是城中村改造項目來說，企業沒有足夠的資金實力，想參與是不太可能的。即便是在2007年的獵德村，富力、合景泰富及新鴻基三家企業組成的聯合體，以46億元總價拍得。這一價格在當時來說，單個房地產企業是難以承受的。而保利獲得冼村改造資格也付出了10.24億元的“敲門磚”，而後再注入25.9億元的改造資金。
發展至今，目前廣州市中心的城中村改造所需要的成本更高。越秀地產簽約番禺里仁洞村，預計總投資約210億元；富力簽約陳田村，總投資105億元；升龍集團參與湯村村舊村改造，投資總額約260億元……近期簽約的城中村項目，如果企業沒有一定的資金實力，顯然難以介入進來。
在資金門檻不斷提升的今天，一些中小型的房地產企業，如果要介入城中村改造領域，只能採取聯合體的方式。但當中的利益分配問題，又為後期的改造帶來隱患，對於被改造的村民來說，也不希望出現這種情況。
難題
2
拆遷補償成本大
有拆遷，就有補償。曾經作為天河最窮的獵德村，村民通過拆遷獲得很大的利益。有了先例，後來者的胃口自然被吊高不少。由此可見，以往企業即便是通過村民投票，成功拿下了一個城中村項目，也並非意味著萬事大吉了。萬一遇上談不妥補償費用的案例，就有得頭痛了，而與村民的不斷拉鋸談判，不僅耗時耗力，也對項目的開發進度造成嚴重影響。
業界曾有一個傳言，前幾年某企業改造位於市中心的一個城中村項目，遲遲不能完成拆遷進而影響施工進度。每拖一天的時間，企業就要付出超過100萬元的資金成本，結果最後拖了足足兩年多的時間。
難題
3
回報週期不可控
與一般的房地產項目的“拿地-設計-報批-開建-銷售”流程不同的是，以往做一個城中村改造項目，所經歷的流程相當複雜。前期需要做好村民的工作，等一定比例的村民同意改造之後，形成方案上報相關部門，然後再排隊輪候上年度計劃。僅排隊輪候這一過程，以前往往都需要耗費兩三年的時間。而後還需要歷經基礎數據調查、片區策劃方案編制等環節，再進行拆遷補償談判。這些都確定了，還要上報政府審批，才能與村完成協議的簽訂，才能開始進行後期的拆除及建設工作。
可以說，相對於一般的購買淨地做項目來說，城中村改造的項目中不可控的因素太多，比如輪候時間，比如拆遷談判等等，如果某一環節出現問題，三五年都搞不下來一個項目的動工，更別說銷售回籠資金了。這對於任何一個企業來說，都是極具風險的。
難題
4
利益關係太複雜
如果是舊村改造，那麼每個村民都是“股東”，都有自己的小算盤，而且喜好都不一樣，要形成共識，企業需要做大量的工作、花大量的精力。這一種相對還好處理，無非就是現金或者面積的補償問題。但如果是一些舊廠房，情況更復雜，比如某一廠房原先有多位股東，這些人並不缺錢，需求點也不一樣，比如翻倍要價，比如希望入股項目等，企業不一定能夠做到完全滿足。甚至，當中如果出現股權已經轉讓，或者當中存在三角債務問題，就更加不好處理。
甚至，有一些廠房的股東聯合起來，同時談判多家企業，並且要求有興趣的企業都先交納數千萬乃至過億的“誠意金”，然後做事就一拖再拖，遲遲不確定到底和誰合作。“幾個股東找來幾家開發商，拖一下，光每年吃誠意金的利息都不少。”蘇先生表示，這種情況幾乎所有的企業都怕。
加快推進
政府：出臺政策為推進三舊改造保駕護航
雖然三舊改造存在諸多問題，但在目前經濟及市場環境下，其繼續前行的步伐是堅定的，並有加快的跡象。2019年9月，《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》陸續出臺，制定了總目標：至2021年，全省新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上（社會投資約佔85%，市縣級財政投入約佔15%）等，在節約集約用地方面繼續走在全國前列。
未來的目標已經明確，那麼如何解決“三舊”改造中的痛點難點，以確保城市更新之路走得更加順暢呢？近年來，在政府層面已經出臺了一系列的政策為之保駕護航。
在廣州，2018年出臺的《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》，對多年舊改中遇到的阻力和問題“見招拆招”。對於拆遷矛盾糾紛是這一困擾“三舊”改造工作加快推進的“頑疾”，《實施意見》規範了對集體建設土地流轉對象以及國有土地及其上蓋物業承租人的補償操作，即主要根據合同雙方的約定進行補償，對補償標準存在爭議的，採取民事訴訟途徑解決。
今年9月10日，廣州市黃埔區發佈“城市更新10條”。為確保“改得快”，將試行舊村改造項目實施方案“先簽約、後批覆”。建設審批環節“流程再造”，試行容缺並聯審批，從現行審批流程60項壓縮為3項，審批時間最快將從1年半壓縮到3個月。
在深圳，今年6月11日，深圳市規劃和自然資源局正式印發《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》。針對擬進行拆除重建的城中村，提出要進一步規範集體資產管理，嚴禁開發企業私下進駐城中村及私下倒賣，降低改造成本和社會風險。
珠海也在今年9月12日印發《珠海市城市更新項目地價計收辦法》，將城市更新項目地價按照舊廠房、舊村、舊城鎮、“三地”及補公五個類別，結合更新類型、更新方向等區分不同情形予以計收。
可以說，政府部門在近年來的一系列動作、政策，都不斷預示著要加快推進三舊改造的決心。
企業：希望得到更加明確的指引和幫扶
在政府部門的行動及政策刺激之下，面對房地產市場環境不斷變化的房地產企業，在近一年多時間裡也紛紛把目光瞄向了三舊改造領域，希望在為未來的城市更新做出貢獻的同時，也分享由此帶來的新發展機遇。
但政府出臺的政策，更多是在宏觀面上的考慮，在具體的項目及執行上，有開發商表示希望能夠得到更加明確的指引和幫扶。有開發商認為，應當明確區政府為片區更新的第一責任主體，對納入改造計劃的項目進行分類分級的精細化管理，連片更新條件成熟的項目優先推進，“三地”（即邊角地、夾心地、插花地）和徵地矛盾突出的項目暫時納入片區長期更新規劃，成熟一個改造一個，避免把改造合作企業拖進無盡的“拉鋸戰”。
也有企業表示，希望獲得更多的政策鼓勵。如借鑑深圳經驗，建立靈活的容積率測算機制，制定基礎容積和可容積的測算標準，對更新改造中的超規劃教育、醫療、環境等公共資源供給進行容積獎勵。如果能夠適當放寬更新改造項目盈利空間，完善土地更新增值收益共享機制，更能夠調動土地權屬人和開發商的積極性。
廣州現代城市更新產業發展中心執行院長、高級城市規劃師江浩此前也對信息時報表示，目前城市更新最大的難處是如何平衡各方利益，以及在這過程中，政府扮演著怎樣的角色。他認為，城市更新最後應該要達到一個多贏的格局，靠城市更新引入更多的資本，在這個過程中，會出現各種各樣的特色開發商，採取以微改造、科創型、生態型等創新方式，形成百花齊放的狀態。只有把各方利益都考慮到，調動各權屬單位的積極性，才能推動城市更新，這將是一個共建共享的過程。
希望城市更新留下經典作品
城市更新是前景無限的。對市場最為敏感的企業，在這一年多時間裡大肆佈局這一領域，足以證明它的市場價值。但寫完專題，感覺城市更新，真心不容易！
做好一個城市更新項目，要高端、專業！需要企業有較高的專業水平，才能獲得被改造村民、商戶，乃至政府部門信任，才能更好地推進項目改造，為城市留下更美的作品。
做好一個城市更新項目，需要有錢！需要企業擁有強勁的資金實力，不然沒人會接納你，你也找不到有價值的項目，參與不了這一場未來的盛宴。
做好一個城市更新項目，需要有耐心、會談判！一個項目或許需要多年才能啟動，以往房地產企業喜歡玩的快週轉模式就行不通了，沒點耐心可等不起，沒談判能力也解決不了實際的問題。
做好一個城市更新項目，還需要俯下身、低下腰，要不然怎麼跟村民溝通？怎麼跟他們打成一片？怎麼讓他們支持你的工作？
做好一個城市更新項目，還需要更大的良心！做一個普通的地產項目，企業只需要確保產品質量、做好配套設施，對業主來說就已經是最大的良心了。城市更新，則考驗著被改造者的慾望，也考驗著參與企業的責任和良心：企業應該如何兼顧社會效益？如何引導失地村民的未來生活方式？
城市更新之路難走，但卻意義重大！通過優勝劣汰，讓我們的城市更新、更美、更好。也讓本是不可再生資源的土地，用新的方式得以重生，並提高能效。
可以說，三舊改造是中國城市發展的歷史必然。但在未來，我們希望能夠最大限度地減少這種“歷史必然”，減少這種輪迴式的折騰，用更具前瞻性的眼光去規劃、建設這座我們喜愛的城市，為她留下更多的經典作品，為下一代人留出更多屬於他們的創作空間。
這，才是城市建設者們的歷史責任！
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