广东三旧改造10周年之际，房地产市场的变化让不少的企业都纷纷把目光瞄向了三旧改造项目，纷纷成立城市更新集团（部门）去抢占市场份额。但这块蛋糕就这么好吃吗？前景又是如何？
艰难前行
难题不少 三旧改造计划未能全部完成
从2007年开始，广州一改过去禁止房地产企业介入城中村改造的模式，尝试城中村改造新思路——以政府为主导，以村为主体，引入房地产开发商合作开发。而后的一系列政策，也纷纷鼓励市场多参与三旧改造。然而，在过去的十年，广东真正能够参与到三旧改造领域的房地产企业并不多，早前政府部门提出的三旧改造计划也并未能够全部完成，其背后原因是什么呢？
以大家所熟知的杨箕村为例，2009年8月，就已经被广州市政府提上了改造的日程，开始启动拆迁动员工作。2011年1月，杨箕村地块以4.7265亿元拍出，2013年7月才得以完成全部的拆迁工作。伴随着建设的正式铺开，杨箕村村民于2016年陆续完成回迁。从启动到回迁，村民前后历时了7年之久，而参与改造的企业也历经两年才得以动工。
今年9月，被不少媒体称为“九年磨一村”的广州冼村改造新方案终于出炉。虽然2010年已启动改造，但直到2018年第一批回迁户才拿到新房钥匙。
早在2009年发文的《关于广州市推进“城中村”（旧村）整治改造的实施意见》中，曾提出“力争用10年时间基本完成本市在册的138条‘城中村’的整治改造任务”，其中52条全面改造的城中村则力争用3至5年的时间基本完成改造任务，包括大家耳熟能详的杨箕、琶洲、猎德、冼村、石牌、沥滘等，但如今看来并没有尽数完成。
纵观广州市场，在过去的十多年时间里，真正涉足旧改项目的开发商不多，当中为大家所熟悉的仅有富力、保利等少数几个大型房地产企业。而在深圳，较为出名的也就近年来才崛起的星河、佳兆业等几个企业。广深两地如此之多大型房地产开发商，为何在以往仅有为数不多的几个企业涉足了旧改领域？
记者了解到，除以往因为政策原因而导致能推出市场的旧改项目有限外，当中所面临的种种困难，也让不少房地产企业对旧改项目望而却步。熟悉城中村改造的苏先生对记者表示，其实城中村改造非常复杂，很多房地产企业以前都不太愿意去触碰，“涉及当事方利益复杂、审批流程繁琐、回报周期不稳定等等，都是开发商以前不愿意触碰城中村的重要因素。有意这一领域的企业，也会利用一些专业平台，先做好前期工作，然后再介入。”
广东省房地产协会专家委员黎文江此前接受本报采访时同样指出，如今土拍挂牌价居高不下，开发利润越来越“薄”，不少开发商将目光投向了存量用地。但开发商与村集体之间，村民彼此之间利益复杂，光在前期筹备阶段就要“交锋”很多次。即使最后选定了合作企业和改造方案，也很难照顾到所有村民的要求。之前也存在旧改项目因为个别“钉子户”而长拖不决。他认为，政府可以从中更多地发挥协调作用。
难题
1
企业资金要求高
对于一个旧改项目，尤其是城中村改造项目来说，企业没有足够的资金实力，想参与是不太可能的。即便是在2007年的猎德村，富力、合景泰富及新鸿基三家企业组成的联合体，以46亿元总价拍得。这一价格在当时来说，单个房地产企业是难以承受的。而保利获得冼村改造资格也付出了10.24亿元的“敲门砖”，而后再注入25.9亿元的改造资金。
发展至今，目前广州市中心的城中村改造所需要的成本更高。越秀地产签约番禺里仁洞村，预计总投资约210亿元；富力签约陈田村，总投资105亿元；升龙集团参与汤村村旧村改造，投资总额约260亿元……近期签约的城中村项目，如果企业没有一定的资金实力，显然难以介入进来。
在资金门槛不断提升的今天，一些中小型的房地产企业，如果要介入城中村改造领域，只能采取联合体的方式。但当中的利益分配问题，又为后期的改造带来隐患，对于被改造的村民来说，也不希望出现这种情况。
难题
2
拆迁补偿成本大
有拆迁，就有补偿。曾经作为天河最穷的猎德村，村民通过拆迁获得很大的利益。有了先例，后来者的胃口自然被吊高不少。由此可见，以往企业即便是通过村民投票，成功拿下了一个城中村项目，也并非意味着万事大吉了。万一遇上谈不妥补偿费用的案例，就有得头痛了，而与村民的不断拉锯谈判，不仅耗时耗力，也对项目的开发进度造成严重影响。
业界曾有一个传言，前几年某企业改造位于市中心的一个城中村项目，迟迟不能完成拆迁进而影响施工进度。每拖一天的时间，企业就要付出超过100万元的资金成本，结果最后拖了足足两年多的时间。
难题
3
回报周期不可控
与一般的房地产项目的“拿地-设计-报批-开建-销售”流程不同的是，以往做一个城中村改造项目，所经历的流程相当复杂。前期需要做好村民的工作，等一定比例的村民同意改造之后，形成方案上报相关部门，然后再排队轮候上年度计划。仅排队轮候这一过程，以前往往都需要耗费两三年的时间。而后还需要历经基础数据调查、片区策划方案编制等环节，再进行拆迁补偿谈判。这些都确定了，还要上报政府审批，才能与村完成协议的签订，才能开始进行后期的拆除及建设工作。
可以说，相对于一般的购买净地做项目来说，城中村改造的项目中不可控的因素太多，比如轮候时间，比如拆迁谈判等等，如果某一环节出现问题，三五年都搞不下来一个项目的动工，更别说销售回笼资金了。这对于任何一个企业来说，都是极具风险的。
难题
4
利益关系太复杂
如果是旧村改造，那么每个村民都是“股东”，都有自己的小算盘，而且喜好都不一样，要形成共识，企业需要做大量的工作、花大量的精力。这一种相对还好处理，无非就是现金或者面积的补偿问题。但如果是一些旧厂房，情况更复杂，比如某一厂房原先有多位股东，这些人并不缺钱，需求点也不一样，比如翻倍要价，比如希望入股项目等，企业不一定能够做到完全满足。甚至，当中如果出现股权已经转让，或者当中存在三角债务问题，就更加不好处理。
甚至，有一些厂房的股东联合起来，同时谈判多家企业，并且要求有兴趣的企业都先交纳数千万乃至过亿的“诚意金”，然后做事就一拖再拖，迟迟不确定到底和谁合作。“几个股东找来几家开发商，拖一下，光每年吃诚意金的利息都不少。”苏先生表示，这种情况几乎所有的企业都怕。
加快推进
政府：出台政策为推进三旧改造保驾护航
虽然三旧改造存在诸多问题，但在目前经济及市场环境下，其继续前行的步伐是坚定的，并有加快的迹象。2019年9月，《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》陆续出台，制定了总目标：至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）等，在节约集约用地方面继续走在全国前列。
未来的目标已经明确，那么如何解决“三旧”改造中的痛点难点，以确保城市更新之路走得更加顺畅呢？近年来，在政府层面已经出台了一系列的政策为之保驾护航。
在广州，2018年出台的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，对多年旧改中遇到的阻力和问题“见招拆招”。对于拆迁矛盾纠纷是这一困扰“三旧”改造工作加快推进的“顽疾”，《实施意见》规范了对集体建设土地流转对象以及国有土地及其上盖物业承租人的补偿操作，即主要根据合同双方的约定进行补偿，对补偿标准存在争议的，采取民事诉讼途径解决。
今年9月10日，广州市黄埔区发布“城市更新10条”。为确保“改得快”，将试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。
在深圳，今年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。针对拟进行拆除重建的城中村，提出要进一步规范集体资产管理，严禁开发企业私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本和社会风险。
珠海也在今年9月12日印发《珠海市城市更新项目地价计收办法》，将城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
可以说，政府部门在近年来的一系列动作、政策，都不断预示着要加快推进三旧改造的决心。
企业：希望得到更加明确的指引和帮扶
在政府部门的行动及政策刺激之下，面对房地产市场环境不断变化的房地产企业，在近一年多时间里也纷纷把目光瞄向了三旧改造领域，希望在为未来的城市更新做出贡献的同时，也分享由此带来的新发展机遇。
但政府出台的政策，更多是在宏观面上的考虑，在具体的项目及执行上，有开发商表示希望能够得到更加明确的指引和帮扶。有开发商认为，应当明确区政府为片区更新的第一责任主体，对纳入改造计划的项目进行分类分级的精细化管理，连片更新条件成熟的项目优先推进，“三地”（即边角地、夹心地、插花地）和征地矛盾突出的项目暂时纳入片区长期更新规划，成熟一个改造一个，避免把改造合作企业拖进无尽的“拉锯战”。
也有企业表示，希望获得更多的政策鼓励。如借鉴深圳经验，建立灵活的容积率测算机制，制定基础容积和可容积的测算标准，对更新改造中的超规划教育、医疗、环境等公共资源供给进行容积奖励。如果能够适当放宽更新改造项目盈利空间，完善土地更新增值收益共享机制，更能够调动土地权属人和开发商的积极性。
广州现代城市更新产业发展中心执行院长、高级城市规划师江浩此前也对信息时报表示，目前城市更新最大的难处是如何平衡各方利益，以及在这过程中，政府扮演着怎样的角色。他认为，城市更新最后应该要达到一个多赢的格局，靠城市更新引入更多的资本，在这个过程中，会出现各种各样的特色开发商，采取以微改造、科创型、生态型等创新方式，形成百花齐放的状态。只有把各方利益都考虑到，调动各权属单位的积极性，才能推动城市更新，这将是一个共建共享的过程。
希望城市更新留下经典作品
城市更新是前景无限的。对市场最为敏感的企业，在这一年多时间里大肆布局这一领域，足以证明它的市场价值。但写完专题，感觉城市更新，真心不容易！
做好一个城市更新项目，要高端、专业！需要企业有较高的专业水平，才能获得被改造村民、商户，乃至政府部门信任，才能更好地推进项目改造，为城市留下更美的作品。
做好一个城市更新项目，需要有钱！需要企业拥有强劲的资金实力，不然没人会接纳你，你也找不到有价值的项目，参与不了这一场未来的盛宴。
做好一个城市更新项目，需要有耐心、会谈判！一个项目或许需要多年才能启动，以往房地产企业喜欢玩的快周转模式就行不通了，没点耐心可等不起，没谈判能力也解决不了实际的问题。
做好一个城市更新项目，还需要俯下身、低下腰，要不然怎么跟村民沟通？怎么跟他们打成一片？怎么让他们支持你的工作？
做好一个城市更新项目，还需要更大的良心！做一个普通的地产项目，企业只需要确保产品质量、做好配套设施，对业主来说就已经是最大的良心了。城市更新，则考验着被改造者的欲望，也考验着参与企业的责任和良心：企业应该如何兼顾社会效益？如何引导失地村民的未来生活方式？
城市更新之路难走，但却意义重大！通过优胜劣汰，让我们的城市更新、更美、更好。也让本是不可再生资源的土地，用新的方式得以重生，并提高能效。
可以说，三旧改造是中国城市发展的历史必然。但在未来，我们希望能够最大限度地减少这种“历史必然”，减少这种轮回式的折腾，用更具前瞻性的眼光去规划、建设这座我们喜爱的城市，为她留下更多的经典作品，为下一代人留出更多属于他们的创作空间。
这，才是城市建设者们的历史责任！
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