其實，對於這個問題，在實務中還是非常複雜的，各地對這一問題的爭議相當大。但是在司法實踐中有一種比較主流的處理辦法，現在就由天天君給大家進行分析。
首先，要說明的是，天天君這裡所說的樓頂平臺一定是符合我國城鄉規劃的，不符合規劃的樓頂平臺，在樓頂上擅自所建的建築屬於違法建築，比如前段新聞報道的有人在樓頂建設了一個游泳池一樣，這就沒有經過我國規劃部門的審批，屬於違法建築。違法建築也就談不上是否屬於居民共有的問題，而應當直接拆除。
新聞報道一男子在樓頂上蓄水建設游泳池
樓頂平臺分為兩種，第一種是具備排他使用性，另一種不具備排他使用性。所謂的排他使用性是指該樓頂平臺在規劃上專屬於特定房屋（一般專屬於最頂層的房屋），也就是說不經過該房屋，就不能到達樓頂。大家可能知道，有的樓頂平臺是連接的公共樓梯通道，但是有的樓頂的平臺是連接的特定房屋專有的樓梯通道。
對於連接公共樓梯通道的樓頂，明顯就屬於我國《物權法》所規定的隸屬於所有業主的公共場所，那麼就不屬於專有部分，也沒有什麼爭議的。當然，有的人可能就會人為地將該公共通道堵塞，造成只有從他家才能上到樓頂的情形，那麼這樣的樓頂平臺仍然屬於公共場所，不屬於個人專有部分。
除了規劃性和獨立性之外，還需要開發商在銷售房屋時將該樓頂附隨出賣給最頂層的購房者。如果開發商沒有將樓頂出售給購房者，那麼購房者無論如何都沒有合同依據主張該樓頂的平臺歸自己所有。
綜上，只有符合以上的條件，才能認定樓頂屬於頂層業主所專有。
將只有頂層業主才能達到的樓頂認定為個人的專有部分，屬於侵害其他業主的權益？是否合規？
答案是否定的，現在天天君就一點點分析，首先在規劃上，該樓頂的平臺規劃完全符合我國法律。在實際使用上，因為該類樓頂只有最頂層業主才能到達，其他業主不可能到達該頂層，其他業主對樓頂享有所有權就沒有實際意義（因為根本無法實現和享有任何權益）。在價格上，頂層業主也是為此支付了更高的費用，支付了相應的對價。在物業維護上，如果讓所有業主支付承擔物業費用，但是又無法實際享受權利，那麼這種只承擔義務而無法享有權利的規定就明顯不公平。
綜上，我們只能認定該類樓頂屬於頂層業主所特有。
在買賣樓頂時，能不能單獨購買？還是必須附隨購買？
對此，最高法認為，樓頂平臺只能附隨購買而不能單獨購買。如前所述，樓頂平臺分為小區公共通道連接的樓頂以及只有最頂層的業主才能達到的樓頂。第一種屬於全體業主所有，因此開發商不能單獨銷售。而第二種因為只有最頂層業主才能到達樓頂，單獨賣給其他人沒有意義，因此只能附隨出賣給頂層業主。
以上，就是天天君對樓頂平臺所有權的分析，大家有什麼想說的，都可以在文章下面留言，更多的法律問題或者其他不懂的問題，也可直接向天天君諮詢或者私信。
更多法律知識，請關注天天法律！
閱讀更多 天天法律 的文章
