文 | 歐陽捷

導讀：以人為本、張弛有度、歷史記憶是城市更新的最終命題

上個月，我參加了一年一度的的防水界盛會——中國國際防水展，在中國建築防水協會、中國房地產業協會聯辦的中國房地產與防水行業合作發展大會上作了題為《城市更新中房企的機會與挑戰》的主題演講。

我們認為：未來，房地產市場會保持相對平穩的發展，銷售面積基本持平，可能會延續3-5年時間。

這是因為圍繞“房住不炒”的政策將貫穿未來房地產市場，供應難以增加也不會明顯減少，調控不會放鬆也不會退出。

未來房地產市場的需求還是非常大的，比如每年結婚1100萬對，其中60%需要買房，就要六、七百萬套住房，大致相當於當年全國竣工交付商品住房總套數。

我們還有很多改善住房的需求，包括面積型改善需求與質量型改善需求。

很多城市的人均住房面積很少，比如深圳，人均住房建築面積19.6平方米，南京36平方米。

越發達的地區人均住房面積越低，越不發達的地方人均住房面積越高。

誰不喜歡面積又大、品質又好、環境又美、配套又全的好房子呢？

也有很多城市的房價很低，4000-5000元/平米的房價，除去土地款、稅費與建安成本所剩無幾，這意味著住房的品質較差、質量較低、配套不足，產品升級換代的空間很大。

但是，很多一二線城市已經幾乎“無地”可供，住宅用地供應面積呈現趨勢性下降。

這是源於兩方面的核心因素：

第一，城市核心區能建的地方都建完了，無地可供。如果要拆遷，勢必拉長供應週期、還會增加土地成本。

第二，城市外圍區“攤大餅”的建設模式正在逐漸被拋棄。有些省會城市想方設法擴大新區，逐步擴大城市的邊界。

但從中央和國土資源部的態度看，反覆強調要控制大城市邊界，導致了很多大城市的供地受到很大的約束。

國務院在批覆各城市總體規劃時都強調一句話：“在城市總體規劃範圍之外，不允許設立各類新城、新區、開發區”。最近，中財辦副主任楊偉民先生指出“開發區這種開發活動基本已經停止了，誰也不搞了，搞了以後要問責了”。

可見，在城市總體規劃範圍之內，新城、新區和開發區的可用土地將越來越少，城市政府一定會“惜土如金”。

缺少土地的大城市政府怎麼辦？

城市政府被迫轉入城市更新。

城市可供更新改造的存量是非常大的。

深圳是最早開始實施城市更新的，2004年就發佈了《深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法》，2009年再次發佈《深圳市城市更新辦法》。

深圳市商品住房僅有20%，遠低於全國其它城市30%以上的水平。城中村住房大約佔據了80%，通過城市更新可以挖掘更多的住房供應潛力。

廣州市或許是全國第一個設立專門機構——城市更新局的城市，它們率先提出了“舊廠、舊村、舊城”的“三舊”改造。

上海起步比較晚，2014年才開始正式起步。

上海不像深圳一樣沒地，雖然上海建成區面積已經超過2960平方公里，佔陸地面積的45%以上，但上海還有近2000平方公里的農用地，不過基本農田保護用地不能用於建設。

怎麼辦？

既然我們不能夠佔用農用地，我們也無法獲得住房建設用地的新增供應，我們就只能依賴城市更新。

未來，越來越多一二線城市都將進入城市更新。

城市更新面臨著怎樣的機會與挑戰？

提要：

城市更新8大範疇

城市商的4大機會

城市更新的5大挑戰

城市更新的6大能力

新城控股會不會做城市更新？

城市更新是城市發展永恆的課題，同樣也需要跟隨時代的腳步。

8 大 範 疇

1）道路系統

未來，我們將進入無人駕駛時代，滿街跑的無人駕駛汽車與行人之間到底誰能擁有優先權？

無人駕駛汽車時代會改變我們的道路系統，可能把更多的道路建到地下，行人可以在地面上自由行走，讓我們不再被路權之爭所困擾，我們可以丟掉天橋，迴歸以行人為本。

2）地下管廊

很多城市被淹，城市裡可以看海，地下管廊更新改造迫在眉睫。

3）城市天空

道路兩側滿是各種水泥杆，街道上空滿是蜘蛛網似的各種線纜。

我們可以將電線杆、路燈杆、廣告杆、攝像杆四杆合一，還給城市天空清爽乾淨、一覽無餘，就像上海一樣。

4）智能管理

我們在城市開車常常好不容易過了一個紅燈，接著又是一個紅燈。

常州市採用的綠波帶工程很好地解決這個問題，只要碰到綠燈，一路開過去，全是綠燈。

怎麼做到的呢？

通過車速和流量的監測，控制信號燈，提前打開綠燈，就可以一路暢行無阻。所有支路上的信號燈以主路為主，城市路網通行效率會大大提升。

未來的智慧城市將不再擁堵、更加安全。

5）住宅更新

以前有人講到未來房子如蔥，我們的孫子可能會有四套房子。

真的是這樣嗎？

當然不會。

一方面，我們建築的設計壽命只有50年，因為是毛坯交付，裝修時很可能會破壞承重結構，也許用不到50年就變成危房了，每年要進行危房鑑定，留不到孫子那輩就要拆了。

另一方面，很多城市都有很多握手樓，這些房子的品質很低、環境很差、配套不足，完全不能滿足90和00後的需求，他們根本不會要這樣的房子，除非可以換錢。

6）商業配套

很多城市都有大量的傳統社區商業、百貨大樓，購物中心也是舊式的，而我們的物質消費正在遭遇增長瓶頸，我們需要更多更好的體驗業態，商業設施面臨升級更新。

7）街區改造

即便是在上海、深圳、廣州，我們都可以看到大片大片的老街區，改造的任務非常重，恐怕不是10年、20年能改造完的，可能需要花上上百年的時間。

8）產業更迭

傳統產業不斷衰退，這些產業慢慢淘汰、退出市場，新興產業不斷湧現，閒置廠房亟待尋求替代。

上海雖然是國際性大都市，新興產業、創意產業、科技產業依然非常匱乏。

4 大 機 會

對於開發商來講，存在四個機會。

1）住宅更新

如果開發商只會做住宅的話，可以做老小區、城中村改造，改造空間很大、更新週期很長，房企可以慢慢做。

以《上海住房發展十三五規劃》為例，上海未來舊房綜合改造30萬戶，中心城區二級舊裡以下房屋改造240萬平方米，各類舊住房修繕改造面積5000萬平方米。

2）商業改造

如果有強大的商業運營能力，可以參與商業改造，上海有些商業已經被成功改造。

今年上海有十大商業改造項目非常值得關注，會不會炸掉重來？還是會局部調整？或者是變成產業？

3）舊廠改造

如果有產業資源的話，可以做舊廠房改造、創意產業、現代聯合辦公空間、運動場館、展覽場所，引進政府非常期待的新興產業。

4）片區改造

如果資金實力足夠，可以參與片區改造。上海黃浦江沿岸區域更新力度極大，成效顯著。

城市更新，對企業有五大挑戰：

第一，時間成本的挑戰。

舊區改造流程非常漫長，時間成本非常高昂，即便獲得了政府的認可，也不一定獲得業主的同意，很可能浪費了非常多的時間。

對於求規模、高週轉的房企，時間是耽誤不起的，業績是難以快速提升的。

第二，資金成本的挑戰。

舊區改造的資金投入巨大，資金沉澱的成本極高，有這麼多的資金投入，在現階段可以拿很多項目去做高週轉了。

第三，人力成本的挑戰。

與村民、業主溝通需要花費很多時間和精力，利益之爭需要平衡。

但經理人的職業生涯最佳時期卻是很短暫的。

第四，專業能力的挑戰。

城市更新需要做的更美妙、更有藝術感、更具有時代精神，開發商們有“三舊”改造品質提升、藝術創造的能力嗎？

第五，統籌資源的挑戰。

政府希望引進創意產業、科創產業、共享產業、新興產業，大多數開發商與產業交融較少、產業資源匱乏，不具備產業資源整合能力。

城市更新必須具備六大能力。

第一，找準定位。

我們在城市更新改造的時候，必須考慮人與物之間的關係，考慮以人為本與城市空間之間的關係。

第二，吃透政策。

取決於我們對城市需求的理解，對城市規劃調整的理解，對政策的理解。

第三，搞好關係。

處理好與村委、居委會、企業業主關係。

第四，借錢幹事。

借別人的錢，幹自己的事兒。

第五，用好人才。

用專業的人幹專業的事。

第六，匹配資源。

多方融合產業、科技、創意資源。

城市更新的最終命題是：以人為本、張弛有度、歷史記憶。

城市更新需要尊重文化、尊重歷史、尊重記憶。

人類喪失記憶，就會前路迷茫。

人類失去歷史，終將無所依託。

新城控股會不會做城市更新？

以我的理解，在現階段，加速奔跑、做大規模乃是大勢所趨，資金緊、融資難恰是正當其時，高週轉、快節奏仍是必由之路。

正如華為戰略廣告所說：“不在非戰略機會點上消耗戰略競爭力量”。